Hoeveel courtage rekent een makelaar in Montenegro? Er is geen wettelijk tarief: de vaak genoemde 3% is marktgewoonte, geen regel. De wet op de vastgoedbemiddeling van 2025 regelt wie mag bemiddelen en wat vooraf schriftelijk vastligt: de vergoeding, wanneer die verschuldigd is en wat erbij inbegrepen is. Een deel van de vergoeding vooraf vragen mag niet.
Vraag hoeveel een makelaarskantoor rekent en bijna iedereen geeft hetzelfde antwoord: drie procent. Het getal wordt al zo lang herhaald dat het als een voorschrift klinkt. Dat is het niet. Deze gids is handig als je in Montenegro een woning verkoopt en wilt weten wat je met een makelaar afspreekt.
Montenegro kent geen wettelijk vastgesteld tarief voor de vergoeding van een makelaar. Het bedrag wordt afgesproken, en daarom zie je in de praktijk een bandbreedte in plaats van één getal. Wat de wet regelt, is niet hoeveel, maar wie als makelaar mag optreden en wat die je vooraf moet vertellen. Voor een verkoper is dat verschil meer waard dan welk percentage ook, en dit artikel legt het uit.
Denk je erover te verkopen zonder makelaar, dan hebben we het proces en de belastingen beschreven in de gids voor het verkopen van een appartement.
Wat de wet echt heeft veranderd
De wet op de vastgoedbemiddeling (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) is op 30 juli 2025 aangenomen, op 5 augustus 2025 gepubliceerd in het Staatsblad van Montenegro nr. 89/2025 en op 13 augustus 2025 in werking getreden. De wijziging van augustus 2026 (114/2026) verlengde de termijn waarbinnen kantoren die al actief waren aan de wet moeten voldoen.
Wat de wet invoerde, gaat over de toegang tot het beroep en over transparantie:
| Wat er is ingevoerd | Wat het voor jou betekent |
| Register van makelaars | Een openbare elektronische database van wie mag bemiddelen; kantoren die vóór de wet actief waren, moeten zich uiterlijk 13 augustus 2027 registreren |
| Vakexamen voor makelaars | Een makelaar is niet langer iedereen met een visitekaartje |
| Algemene voorwaarden met de vergoeding | De vergoeding moet vooraf zichtbaar zijn, op het kantoor en op de website (artikel 23) |
| Schriftelijk bemiddelingscontract | Moet de vergoeding bevatten, hoe en wanneer die wordt betaald, en de looptijd van het contract (artikel 18) |
Het contract wordt voor bepaalde tijd gesloten; is er geen looptijd afgesproken, dan geldt het voor zes maanden (artikel 19). De makelaar moet de eigendomsdocumenten inzien en je waarschuwen voor ingeschreven lasten en voorkeursrechten (artikel 20).
Wat de wet niet invoerde: een vast tarief. De prijs van de dienst blijft een zaak van de markt en van afspraken. Daarom is het juiste antwoord op de vraag in de titel “zoveel als je afspreekt”, en de taak van de verkoper is dat bewust af te spreken.
Waarom zegt dan iedereen drie procent
Omdat het een gangbare marktpraktijk is die mondeling wordt doorgegeven, geen regel. Het probleem begint als het als vaststaand wordt aangenomen, zodat niemand onderhandelt en niemand controleert wat er precies is inbegrepen. Twee kantoren kunnen hetzelfde percentage vragen en heel verschillende diensten leveren: het ene publiceert alleen een advertentie, het andere regelt bezichtigingen, bereidt de papieren voor en gaat met je mee naar de notaris.
Daarom zegt het percentage op zich niets. De vraag is niet alleen hoeveel, maar waarvoor.
Waar je om vraagt voordat je tekent
- Controleer het register. De makelaar moet ingeschreven zijn; kantoren die vóór de wet actief waren, hebben tot 13 augustus 2027, dus vraag op zijn minst om bewijs dat de aanvraag tot inschrijving is ingediend.
- Vraag om een schriftelijk bemiddelingscontract. Een mondelinge afspraak is precies waarover later geschillen ontstaan.
- Laat het bedrag of het percentage van de vergoeding in het contract opnemen, duidelijk en zonder te verwijzen naar “de gebruikelijke praktijk”.
- Vraag wanneer de makelaar de vergoeding verdient. Volgens de wet als de transactie is gesloten, tenzij is afgesproken dat dat moment de ondertekening van een voorlopig koopcontract in de voorgeschreven vorm is; geen enkel deel van de vergoeding mag vooraf worden gevraagd (artikel 27).
- Vraag wat er is inbegrepen. Foto’s, publicatie, bezichtigingen, documenten voorbereiden, aanwezigheid bij de notaris. Neem de lijst op in het contract.
- Vraag of het contract exclusief is en hoelang het loopt. Exclusiviteit moet uitdrukkelijk worden afgesproken; verkoop je in die periode via een andere makelaar, dan ben je de eerste de afgesproken vergoeding als schadevergoeding verschuldigd (artikel 31).
- Controleer wat er in de advertentie staat. Volgens de nieuwe wet moet een makelaar in de advertentie de naam van het kantoor en het nummer in het Register van makelaars vermelden (artikel 25).
Vermijdt een kantoor om iets hiervan op papier te zetten, dan is dat op zich al een antwoord.
Met of zonder makelaar
Dit is een echte beslissing, geen reclamekwestie. Beide opties zijn zinvol, afhankelijk van wat je mist.
Een makelaar is zinvol als je geen tijd hebt voor bezichtigingen, als het appartement leeg staat en je in een andere stad of een ander land bent, als je iemand nodig hebt die tijdverspillers eruit filtert, of als de papieren niet eenvoudig zijn.
Zelf verkopen is zinvol als het appartement is ingeschreven en vrij van lasten, als je beschikbaar bent voor bezichtigingen en als je bereid bent de advertentie goed te schrijven. Het juridische deel van het werk doet de notaris toch al, niet het makelaarskantoor: een koopcontract voor vastgoed wordt bij een notaris gesloten, en het eigendom gaat over met de inschrijving in het kadaster.
Verkoop je zelf, dan is een advertentie plaatsen gratis, en hoe je een advertentie schrijft waarvoor echt gebeld wordt, staat in een apart artikel met voorbeelden.
De vergoeding is niet de enige kostenpost bij een verkoop
Als je uitrekent welk nettobedrag je overhoudt, is de courtage maar één post:
- Vermogenswinstbelasting van 15% over het verschil tussen verkoop- en aankoopprijs, met een vrijstelling als het vastgoed je enige en hoofdverblijfplaats was.
- De kosten van het aanvragen van documenten, vooral het kadastraal uittreksel.
- Notariskosten, volgens tarief, afhankelijk van de waarde.
- De overdrachtsbelasting betaalt de koper, niet jij, en die wordt vaak ten onrechte als kosten van de verkoper meegeteld.
Veelgestelde vragen
Hoeveel bedraagt de makelaarscourtage bij de verkoop van een appartement? Die staat niet in de wet. Ze wordt afgesproken, dus het enige juiste bedrag is het bedrag in je bemiddelingscontract.
Is drie procent het wettelijke tarief? Nee. Het is een gangbare praktijk die mondeling wordt doorgegeven, geen regel.
Wie betaalt de courtage, de koper of de verkoper? Degene die het bemiddelingscontract heeft gesloten en die verplichting op zich heeft genomen. Daarom moet het vóór de transactie op papier staan en niet pas aan het eind worden afgesproken.
Wanneer verdient het kantoor de vergoeding? Als de transactie waarop het bemiddelingscontract betrekking heeft, is gesloten, of bij de ondertekening van een voorlopig koopcontract als dat is afgesproken. Geen enkel deel van de vergoeding mag vooraf worden gevraagd.
Kan ik zonder makelaar verkopen? Dat kan. Er is geen wettelijke verplichting om een makelaar in te schakelen; het contract sluit je toch al bij een notaris.
Hoe controleer ik een makelaarskantoor? Via het register van makelaars, en aan de bereidheid om de vergoeding en de omvang van de dienst in het contract op te nemen.
Bron
De wet op de vastgoedbemiddeling is op 30 juli 2025 aangenomen, gepubliceerd in het Staatsblad van Montenegro nr. 89/2025 en geldt sinds 13 augustus 2025; ze is in 2026 gewijzigd (114/2026). De pagina is in het Montenegrijns.
De vergoeding staat niet in de wet; controleer de concrete voorwaarden in je contract en de status van de makelaar in het register.