Hoe krijg je een kadastraal uittreksel in Montenegro en hoe lees je het? Sinds 10 juli 2026 download je het via listovi.ekatastar.me, met inloggen via je identiteitskaart of NS eID; het kost € 2 aan leges en € 3 aan vergoeding. Deel B en V tonen de eigenaar en de flat, deel G de lasten: hypotheken, geschillen, verboden en huurcontracten. Lees deel G tot het eind voordat je betaalt.
Vóór elke aankoop, verkoop, schenking of lening vraagt iemand om de list nepokretnosti, het uittreksel uit het vastgoedkadaster. Lokale zoekopdrachten laten zien hoe mensen het zoeken: naast “list nepokretnosti” voegen mensen het vaakst “crna gora” (Montenegro), “online” en “po matičnom broju” (op persoonsnummer) toe, en ze zoeken ook apart naar “posjedovni list po imenu i prezimenu” (bezitsblad op voor- en achternaam) en “ekatastar crna gora”. Deze gids is handig als je in Montenegro vastgoed koopt of verkoopt en het kadastraal uittreksel zelf wilt aanvragen en lezen.
Dit artikel legt uit wat het kadastraal uittreksel is, hoe je het sinds juli 2026 elektronisch kunt krijgen, wat het kost, hoe je het deel voor deel leest en wat een koper erin moet controleren voordat er wordt betaald.
Wat het kadastraal uittreksel is, en wat een bezitsblad is
Volgens de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster is de list nepokretnosti het basisdocument over onroerend goed en de rechten daarop. Het omvat alle kadastrale percelen van dezelfde rechthebbende in dezelfde kadastrale gemeente en de gebouwen erop. Een gewaarmerkt uittreksel en een gedeeltelijk uittreksel zijn openbare documenten, en iedereen heeft het recht de gegevens van het kadaster in te zien en een uittreksel te krijgen.
Het posjedovni list (bezitsblad) komt uit het grondkadaster, dat de wet definieert als een registratie van de feitelijke situatie, dus van het bezit. Waar het vastgoedkadaster nog niet is ingericht, wordt het bestaande grondkadaster gebruikt, en op de dag dat het vastgoedkadaster voor een kadastrale gemeente gaat gelden, vervalt daar het grondkadaster. Dat werk loopt nog: zowel in 2025 als in 2026 zijn in het Staatsblad besluiten gepubliceerd die de database van het vastgoedkadaster voor afzonderlijke kadastrale gemeenten bevestigen.
Hoe je het kadastraal uittreksel krijgt
| Methode | Hoe | Wat je krijgt |
| Elektronisch, sinds 10 juli 2026 | Het portaal listovi.ekatastar.me, inloggen met een identiteitskaart of het systeem NS eID, elektronisch betalen | Een elektronisch ondertekend, rechtsgeldig document, met een overzicht van aanvragen |
| Bij een regionaal kantoor van de Vastgoeddienst | Een aanvraag aan het loket, met betaling van leges en vergoeding | Een gewaarmerkt uittreksel; de wet eist dat het binnen drie dagen wordt afgegeven |
| Openbare weergave van eKatastar | Het portaal ekatastar.me, met openbare inloggegevens die op de inlogpagina staan | Een weergave van de gegevens, geen gewaarmerkt document |
Voor een kadastraal uittreksel of bezitsblad vermeldt de lijst van kosten van de Vastgoeddienst € 2 aan administratieve leges en € 3 aan vergoeding, en het betalingskenmerk is het nummer van het uittreksel of het nummer van perceel en eenheid. Wil je al het onroerend goed van één rechthebbende in een gemeente of in Montenegro, dan is dat een aparte verklaring, met € 3 aan leges en € 5 aan vergoeding.
Hoe je het leest: de delen A, B, V en G
| Deel | Wat het bevat | Waarop je let |
| Deel A | Het perceel: kadastrale gemeente, nummer, vorm en oppervlakte, grondsoort, gebruiksklasse en categorie, naam of adres | Of het perceelnummer en de oppervlakte overeenkomen met wat wordt verkocht |
| Deel B | De rechthebbende op het perceel en de omvang van het recht | Of de verkoper de enige eigenaar is of mede-eigenaar met een aandeel |
| Deel V | Gebouwen en eenheden: ligging, oppervlakte, gebruik, aantal verdiepingen, aantal kamers, bouwjaar en juridische status van de bouw, met de rechthebbenden | Of de flat de juiste aanduiding van de eenheid en de juiste netto-oppervlakte heeft, en wat de juridische status is |
| Deel V, onderdeel 1 | Leidingen en de rechthebbenden daarop | Van belang voor percelen en infrastructuur |
| Deel G | Lasten en beperkingen | Hypotheken, geschillen, verboden, huurcontracten, erfdienstbaarheden |
Voor een flat is deel V het belangrijkst, omdat dat de eenheid laat zien, bijvoorbeeld de aanduiding van de flat, de verdieping en de netto-oppervlakte, en wie de eigenaar van die eenheid is. Staat in het uittreksel dat het gebouw geen gebruiksvergunning heeft of in de legalisatieprocedure zit, dan betekent dat niet automatisch dat de flat niet kan worden verkocht, maar het verandert de risico’s. Wat die aantekeningen precies betekenen, leggen we uit in ons artikel over legalisatie en de termijn van augustus 2027.
Definitieve inschrijving, voorlopige inschrijving en aantekeningen
De wet kent drie soorten inschrijving:
- Uknjižba (definitieve inschrijving) is een inschrijving waarmee rechten zonder latere rechtvaardiging worden verkregen, overgedragen, beperkt of tenietgaan. Zo wordt bijvoorbeeld het eigendom van een gekochte flat verkregen.
- Predbilježba (voorlopige inschrijving) is een inschrijving onder voorbehoud van latere rechtvaardiging. Ze wordt in deel G vermeld en heeft rangwerking: wie voorlopig is ingeschreven, gaat voor latere inschrijvingen als de voorlopige inschrijving wordt gerechtvaardigd.
- Zabilježba (aantekening) is een inschrijving van rechtsfeiten die onder wettelijke voorwaarden rechtsgevolgen kunnen hebben, bijvoorbeeld een geschil of bouw.
Een belangrijke regel voor kopers: een inschrijving kan alleen worden toegestaan tegen degene die op het moment van het indienen van het verzoek als rechthebbende is ingeschreven, of die tegelijk wordt ingeschreven. Koop dus van de persoon die in deel B of V staat. Is de eigenaar overleden, dan worden eerst de erfgenamen ingeschreven op basis van de beslissing over de nalatenschap; hoe dat werkt, staat in ons artikel over erfenis en nalatenschap. Staat een recht nog op naam van een overledene, dan vraagt de Vastgoeddienst ambtshalve de akte van overlijden op en schrijft een aantekening van het recht van de erfgenamen in.
Wat in deel G voor een koper een alarmsignaal moet zijn
| Inschrijving in deel G | Wat ze betekent | Wat je doet |
| Hypotheek | De flat dient als zekerheid voor iemands schuld, ongeacht een wisseling van eigenaar | De schuld wordt uit de prijs afgelost en de hypotheek geschrapt voordat de rest wordt betaald |
| Aantekening van een geschil | Er is een geschil over het vastgoed | Zoek uit waarover het geschil gaat; sinds de wijzigingen van december 2025 wordt de aantekening vijf jaar na inschrijving ambtshalve geschrapt, tenzij ze wordt vernieuwd |
| Verbod op vervreemding en bezwaring | De eigenaar mag de flat niet vrij verkopen of bezwaren | Koop niet tot het verbod is beëindigd |
| Recht van voorkoop | Iemand heeft voorrang om te kopen | Controleer of die er afstand van heeft gedaan of het aanbod heeft gekregen |
| Huur langer dan vijf jaar | De koper treedt in de positie van de verhuurder en kan niet vragen de flat vóór het einde van de huur te ontruimen | Neem de huur mee in je beslissing en de prijs |
| Erfdienstbaarheden | Een recht van overpad, gebruik of vruchtgebruik | Controleer of ze het beoogde gebruik hinderen |
| Aantekening van bouw | Het gebouw is in aanbouw | Bekijk de bouwvergunning en de opleveringstermijn |
| Aantekeningen over legalisatie | Een legalisatiebesluit, een verbod op vervreemding of op activiteit, een sloopbevel | Controleer de stand van de procedure voordat je iets betaalt |
Hoe je een flat met een hypotheek koopt, staat in ons artikel over een flat met een hypotheek verkopen, en gebouwen in aanbouw in ons artikel over vastgoed op tekening kopen. Een bredere lijst van controles vóór de aankoop staat in ons artikel over veilig kopen.
Voordat je betaalt
Vraag om een kadastraal uittreksel dat diezelfde dag of hoogstens een paar dagen eerder is afgegeven, want inschrijvingen veranderen. Vergelijk het perceelnummer, de aanduiding van de eenheid en de oppervlakte met de advertentie en het voorlopig koopcontract, controleer of de verkoper met een volledig aandeel als eigenaar is ingeschreven of dat alle mede-eigenaren tekenen, en lees deel G tot het eind. Bekijk actuele flats en huizen in onze categorie vastgoed.
Veelgestelde vragen
Hoe krijg ik online een kadastraal uittreksel? Via het portaal listovi.ekatastar.me, dat de Vastgoeddienst op 10 juli 2026 heeft gelanceerd. Je logt in met een identiteitskaart of het systeem NS eID, de betaling is elektronisch, en het document is elektronisch ondertekend en rechtsgeldig.
Wat kost een kadastraal uittreksel? De lijst van kosten van de Vastgoeddienst vermeldt € 2 aan administratieve leges en € 3 aan vergoeding.
Wat is het verschil tussen een kadastraal uittreksel en een bezitsblad? Het kadastraal uittreksel is een document van het vastgoedkadaster over rechten op vastgoed. Het bezitsblad komt uit het grondkadaster, een registratie van de feitelijke situatie, dat wordt gebruikt waar het vastgoedkadaster nog niet is ingericht.
Kan ik al het vastgoed opvragen dat één persoon bezit? Daarvoor bestaat een verklaring over het onroerend goed van een rechthebbende in een gemeente of in Montenegro, met € 3 aan leges en € 5 aan vergoeding.
Wat betekent een voorlopige inschrijving in het kadastraal uittreksel? Het is de inschrijving van een recht onder voorbehoud van latere rechtvaardiging. Ze heeft rangwerking, dus ze gaat voor latere inschrijvingen als ze wordt gerechtvaardigd.
Is een elektronisch kadastraal uittreksel geldig? Ja. Volgens de Vastgoeddienst is een elektronisch ondertekend uittreksel rechtsgeldig en kan het worden gebruikt in alle procedures waarvoor een kadastraal uittreksel nodig is.
Bronnen
De inhoud van het kadaster, het uittreksel, de soorten inschrijving en de lasten worden geregeld door de wet op de landmeting en het vastgoedkadaster (artikelen 2, 9, 49, 53, 55, 65, 78, 83, 85, 96 en 111b), met de wijzigingen in Staatsblad van Montenegro 160/2025 over het schrappen van aantekeningen van geschillen en over aantekeningen van legalisatie. De positie van de koper tegenover een huurder wordt geregeld door artikel 619 van de wet op de verbintenissen. De elektronische afgifte staat beschreven in de mededeling van de Vastgoeddienst van 10 juli 2026, en de kosten in de lijst van administratieve leges van de Vastgoeddienst, gepubliceerd op 1 juli 2026. Beide pagina’s zijn in het Montenegrijns. Fijaka is een advertentieplatform en geeft geen juridisch advies; raadpleeg voor een concreet vastgoed een notaris of advocaat.