كم عمولة مكتب العقار في الجبل الأسود

كم عمولة مكتب العقار عند بيع شقة؟ ليست محددة بالقانون. يُتفق عليها، ولذلك فالمبلغ الصحيح الوحيد هو المكتوب في عقد الوساطة الخاص بك.

حين تسأل كم يتقاضى مكتب العقار، يجيب الجميع تقريباً الجواب نفسه: ثلاثة في المئة. وقد تكرر هذا الرقم طويلاً حتى صار يبدو كأنه نص قانوني. وهو ليس كذلك.

لا توجد في الجبل الأسود نسبة قانونية محددة لعمولة الوساطة. المبلغ يُتفق عليه، ولهذا ترى في الواقع نطاقاً لا رقماً واحداً. وما ينظمه القانون ليس كم، بل من يحق له أن يكون وسيطاً وما الذي يجب أن يخبرك به مسبقاً. وهذا الفرق أثمن للبائع من أي نسبة، وهذا المقال يشرحه.

وإن كنت تفكر في البيع دون مكتب، فقد شرحنا الإجراءات والضرائب في دليل بيع الشقة.

ما الذي غيّره القانون فعلاً

أُقرّ قانون الوساطة في بيع العقارات وتأجيرها (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) في 30 يوليو 2025، ونُشر في الجريدة الرسمية للجبل الأسود رقم 89/2025 بتاريخ 5 أغسطس 2025، ودخل حيز النفاذ في 13 أغسطس 2025. ومدّد تعديل أغسطس 2026 (114/2026) المهلة الممنوحة للمكاتب العاملة أصلاً لتوفيق أوضاعها.

وما أدخله القانون يتعلق بدخول المهنة والشفافية:

ويُبرم العقد لمدة محددة؛ وإن لم يُتفق على مدة اعتُبر سارياً ستة أشهر (المادة 19). ويلتزم الوسيط بالاطلاع على مستندات الملكية وتنبيهك إلى الأعباء المسجلة وحق الشفعة (المادة 20).

أما ما لم يُدخله القانون فهو نسبة ثابتة. فسعر الخدمة يبقى شأناً للسوق والاتفاق. ولهذا فالجواب الصحيح عن سؤال العنوان هو "بقدر ما تتفق عليه"، ومهمة البائع أن يتفق على ذلك عن وعي.

فلماذا يتردد في كل مكان رقم ثلاثة في المئة

لأنه ممارسة سوقية شائعة تتناقلها الألسن، لا قاعدة. وتبدأ المشكلة حين يُقبل كأمر مسلّم به، فلا يفاوض أحد ولا يتحقق أحد مما يشمله بالضبط. فقد يطلب مكتبان النسبة نفسها ويقدمان خدمتين مختلفتين جداً: أحدهما ينشر الإعلان فقط، والآخر ينظم المعاينات ويجهز المستندات ويرافقك إلى الكاتب العدل.

لذلك فالنسبة وحدها لا تقول شيئاً. والسؤال ليس كم فقط، بل مقابل ماذا.

ما الذي تطلبه قبل التوقيع

1. تحقق من السجل. يجب أن يكون الوسيط مسجلاً؛ وأمام المكاتب التي كانت تعمل قبل القانون مهلة حتى 13 أغسطس 2027، فاطلب على الأقل ما يثبت أن طلب التسجيل قد قُدّم.
2. اطلب عقد وساطة مكتوباً. فالاتفاق الشفهي هو بالضبط ما تنشأ حوله الخلافات لاحقاً.
3. ليُكتب في العقد مبلغ العمولة أو نسبتها بوضوح ودون إحالة إلى "الممارسة المعتادة".
4. اسأل متى يستحق الوسيط العمولة. بموجب القانون عند إبرام الصفقة، ما لم يُتفق على أن تكون تلك اللحظة توقيع عقد تمهيدي بالشكل المقرر؛ ولا يجوز طلب جزء من العمولة مقدماً (المادة 27).
5. اسأل عما يشمله العمل. التصوير، والنشر، والمعاينات، وتجهيز المستندات، والحضور عند الكاتب العدل. واكتب القائمة في العقد.
6. اسأل إن كان العقد حصرياً وكم مدته. يجب أن يُنص على الحصرية صراحة؛ فإن بعت خلال تلك المدة عبر وسيط آخر، فأنت مدين للأول بالعمولة المتفق عليها تعويضاً (المادة 31).
7. تحقق مما يرد في الإعلان. بموجب القانون الجديد يجب أن يذكر الوسيط في الإعلان اسمه ورقم قيده في سجل الوسطاء (المادة 25).

وإن تهرّب مكتب من كتابة أي من ذلك، فهذا بحد ذاته جواب.

مع مكتب أم من دونه

هذا قرار حقيقي لا إعلاني. وكلا الخيارين منطقي بحسب ما ينقصك.

المكتب منطقي حين لا يكون لديك وقت للمعاينات، أو حين تكون الشقة فارغة وأنت في مدينة أو دولة أخرى، أو حين تحتاج إلى من يفرز غير الجادين، أو حين لا تكون المستندات بسيطة.

البيع بنفسك منطقي حين تكون الشقة مسجلة وخالية من الأعباء، وتكون متاحاً للمعاينات، ومستعداً لكتابة الإعلان كما ينبغي. فالجزء القانوني من العمل يتولاه الكاتب العدل على أي حال، لا المكتب: فعقد بيع العقار يُبرم أمام كاتب عدل، والملكية تنتقل بالتسجيل في السجل العقاري.

وإن بعت بنفسك، فنشر الإعلان مجاني، وكيف تكتب إعلاناً يجلب الاتصالات فعلاً شرحناه في مقال مستقل مع أمثلة.

العمولة ليست التكلفة الوحيدة للبيع

حين تحسب المبلغ الصافي الذي يبقى لك، فالعمولة بند واحد فقط:

• ضريبة الأرباح الرأسمالية 15% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، مع إعفاء إن كان العقار مسكنك الوحيد والرئيسي.
• تكاليف استخراج المستندات، وفي مقدمتها مستخرج السجل العقاري.
• رسوم الكاتب العدل، بحسب التعرفة وفقاً للقيمة.
• ضريبة نقل الملكية يدفعها المشتري لا أنت، وكثيراً ما تُحسب خطأً ضمن تكاليف البائع.

الأسئلة الشائعة

هل ثلاثة في المئة نسبة قانونية؟ لا. إنها ممارسة شائعة تتناقلها الألسن، لا قاعدة.

من يدفع العمولة، المشتري أم البائع؟ من أبرم عقد الوساطة وتحمّل هذا الالتزام. لذلك يجب أن يُكتب قبل الصفقة لا أن يُتفق عليه في النهاية.

متى يستحق المكتب العمولة؟ عند إبرام الصفقة موضوع عقد الوساطة، أو عند توقيع العقد التمهيدي إن اتُّفق على ذلك. ولا يجوز طلب جزء من العمولة مقدماً.

هل يمكنني البيع دون مكتب؟ نعم. لا يوجد التزام قانوني بتوكيل وسيط؛ فأنت تبرم العقد أمام كاتب عدل على أي حال.

كيف أتحقق من مكتب؟ عبر سجل الوسطاء، ومن مدى استعداده لكتابة العمولة ونطاق الخدمة في العقد.

المصدر

أُقرّ قانون الوساطة في بيع العقارات وتأجيرها في 30 يوليو 2025، ونُشر في الجريدة الرسمية للجبل الأسود رقم 89/2025، ويُطبق منذ 13 أغسطس 2025؛ وعُدّل في 2026 (114/2026).

العمولة ليست محددة بالقانون؛ تحقق من الشروط المحددة في عقدك ومن وضع الوسيط في السجل.