Hoe schrijf je een advertentie die verkoopt? Zet type, oppervlakte, locatie en één echt voordeel in de titel, vul elk veld in, want velden zijn filters, en vermeld openlijk wat niet ideaal is en wat de juridische status is. Maak foto’s bij daglicht in de volgorde waarin je door de woning loopt, en zet altijd de prijs erbij.
Twee advertenties voor hetzelfde appartement kunnen een totaal ander lot hebben. De ene blijft twee maanden staan en krijgt drie berichten met “is dit nog beschikbaar”; de andere krijgt in de eerste week vijf telefoontjes. Het verschil zit meestal niet in de prijs, maar in hoe snel een lezer je advertentie kan uitsluiten, of zich ervan kan overtuigen dat ze past. Deze gids is handig als je in Montenegro een woning of auto aanbiedt en wilt dat je advertentie gelezen en gebeld wordt.
Dat is de sleutel die de meeste mensen missen: een koper leest niet om betoverd te worden, maar om te besluiten geen tijd te verspillen. Een advertentie die dat makkelijk maakt, levert bezichtigingen op. Begin je net, kijk dan eerst hoe je stap voor stap een advertentie plaatst en kom daarna terug voor het schrijven.
De eerste regel draagt de hele advertentie
In de lijst ziet een koper de titel, de prijs en de eerste foto. Weet de koper op dat moment niet wat je verkoopt, dan wordt een andere advertentie geopend.
Een titel is geen plek voor bijvoeglijke naamwoorden. Er horen type, oppervlakte, locatie en één echt voordeel in, in die volgorde.
| Zwak | Beter |
| Prachtig appartement op een rustige locatie | Appartement met één slaapkamer, 58 m², Budva, 3e verdieping, lift |
| Dringend te koop, geweldige prijs! | Studio 34 m², Bečići, 200 m van het strand |
| Droomhuis | Huis 120 m², perceel 400 m², Podkošljun, garage |
| Auto in uitstekende staat | Golf 7, 2016, 1.6 TDI, 187.000 km, eerste eigenaar |
“Dringend” en “geweldige prijs” doen niet wat mensen denken. De koper leest ze als ruis, want de eigenaar van de duurste flat in de straat schrijft ze ook.
Vul elk veld in, ook het veld dat onbelangrijk lijkt
Dit is de stilste manier om door niemand gevonden te worden. Velden zijn geen versiering; het zijn filters. Een advertentie zonder oppervlakte bestaat niet voor een koper die zoekt op “50 tot 70 m²”, hoe goed de beschrijving ook is.
Vul voor vastgoed in de stap Overzicht altijd de woonoppervlakte, het aantal slaapkamers, de badkamers, de verdieping en het aantal verdiepingen in, en in de stap Kenmerken de soort verwarming. Aan de kust is verwarming het veld dat een flat waarin je het hele jaar kunt wonen scheidt van een flat voor het seizoen, en kopers weten dat.
Voor een voertuig geldt hetzelfde voor het bouwjaar, de kilometerstand, de brandstof en de transmissie, die ook verplichte velden zijn. Een lezer interpreteert een leeg veld op de slechtst denkbare manier.
Schrijf ook op wat niet ideaal is
Dit klinkt als slecht verkoopadvies, en het is eigenlijk het nuttigste punt van het hele artikel.
Begane grond, geen lift, renovatie nodig, ramen aan vervanging toe, op het noorden. De koper ziet het allemaal bij het eerste bezoek. Het enige verschil is of de koper het thuis in dertig seconden ontdekt, of in jouw appartement na een uur rijden en jouw middag.
Schrijf je het vooraf op, dan komen alleen mensen die er geen moeite mee hebben. Dat betekent minder bezichtigingen en serieuzere. Advertenties die de gebreken verzwijgen, krijgen veel bezoek en geen biedingen, en de eigenaar concludeert dat de prijs te hoog is, terwijl de prijs niet het probleem was.
Hetzelfde geldt voor de juridische status: ingeschreven, inschrijving in behandeling, met hypotheek. Een koper die het aan het begin leest, haakt niet af bij de notaris. Verkoop je een appartement, dan hebben we de hele juridische en fiscale kant uitgewerkt in de gids voor het verkopen van een appartement.
Foto’s: daglicht en de volgorde waarin je door de flat loopt
- Fotografeer bij daglicht, niet onder een lamp. Kunstlicht maakt de kleuren geel en de ruimte lijkt kleiner.
- Ruim op. Een lege kamer lijkt groter dan een opgeruimde kamer vol spullen.
- In de volgorde waarin je binnenkomt: entree, woonkamer, keuken, slaapkamers, badkamer, terras, uitzicht.
- Geen mensen en geen huisdieren in beeld.
- Verberg de badkamer of de kleine kamer niet. Staan ze niet op de foto’s, dan neemt de koper het ergste aan.
- Eén foto is geen advertentie. Het is de meest voorkomende reden dat een advertentie niet wordt geopend.
Voorbeelden: vóór en na
Appartement
Vóór: “Te koop: prachtig appartement in Budva, op een rustige locatie, dicht bij alles. Het appartement is in uitstekende staat en direct te betrekken. Prijs bespreekbaar.”
Na: “Appartement met één slaapkamer, 58 m², Budva, Podkošljun. Derde van vijf verdiepingen, lift, centrale verwarming, terras met uitzicht op de stad. Supermarkt en school op 5 minuten lopen, de zee op ongeveer 15 minuten. Het appartement is ingeschreven, zonder lasten. De ramen zijn de originele uit 2008 en moeten op termijn worden vervangen, wat in de prijs is verwerkt. € 129.000.”
De tweede advertentie is langer, maar na het lezen weet de koper of een bezichtiging de moeite waard is. De eerste zegt niet eens hoeveel vierkante meter de flat heeft.
Huis
Vóór: “Huis op een fantastische locatie, dat moet je zien!”
Na: “Huis 120 m² op een perceel van 400 m², twee verdiepingen, drie slaapkamers, garage. Elektrische verwarming en een open haard. Het perceel is omheind, water en elektriciteit aangesloten. De toegangsweg is geasfalteerd tot 20 m van het hek, het laatste stuk is grind. Ingeschreven, eigendom 1/1.”
Auto
Vóór: “Golf in topstaat, nooit kapot geweest, eerste eigenaar, ruilen mogelijk.”
Na: “VW Golf 7, 2016, 1.6 TDI, 187.000 km, handgeschakeld, regelmatig onderhouden bij een erkende dealer, onderhoudsboekje compleet. Zomer- en winterbanden inbegrepen. De voorbumper heeft een kras die te zien is op foto nr. 6. Geregistreerd tot mei 2027.”
Het patroon is in alle drie de categorieën hetzelfde: concrete feiten, één openlijk vermeld gebrek, en de prijs.
Vermeld de prijs
Een advertentie zonder prijs beschermt je onderhandelingspositie niet; ze haalt je advertentie uit de lijst voor iedereen die op budget filtert. In plaats van telefoontjes krijg je berichten met “hoeveel”, die je toch met een getal moet beantwoorden.
Plaatst een makelaarskantoor de advertentie, dan moet de makelaar volgens de wet op de vastgoedbemiddeling (Staatsblad 89/2025, van kracht sinds 13 augustus 2025) in de advertentie de naam van het kantoor vermelden en het nummer waaronder het in het Register van makelaars is ingeschreven, samen met de locatie, oppervlakte en indeling van het vastgoed (artikel 25), en de vergoeding vastleggen in algemene voorwaarden die op het kantoor en op de website zijn te zien (artikel 23). Kantoren die al vóór de wet actief waren, hebben tot 13 augustus 2027 om zich te registreren, want de wijziging van augustus 2026 verlengde de termijn van 12 naar 24 maanden. Zie je als koper een advertentie van een makelaar zonder die gegevens, dan is dat de eerste vraag die je stelt. De pagina van de wet is in het Montenegrijns.
Wat je controleert voordat je publiceert
- Bevat de titel het type, de oppervlakte en de locatie?
- Zijn alle velden ingevuld, vooral oppervlakte en verwarming?
- Is de eerste foto de beste die je hebt?
- Heb je minstens één ding opgeschreven dat niet ideaal is?
- Is de juridische status duidelijk?
- Staat de prijs in de advertentie?
Is aan alle zes voldaan, publiceer de advertentie dan en laat haar haar werk doen. Wordt ze na twee weken wel geopend, maar wordt er niet gebeld, dan is het probleem meestal de prijs; wordt ze niet eens geopend, dan is het probleem de titel of de eerste foto.
Veelgestelde vragen
Hoe lang moet de beschrijving zijn? Zo lang als de koper nodig heeft om te beslissen. Meestal is dat 60 tot 120 woorden aan concrete feiten, niet meer.
Moet ik “dringend” schrijven? Het helpt niet. Het geeft aan dat je bereid bent minder te accepteren, en het levert geen nieuwe bezichtigingen op.
Moet ik de gebreken noemen? Ja. Het vermindert het aantal zinloze bezichtigingen en vergroot het aandeel serieuze kopers.
Waarom wordt mijn advertentie bekeken, maar word ik niet gebeld? Kopers openen haar en haken af, wat meestal betekent dat de prijs niet past bij wat ze zien, of dat er een gegeven ontbreekt dat ze nodig hebben om te beslissen.
Hoeveel foto’s zijn genoeg? Genoeg om door de hele ruimte te lopen. Een of twee foto’s betekenen bijna altijd dat de advertentie minder vaak wordt geopend.
Wat als een makelaarskantoor de advertentie voor me plaatst? Vraag dat het nummer uit het Register van makelaars in de advertentie staat en dat de vergoeding in het schriftelijke bemiddelingscontract staat. Volgens de wet mag een kantoor geen deel van de vergoeding vooraf vragen, voordat de transactie is gesloten (artikel 27).