Ile wynosi prowizja agencji nieruchomości w Czarnogórze? Tyle, ile uzgodnisz: żadna ustawa nie ustala stawki, a powtarzane 3% to tylko praktyka rynkowa. Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, obowiązująca od 13 sierpnia 2025, reguluje co innego: rejestr pośredników (dotychczasowe agencje mają czas na wpis do 13 sierpnia 2027), pisemną umowę z wysokością wynagrodzenia (art. 18) i zakaz żądania jakiejkolwiek jego części z góry (art. 27).
Zapytaj, ile bierze agencja, a niemal każdy odpowie tak samo: trzy procent. Ta liczba jest powtarzana od tak dawna, że brzmi jak przepis. Nie jest nim.
W Czarnogórze nie ma ustawowo określonej stawki wynagrodzenia pośrednika. Jego wysokość jest przedmiotem umowy i dlatego w praktyce widać raczej przedział niż jedną liczbę. Prawo reguluje nie to, ile, lecz kto może być pośrednikiem i co musi ci powiedzieć z wyprzedzeniem. Dla sprzedającego ta różnica jest warta więcej niż jakikolwiek procent i właśnie ją wyjaśniamy w tym artykule.
Jeśli myślisz o sprzedaży bez agencji, cały proces i podatki opisaliśmy w poradniku o sprzedaży mieszkania.
Co naprawdę zmieniła ustawa
Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) została uchwalona 30 lipca 2025, opublikowana 5 sierpnia 2025 w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry (Službeni list Crne Gore) nr 89/2025 i weszła w życie 13 sierpnia 2025. Nowelizacja z sierpnia 2026 (114/2026) wydłużyła termin na dostosowanie się do przepisów dla agencji, które działały już wcześniej.
To, co wprowadziła ustawa, dotyczy wejścia do zawodu i przejrzystości:
| Co wprowadzono | Co to oznacza dla ciebie |
| Rejestr pośredników | Publiczna elektroniczna baza podmiotów uprawnionych do pośrednictwa; agencje działające przed wejściem ustawy w życie muszą się do niej wpisać do 13 sierpnia 2027 |
| Egzamin zawodowy dla agentów | Pośrednikiem nie jest już każdy, kto ma wizytówkę |
| Ogólne warunki działalności z wysokością wynagrodzenia | Wynagrodzenie musi być podane z góry, w biurze i na stronie internetowej (art. 23) |
| Pisemna umowa pośrednictwa | Musi określać wynagrodzenie, sposób i termin jego zapłaty oraz czas trwania umowy (art. 18) |
Umowę zawiera się na czas określony; jeśli termin nie został uzgodniony, uważa się, że obowiązuje ona sześć miesięcy (art. 19). Pośrednik musi zapoznać się z dokumentami potwierdzającymi własność i ostrzec cię przed wpisanymi obciążeniami oraz prawem pierwokupu (art. 20).
Czego ustawa nie wprowadziła: stałej stawki. Cena usługi pozostaje kwestią rynku i umowy. Dlatego rzetelna odpowiedź na pytanie z tytułu brzmi „tyle, ile uzgodnisz”, a zadaniem sprzedającego jest uzgodnić to świadomie.
Skąd więc wszyscy mówią o trzech procentach
Bo to powszechna praktyka rynkowa przekazywana z ust do ust, a nie reguła. Problem zaczyna się wtedy, gdy przyjmuje się ją za pewnik: nikt nie negocjuje i nikt nie sprawdza, co dokładnie wchodzi w zakres usługi. Dwie agencje mogą żądać tego samego procentu i świadczyć zupełnie różne usługi: jedna tylko publikuje ogłoszenie, druga organizuje prezentacje, przygotowuje dokumenty i idzie z tobą do notariusza.
Dlatego sam procent niczego ci nie mówi. Pytanie brzmi nie tylko ile, ale za co.
O co prosić, zanim podpiszesz
- Sprawdź rejestr. Pośrednik powinien być do niego wpisany; agencje działające przed wejściem ustawy w życie mają czas do 13 sierpnia 2027, więc poproś przynajmniej o dowód, że wniosek o wpis został złożony.
- Zażądaj pisemnej umowy pośrednictwa. To właśnie o ustne ustalenia wybuchają później spory.
- Niech kwota lub stawka wynagrodzenia zostanie wpisana do umowy, jasno i bez odwoływania się do „zwyczajowej praktyki”.
- Zapytaj, kiedy pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia. Zgodnie z ustawą z chwilą zawarcia transakcji, chyba że uzgodniono, że tym momentem jest podpisanie umowy przedwstępnej w przepisanej formie; nie wolno żądać żadnej części wynagrodzenia z góry (art. 27).
- Zapytaj, co obejmuje usługa. Zdjęcia, publikacja, prezentacje, przygotowanie dokumentów, obecność u notariusza. Wpisz tę listę do umowy.
- Zapytaj, czy umowa jest na wyłączność i jak długo obowiązuje. Wyłączność musi być wyraźnie uzgodniona; jeśli w tym okresie sprzedasz przez innego pośrednika, pierwszemu jesteś winien uzgodnione wynagrodzenie tytułem odszkodowania (art. 31).
- Sprawdź, co jest napisane w ogłoszeniu. Zgodnie z nową ustawą pośrednik musi podać w ogłoszeniu swoją nazwę i numer wpisu do Rejestru pośredników (art. 25).
Jeśli agencja unika spisania czegokolwiek z tych rzeczy, to już samo w sobie jest odpowiedzią.
Z agencją czy bez
To prawdziwa decyzja, a nie hasło reklamowe. Obie opcje mają sens, zależnie od tego, czego ci brakuje.
Agencja ma sens, gdy nie masz czasu na prezentacje, gdy mieszkanie stoi puste, a ty jesteś w innym mieście lub kraju, gdy potrzebujesz kogoś, kto odsieje niepoważnych chętnych, albo gdy dokumentacja nie jest prosta.
Samodzielna sprzedaż ma sens, gdy mieszkanie jest wpisane do katastru i wolne od obciążeń, gdy możesz być na miejscu podczas prezentacji i gdy jesteś gotów porządnie napisać ogłoszenie. Prawną część pracy i tak wykonuje notariusz, a nie agencja: umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się przed notariuszem, a własność przechodzi z chwilą wpisu do katastru.
Jeśli działasz sam, dodanie ogłoszenia jest bezpłatne, a o tym, jak napisać ogłoszenie, po którym telefon naprawdę dzwoni, piszemy w osobnym artykule z przykładami.
Wynagrodzenie to nie jedyny koszt sprzedaży
Gdy obliczasz kwotę netto, która ci zostanie, prowizja jest tylko jedną z pozycji:
- Podatek od zysków kapitałowych w wysokości 15% od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia, ze zwolnieniem, jeśli nieruchomość była twoim jedynym i głównym miejscem zamieszkania.
- Koszt uzyskania dokumentów, przede wszystkim wypisu z katastru (list nepokretnosti).
- Koszty notarialne, według taryfy zależnej od wartości.
- Podatek od przeniesienia własności nieruchomości płaci kupujący, nie ty, a często błędnie wlicza się go do kosztów sprzedającego.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi prowizja agencji nieruchomości za sprzedaż mieszkania? Nie określa jej ustawa. Jest przedmiotem umowy, więc jedyna rzetelna kwota to ta zapisana w twojej umowie pośrednictwa.
Czy trzy procent to stawka ustawowa? Nie. To powszechna praktyka przekazywana z ust do ust, a nie reguła.
Kto płaci prowizję, kupujący czy sprzedający? Ten, kto zawarł umowę pośrednictwa i przyjął na siebie to zobowiązanie. Dlatego trzeba to spisać przed transakcją, a nie ustalać na końcu.
Kiedy agencja nabywa prawo do wynagrodzenia? Z chwilą zawarcia transakcji objętej umową pośrednictwa albo z chwilą podpisania umowy przedwstępnej, jeśli tak uzgodniono. Nie wolno żądać żadnej części wynagrodzenia z góry.
Czy mogę sprzedać mieszkanie bez agencji? Tak. Nie ma prawnego obowiązku korzystania z usług pośrednika; umowę i tak zawierasz przed notariuszem.
Jak sprawdzić agencję? W rejestrze pośredników oraz po tym, czy jest gotowa wpisać do umowy wynagrodzenie i zakres usługi.
Źródło
Ustawa o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami została uchwalona 30 lipca 2025, opublikowana w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry nr 89/2025 i obowiązuje od 13 sierpnia 2025; w 2026 roku została znowelizowana (114/2026).
Wysokość wynagrodzenia nie jest określona w ustawie; konkretne warunki sprawdź w swojej umowie, a status pośrednika w rejestrze.