Koliki je rok za održaj nepokretnosti u Crnoj Gori? 10 godina za savesnog i zakonitog držaoca, a 20 godina za savesnog držaoca.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje šta se traži o održaju: uz "održaj" idu "nepokretnosti", "sudska praksa", "na državnoj svojini", "na javnoj svojini" i "na delu parcele", uz "održaj nepokretnosti" ide "rok", a uz "sticanje svojine održajem" idu "sudska praksa", "na državnom zemljištu" i "tužba za sticanje svojine održajem primer". Pravila o održaju daje crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima.
Ovaj tekst objašnjava šta je održaj, koji su rokovi, šta su savesna i zakonita državina, šta važi za naslednike, javna dobra i prava trećih lica, kako se održaj upisuje i na šta paziti pri kupovini placa.
Šta je održaj
Održaj je sticanje prava svojine na tuđoj stvari protekom zakonskog vremena u kome je neko stvar držao kao svoju. Zakon razlikuje redovan i vanredan održaj:
| Vrsta | Ko | Rok za nepokretnost | Rok za pokretnu stvar |
| Redovan održaj | Savestan i zakonit držalac | 10 godina | Tri godine |
| Vanredan održaj | Savestan držalac | 20 godina | 10 godina |
Savesna i zakonita državina
| Pojam | Značenje |
| Državina | Faktička vlast na stvari |
| Svojinska državina | Držalac se prema stvari ponaša kao vlasnik; državina se smatra svojinskom dok se ne dokaže suprotno |
| Zakonita državina | Zasniva se na punovažnom pravnom osnovu potrebnom za sticanje prava, na primer ugovoru o kupovini |
| Savesna državina | Držalac ne zna niti može znati da nije imalac prava; savesnost se pretpostavlja |
| Manljiva državina | Pribavljena silom, prevarom ili zloupotrebom poverenja |
Primer: kupac koji je plac platio po ugovoru, ali se nikad nije upisao, može biti zakonit i savestan držalac; neko ko koristi tuđu njivu bez ikakvog ugovora u najboljem slučaju je savestan držalac, pa mu treba 20 godina.
Kako se računa rok
- Početak. Rok teče od dana kada je držalac stupio u državinu, a završava se istekom poslednjeg dana.
- Prethodnici. U rok se uračunava i vreme za koje su stvar držali prethodnici sadašnjeg držaoca kao savesni i zakoniti, odnosno savesni držaoci. Ako je jedna državina podobna za redovan, a druga za vanredan održaj, vreme se uračunava srazmerno dužini tih rokova.
- Naslednici. Naslednik postaje savestan držalac od otvaranja nasleđa i kad je ostavilac bio nesavestan, ako to naslednik nije znao niti mogao znati; tada rok teče od otvaranja nasleđa. Državina naslednika je zakonita ako je i ostaviočeva bila zakonita.
- Prekid i zastoj. Na prekid i zastoj održaja shodno se primenjuju pravila o prekidu i zastoju zastarelosti potraživanja.
Prava trećih lica
Prava koja su na stvari postojala u korist trećih lica, na primer hipoteka ili službenost, ostaju ako je novi vlasnik do stvari došao bez naknade. Ako je do nje došao sa naknadom, ta prava se gase ako za njih nije znao niti je prema prilikama mogao znati. Službenost puta se i sama može steći održajem, po posebnim rokovima; objašnjavamo ih u tekstu o službenosti prolaza.
Javna dobra i državna svojina
Prirodna bogatstva, kao što su morska obala i voda, i dobra u opštoj upotrebi, kao što su putevi, trgovi i luke, ne mogu biti predmet privatne svojine, pa se na njima ni održajem ne stiče svojina. Za zemljište u državnoj svojini koje nije javno dobro crnogorski Zakon o državnoj imovini nema posebnu odredbu o održaju; odgovor zavisi od sudske prakse, koju ovaj tekst ne obrađuje.
Upis u katastar
Održajem se svojina stiče na osnovu zakona, protekom roka, a ne upisom. Zakon o katastru dozvoljava da onaj ko je pravo stekao na osnovu zakona zahteva upis, ako uz zahtev priloži ispravu podobnu za upis. Ako upisani vlasnik ne prizna održaj, pravo se utvrđuje u sudskom postupku, a o pokrenutom postupku održaja u listu nepokretnosti može se upisati zabeležba. Kako se čita list nepokretnosti, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
Ako se održaj odnosi samo na deo parcele, za upis tog dela potrebna je i deoba parcele; postupak objašnjava tekst o cepanju parcele i granicama placa.
Na šta paziti pri kupovini placa
| Provera | Zašto |
| Da li je prodavac upisan kao vlasnik | Ako nije, a poziva se na održaj, traži presudu ili drugu ispravu podobnu za upis |
| Zabeležba spora ili postupka održaja | Znači da neko osporava pravo |
| Ko stvarno koristi plac | Sused koji decenijama koristi deo placa može tvrditi da ga je stekao održajem |
| Ograde i međe na terenu | Razlika između katastra i stanja na terenu može biti osnov spora o održaju |
| Kupovina od naslednika | Proverite i ostavinsko rešenje |
Ostale provere pre potpisa navodi naš tekst o tome da li je kupovina nekretnine sigurna. Placeve i kuće možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Šta je savesni držalac? Onaj ko ne zna niti može znati da nije vlasnik stvari koju drži. Savesnost se pretpostavlja.
Može li se održajem steći deo parcele? Održaj se može odnositi i na deo parcele, ali za upis tog dela u katastar potrebna je deoba parcele.
Može li se održajem steći državno zemljište? Na prirodnim bogatstvima i dobrima u opštoj upotrebi, kao što su putevi i morska obala, ne može se steći privatna svojina. Za ostalo državno zemljište Zakon o državnoj imovini nema posebnu odredbu o održaju.
Da li se vreme prethodnika računa u rok? Da. Uračunava se vreme za koje su prethodnici držali stvar kao savesni i zakoniti, odnosno savesni držaoci.
Kako se održaj upisuje u katastar? Uz ispravu podobnu za upis. Ako upisani vlasnik ne prizna održaj, pravo se utvrđuje u sudu, a o pokrenutom postupku može se upisati zabeležba.
Izvori
Održaj, državinu i javna dobra uređuje crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, članovi 20 do 22, 53 do 59 i 385 do 391), upis Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, članovi 8 i 98), a državnu imovinu Zakon o državnoj imovini (Službeni list CG 21/2009, 23/2025 i 160/2025). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretan slučaj obratite se advokatu.