Satan İlan Nasıl Yazılır (Örneklerle)

Açıklama ne kadar uzun olmalı? Alıcının karar vermesine yetecek kadar. Genelde 60 ile 120 kelime arası somut bilgi, daha fazla değil.

Aynı daire için verilen iki ilanın kaderi tamamen farklı olabilir. Biri iki ay bekliyor ve "hâlâ satılık mı" türünden üç mesaj alıyor, öbürü ilk hafta beş arama alıyor. Fark çoğu zaman fiyatta değil, okuyanın ilanınızı ne kadar hızlı eleyebildiğinde ya da ona uygun olduğuna ne kadar hızlı ikna olabildiğinde.

Çoğu kişinin kaçırdığı anahtar bu: alıcı etkilenmek için değil, zaman kaybetmemeye karar vermek için okuyor. Bunu kolaylaştıran ilan ziyaret alıyor. Yeni başlıyorsanız önce ilanın adım adım nasıl verildiğine bakın, sonra yazmaya dönün.

İlk satır bütün ilanı taşır

Listede alıcı başlığı, fiyatı ve ilk fotoğrafı görüyor. O anda ne sattığınızı anlamazsa başkasının ilanını açıyor.

Başlık sıfatların yeri değil. Başlığa tip, büyüklük, konum ve gerçek bir avantaj giriyor, bu sırayla.

"Acil" ve "uygun fiyat", insanların sandığı işi yapmıyor. Alıcı bunları gürültü olarak okuyor, çünkü sokaktaki en pahalı dairenin sahibi de aynısını yazıyor.

Önemsiz görünenler dahil her alanı doldurun

Kimsenin sizi bulamamasının en sessiz yolu bu. Alanlar süs değil, filtre. Alan bilgisi girilmemiş bir ilan, açıklaması ne kadar iyi olursa olsun "50 ile 70 m² arası" arayan alıcı için yok hükmünde.

Bir mülk için Genel Bakış adımında yaşam alanını, yatak odası sayısını, banyoları, katı ve toplam kat sayısını, Özellikler adımında da ısıtma tipini mutlaka doldurun. Kıyıda ısınma, yıl boyu oturulabilecek daireyi sezon için düşünülmüş olandan ayıran alan ve alıcılar bunu biliyor.

Araçta aynı şey model yılı, kilometre, yakıt türü ve vites için geçerli; bunlar zorunlu alanlar da. Boş alanı okuyan onu mümkün olan en kötü şekilde yorumluyor.

İdeal olmayanı da yazın

Bu kulağa kötü bir satış tavsiyesi gibi geliyor ama aslında yazının en faydalı kısmı.

Zemin kat, asansörsüz, tadilat gerekiyor, pencereler değişecek, kuzey cephe. Alıcı bunların hepsini ilk ziyarette görecek. Tek fark, bunu evde otuz saniyede mi, yoksa bir saatlik yolculuğun ve sizin öğleden sonranızın ardından dairenizde mi öğreneceği.

Bunu baştan yazdığınızda yalnızca bu şeylerden rahatsız olmayanlar geliyor. Bu, daha az ama daha ciddi ziyaret demek. Kusurları saklayan ilanlar çok ziyaret ama hiç teklif almıyor; mülk sahibi de fiyatın yüksek olduğu sonucuna varıyor, oysa sorun fiyatta değildi.

Aynısı hukuki durum için de geçerli: tescilli, tescil sürecinde, ipotekli. Bunu baştan okuyan alıcı noterde vazgeçmiyor. Daire satıyorsanız, hukuki ve vergisel tarafın tamamını daire satış rehberinde topladık.

Fotoğraflar: gün ışığı ve dairede dolaşma sırası

• Gündüz çekin, ampul ışığında değil. Yapay ışık renkleri sarıya çekiyor, mekân daha küçük görünüyor.
• Toparlayın. Boş oda, eşya dolu düzenli odadan daha büyük görünür.
• Girdiğiniz sırayla: giriş, salon, mutfak, odalar, banyo, teras, manzara.
• Kadrajda insan ve evcil hayvan olmasın.
• Banyoyu ya da küçük odayı saklamayın. Fotoğraflarda yoksa alıcı en kötüsünü varsayıyor.
• Tek fotoğraf ilan değildir. İlanın açılmamasının en yaygın sebebi bu.

Örnekler: önce ve sonra

Daire

Önce: "Budva'da sakin bir konumda, her yere yakın harika daire satılık. Daire çok iyi durumda, hemen taşınılabilir. Fiyatta pazarlık var."

Sonra: "1+1 daire, 58 m², Budva, Podkošljun. Beş katlı binanın üçüncü katı, asansör, merkezi ısıtma, şehir manzaralı teras. Pazar ve okul yürüyerek 5 dakika, deniz yaklaşık 15 dakika. Daire tescilli, üzerinde yük yok. Pencereler 2008'den kalma orijinaller, zamanla değişmesi gerekecek; bu fiyata yansıtıldı. 129.000 €."

İkinci ilan daha uzun ama alıcı onu okuduktan sonra görmeye gelip gelmeyeceğini biliyor. Birincisi dairenin kaç metrekare olduğunu bile söylemiyor.

Ev

Önce: "Harika konumda ev, mutlaka görülmeli!"

Sonra: "400 m² arsa üzerinde 120 m² ev, iki kat, üç yatak odası, garaj. Elektrikli ısıtma ve şömine. Arsa çitle çevrili, su ve elektrik bağlı. Yol kapıya 20 m kalana kadar asfalt, son kısım stabilize. Tescilli, 1/1 mülkiyet."

Araba

Önce: "Golf ekstra temiz, hiç arıza yapmadı, ilk sahibinden, takas olur."

Sonra: "VW Golf 7, 2016 model, 1.6 TDI, 187.000 km, manuel vites, yetkili serviste düzenli bakımlı, servis kitapçığı eksiksiz. Yazlık ve kışlık lastikler arabayla birlikte. Ön tamponda 6 numaralı fotoğrafta görünen bir çizik var. Yıllık tescili Mayıs 2027'ye kadar geçerli."

Üç kategoride de kalıp aynı: somut bilgiler, açıkça yazılmış bir kusur ve fiyat.

Fiyatı yazın

Fiyatsız ilan pazarlık pozisyonunuzu korumuyor; bütçeye göre filtreleyen herkesin listesinden ilanınızı düşürüyor. Arama yerine "ne kadar" mesajları alıyorsunuz ve onlara zaten bir rakamla cevap vermek zorundasınız.

İlanı bir emlak ofisi veriyorsa, Gayrimenkul Aracılığı Kanunu (Resmî Gazete 89/2025, 13 Ağustos 2025'ten beri yürürlükte) gereğince aracı ilanda kendi adını ve Aracılar Sicili'ne kayıtlı olduğu numarayı, mülkün konumu, alanı ve yapısıyla birlikte belirtmek zorunda (madde 25); ücretini de ofisinde ve internet sitesinde asılı genel işlem şartlarında göstermek zorunda (madde 23). Kanundan önce çalışan ofislerin sicile kayıt için 13 Ağustos 2027'ye kadar süresi var, çünkü Ağustos 2026 değişikliği bu süreyi 12 aydan 24 aya uzattı. Alıcı olarak bu bilgilerin olmadığı bir ofis ilanı görürseniz, soracağınız ilk soru bu.

Yayımlamadan önce kontrol edin

1. Başlıkta tip, büyüklük ve konum var mı?
2. Bütün alanlar, özellikle alan ve ısınma, dolduruldu mu?
3. İlk fotoğraf elinizdeki en iyi fotoğraf mı?
4. İdeal olmayan en az bir şey yazdınız mı?
5. Hukuki durum net mi?
6. Fiyat ilanda var mı?

Bu altısı tamamsa ilanı yayımlayın ve çalışmasına izin verin. İki hafta sonra ilan açılıyor ama arama gelmiyorsa sorun çoğunlukla fiyat; hiç açılmıyorsa sorun başlık ya da ilk fotoğraf.

Sık sorulan sorular

"Acil" yazmalı mıyım? Faydası yok. Daha düşük bir tutarı kabul etmeye hazır olduğunuzu gösteriyor, yeni ziyaret getirmiyor.

Kusurları belirtmeli miyim? Evet. Boş ziyaretlerin sayısını azaltıyor, ciddi alıcıların payını artırıyor.

İlanım neden görüntüleniyor ama arama almıyor? Alıcılar açıp vazgeçiyor; bu genelde fiyatın gördükleriyle uyuşmadığı ya da karar vermeleri için gereken bir bilginin eksik olduğu anlamına geliyor.

Kaç fotoğraf yeterli? Bütün mekânı dolaşmaya yetecek kadar. Bir ya da iki fotoğraf neredeyse her zaman daha az açılma demek.

İlanı benim yerime bir emlak ofisi verirse? İlanda Aracılar Sicili numarasının, ücretin de yazılı aracılık sözleşmesinde yer almasını isteyin. Kanuna göre ofis, iş sonuçlanmadan önce ücretin bir kısmını peşin isteyemez (madde 27).