Як отримати витяг із кадастру онлайн? Через портал listovi.ekatastar.me, який Управління нерухомості запустило 10 липня 2026 року. Вхід за посвідченням особи або через систему NS eID, оплата електронна, а документ підписаний електронним підписом і юридично дійсний.
Перед будь-якою купівлею, продажем, даруванням чи кредитом хтось просить list nepokretnosti, витяг із кадастру нерухомості. Місцеві пошукові запити показують, як його шукають: до "list nepokretnosti" найчастіше додають "crna gora", "online" і "po matičnom broju" (за особистим ідентифікаційним номером), а окремо шукають "posjedovni list po imenu i prezimenu" (лист володіння за ім'ям і прізвищем) і "ekatastar crna gora".
У цій статті пояснено, що таке витяг із кадастру, як із липня 2026 року отримати його в електронному вигляді, скільки він коштує, як читати його за розділами і що покупець має в ньому перевірити, перш ніж платити.
Що таке витяг із кадастру і що таке лист володіння
За Законом про державну зйомку і кадастр нерухомості list nepokretnosti є основним документом про нерухомість і права на неї. Він охоплює всі кадастрові ділянки одного правовласника в одній кадастровій громаді та будівлі на них. Засвідчений витяг і виписка з нього є офіційними документами, і кожен має право ознайомитися з даними кадастру та отримати витяг.
Лист володіння (posjedovni list) походить із земельного кадастру, який закон визначає як облік фактичного стану, тобто володіння. Там, де кадастр нерухомості ще не створено, використовують наявний земельний кадастр, а від дня початку застосування кадастру нерухомості для кадастрової громади земельний кадастр там утрачає чинність. Ця робота триває: і у 2025, і у 2026 році в Офіційному віснику публікували рішення про затвердження бази даних кадастру нерухомості для окремих кадастрових громад.
Як отримати витяг із кадастру
| Спосіб | Як | Що ви отримуєте |
| Електронно, з 10 липня 2026 року | Портал listovi.ekatastar.me, вхід за посвідченням особи або через систему NS eID, електронна оплата | Документ з електронним підписом, юридично дійсний, з історією запитів |
| У регіональному відділенні Управління нерухомості | Заява у віконці з оплатою збору і плати | Засвідчений витяг; закон вимагає видати його протягом трьох днів |
| Публічний перегляд eKatastar | Портал ekatastar.me, із загальнодоступними даними для входу, опублікованими на сторінці входу | Перегляд даних, а не засвідчений документ |
За витяг із кадастру чи лист володіння перелік зборів Управління нерухомості зазначає адміністративний збір 2 € і плату 3 €, а в призначенні платежу вказують номер листа або номер ділянки й відокремленої частини. Якщо потрібні всі об'єкти одного правовласника в громаді чи в усій Чорногорії, це окрема довідка зі збором 3 € і платою 5 €.
Як читати: листи A, B, V і G
| Лист | Що містить | На що звернути увагу |
| Лист A | Ділянка: кадастрова громада, номер, форма і площа, вид землі, культура і клас, назва чи адреса | Щоб номер ділянки і площа збігалися з тим, що продають |
| Лист B | Правовласник ділянки та обсяг права | Чи продавець є єдиним власником, чи співвласником із часткою |
| Лист V | Будівлі й відокремлені частини: розташування, площа, призначення, поверховість, кількість кімнат, рік будівництва і правовий статус будівництва, із правовласниками | Щоб квартира мала правильне позначення відокремленої частини і чисту площу та який у неї правовий статус |
| Лист V, частина 1 | Мережі та правовласники на них | Важливо для ділянок та інфраструктури |
| Лист G | Обтяження й обмеження | Іпотеки, спори, заборони, оренда, сервітути |
Для квартири найважливіший лист V, бо там зазначено відокремлену частину, наприклад позначення квартири, поверх і чисту площу, і хто її власник. Якщо у витягу зазначено, що будівля не має дозволу на використання або перебуває в процедурі легалізації, це не означає автоматично, що квартиру не можна продати, але змінює ризики. Що саме означають такі записи, пояснює наша стаття про легалізацію і строк до серпня 2027 року.
Реєстрація, попередній запис і позначка
Закон знає три види записів:
- Uknjižba (реєстрація) є записом, яким права набуваються, передаються, обмежуються чи припиняються без подальшого підтвердження. Так, наприклад, набувається право власності на куплену квартиру.
- Predbilježba (попередній запис) є записом під умовою подальшого підтвердження. Його вносять до листа G, і він діє як запис черговості: той, хто записаний попередньо, має пріоритет перед наступними записами, якщо попередній запис буде підтверджено.
- Zabilježba (позначка) є записом юридичних фактів, які можуть мати правові наслідки на умовах закону, наприклад спору чи будівництва.
Важливе правило для покупця: запис можна дозволити лише щодо особи, яка на момент подання заяви зареєстрована як правовласник або реєструється одночасно. Тому купуйте в того, хто зазначений у листі B чи V. Якщо власник помер, спершу реєструють спадкоємців на підставі рішення про спадкування; як це відбувається, описано в статті про спадщину. Якщо право досі записане на померлого, Управління з власної ініціативи запитує відомості про смерть і вносить позначку про право спадкоємців.
Що в листі G має насторожити покупця
| Запис у листі G | Що він означає | Що робити |
| Іпотека | Квартира забезпечує чийсь борг, незалежно від зміни власника | Борг закривають із ціни, а іпотеку знімають до сплати решти |
| Позначка про спір | Щодо нерухомості триває спір | З'ясуйте, про який спір ідеться; після змін грудня 2025 року її виключають з ініціативи органу через п'ять років після запису, якщо її не поновлено |
| Заборона відчуження й обтяження | Власник не може вільно продати чи обтяжити квартиру | Не купуйте, доки заборону не знято |
| Право переважної купівлі | Хтось має пріоритет під час купівлі | Перевірте, чи він відмовився або чи отримав пропозицію |
| Оренда понад п'ять років | Покупець стає на місце орендодавця і не може вимагати передання квартири до закінчення оренди | Урахуйте оренду в рішенні та ціні |
| Сервітути | Право проходу, користування чи узуфрукт | Перевірте, чи не заважають вони вашим планам |
| Позначка про будівництво | Будівля будується | Перегляньте дозвіл на будівництво і строк завершення |
| Позначки з легалізації | Рішення про легалізацію, заборона відчуження чи діяльності, рішення про знесення | Перевірте стадію процедури до будь-якого платежу |
Як купувати квартиру в іпотеці, ми описали в статті про продаж квартири в іпотеці, а об'єкти, що будуються, у статті про купівлю квартири в новобудові. Ширший перелік перевірок перед купівлею наведено в статті про безпечну купівлю.
Перш ніж платити
Просіть витяг із кадастру, виданий того самого дня або не більше ніж за кілька днів до угоди, бо записи змінюються. Порівняйте номер ділянки, позначення відокремленої частини і площу з оголошенням та попереднім договором, перевірте, що продавець зареєстрований власником усієї квартири або що підписують усі співвласники, і прочитайте лист G до кінця. Актуальні квартири й будинки дивіться в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Скільки коштує витяг із кадастру? У переліку зборів Управління нерухомості зазначено адміністративний збір 2 € і плату 3 €.
Чим витяг із кадастру відрізняється від листа володіння? Витяг із кадастру є документом кадастру нерухомості про права на нерухомість. Лист володіння походить із земельного кадастру, обліку фактичного стану, який використовують там, де кадастр нерухомості ще не створено.
Чи можна дізнатися всі об'єкти нерухомості однієї людини? Для цього є довідка про нерухомість правовласника в громаді чи в Чорногорії, зі збором 3 € і платою 5 €.
Що означає попередній запис у витягу з кадастру? Це запис права під умовою подальшого підтвердження. Він діє як запис черговості, тож має пріоритет перед наступними записами, якщо його буде підтверджено.
Чи дійсний електронний витяг із кадастру? Так. За даними Управління нерухомості, витяг з електронним підписом юридично дійсний і його можна використовувати в усіх процедурах, де потрібен витяг із кадастру.
Джерела
Зміст кадастру, витяг, види записів і обтяження регулює Закон про державну зйомку і кадастр нерухомості (статті 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 і 111b) зі змінами в Офіційному віснику Чорногорії 160/2025 щодо виключення позначок про спір і позначок із легалізації. Становище покупця щодо орендаря регулює стаття 619 Закону про зобов'язальні відносини. Електронну видачу описано в повідомленні Управління нерухомості від 10 липня 2026 року, а суми в переліку адміністративних зборів Управління нерухомості, опублікованому 1 липня 2026 року. Fijaka є майданчиком оголошень і не надає юридичних консультацій; щодо конкретного об'єкта зверніться до нотаріуса чи юриста.