Kako se upisuje pravo služnosti puta? Na osnovu ugovora u pisanom obliku sa overom, za koji Zakon o notarima traži formu notarskog zapisa, ili na osnovu pravosnažne odluke suda. Upisuje se u G list, kao pravo povlasnog i teret poslužnog dobra, sa skicom ako je prolaz prostorno ograničen.
Pretraga u Crnoj Gori pokazuje šta se traži o pravu prolaza: uz "pravo služnosti" idu "puta", "prolaza i provoza", "primjer" i "zakon", a uz "služnost prolaza" još "nužnog prolaza", "kolnog prolaza", "kroz tuđu nekretninu" i "naknada". Izraz "služnost" je uobičajen u govoru; crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima isto pravo zove stvarna službenost.
Ovaj tekst objašnjava šta je službenost prolaza, na koja tri načina nastaje, šta je nužni prolaz, kako se upisuje u katastar, kada prestaje i šta proveriti pre kupovine placa do kojeg se dolazi preko tuđe parcele.
Šta je stvarna službenost
Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti da za potrebe te nepokretnosti vrši određene radnje na nepokretnosti drugog vlasnika, ili da od njega zahteva da se uzdržava od određenih radnji. Zakon koristi dva izraza koja se ponavljaju u svakom ugovoru i presudi:
| Izraz | Značenje |
| Povlasno dobro | Nepokretnost u čiju korist službenost postoji, na primer vaš plac |
| Poslužno dobro | Nepokretnost koja trpi službenost, na primer susedna parcela preko koje prolazite |
Službenosti mogu biti stvarne i lične. Lične službenosti su pravo plodouživanja, pravo upotrebe i pravo stanovanja i vezane su za osobu, a ne za nepokretnost. Pravo prolaza je tipična stvarna službenost: pripada svakom ko je vlasnik povlasnog dobra, pa prelazi i na kupca.
Službenost se vrši na način kojim se poslužno dobro najmanje opterećuje. Nove potrebe povlasnog dobra koje nisu posledica njegovog normalnog razvoja ne proširuju obim službenosti. Ako se službenost vrši na jednom delu poslužnog dobra, vlasnik tog dobra može o svom trošku tražiti da se prolaz premesti na drugo mesto istog dobra, ako vršenje time neće biti otežano. Troškove održavanja puta ili uređaja potrebnog za službenost snosi vlasnik povlasnog dobra, a ako put služi i vlasniku poslužnog dobra, troškove dele srazmerno koristi.
Tri načina zasnivanja
| Način | Kako nastaje | Na šta paziti |
| Ugovor | Upisom u katastar | Ugovor mora biti pisan i overen; Zakon o notarima za pravne poslove čiji je predmet sticanje stvarnih prava na nepokretnostima traži formu notarskog zapisa |
| Odluka suda ili drugog državnog organa | Danom pravosnažnosti odluke | Donosi se kada vlasnik povlasnog dobra ne može koristiti svoje dobro bez korišćenja tuđeg |
| Održaj | Protekom zakonskog roka | Samo za vidljive službenosti; prema trećem savesnom licu deluje tek od upisa u katastar |
Vlasnik dve nepokretnosti može i sam jednu od njih opteretiti službenošću u korist druge, što je korisno pre prodaje jednog od dva susedna placa.
Rokovi održaja
| Situacija | Rok |
| Vlasnik povlasnog dobra faktički je vršio službenost, a vlasnik poslužnog dobra se nije protivio | 20 godina |
| Savestan i zakonit držalac službenosti | 10 godina |
| Savesna državina | 15 godina |
Održajem se ne može steći službenost koja je vršena silom, prevarom, zloupotrebom poverenja ili koja je ustupljena do opoziva. Službenost je vidljiva ako je njeno postojanje praćeno spoljnim vidljivim znakom, kao što je utaban put ili kapija u zidu. Stečena održajem, službenost se prema trećem savesnom licu može istaći tek od upisa u katastar, pa je upis važan i kada je rok već istekao.
Nužni prolaz
Vlasnik nepokretnosti koja nema izlaz na javni put, ili do njega može doći samo uz preterano zaobilaženje, ima pravo da uz plaćanje naknade traži prolaz preko tuđeg zemljišta. Zakon takvu parcelu zove opkoljeno zemljište ili enklava.
- Obim. Nužni prolaz može biti ustanovljen za pešake, kola, motorna vozila i poljoprivredne mašine.
- Enklava nastala deobom. Ako je parcela ostala bez izlaza zato što je veća parcela podeljena, prolaz se može dozvoliti samo preko zemljišta koje je do deobe s njom činilo celinu.
- Kuća i dvorište. Nužni prolaz se ne može ustanoviti preko kuće i dvorišta, osim kad nema drugog izlaza na javni put.
- Novi javni put. Ako se izgradi novi javni put ili prestanu razlozi za prolaz, vlasnik opterećenog zemljišta može tražiti ukidanje, uz vraćanje dela primljene naknade po proceni suda.
- Otkup. Vlasnik opterećenog zemljišta može tražiti da imalac prava otkupi deo zemljišta koji služi za prolaz.
Zakon posebno uređuje i postavljanje vodova: vlasnik zemljišta je dužan da uz naknadu dozvoli postavljanje vodovodnih i kanalizacionih cevi, kablova i stubova ako bi postavljanje na drugom mestu iziskivalo nesrazmerne troškove.
Naknada
Vlasnik poslužnog dobra ima pravo na naknadu za ustanovljenu službenost. Zakon ne propisuje iznos. Ako se vlasnici ne dogovore, visinu utvrđuje sud na zahtev vlasnika poslužnog dobra, vodeći računa o svim okolnostima, a naročito o izmakloj koristi i umanjenoj vrednosti poslužnog dobra.
Upis u katastar
Upisom u katastar nepokretnosti stiču se, prenose, ograničavaju i prestaju prava na nepokretnostima, ako zakon ne određuje drukčije. Stvarne službenosti upisuju se u G list lista nepokretnosti, kao pravo vlasnika povlasnog dobra i kao teret na poslužnom dobru. Upisuju se sa sadržajem i obimom prava, bez novčane vrednosti. Kada je službenost prostorno ograničena, na primer na traku širine puta, granice se smatraju tačno određenim ako su ucrtane u skici priloženoj uz ispravu za upis. Kako se čita G list, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
Kada službenost prestaje
| Razlog | Uslov |
| Nevršenje uz protivljenje | Vlasnik poslužnog dobra se protivi, a vlasnik povlasnog dobra tri uzastopne godine ne vrši pravo |
| Nevršenje | Službenost se ne vrši za vreme potrebno za sticanje održajem |
| Isti vlasnik | Ista osoba postane vlasnik oba dobra |
| Prestanak potrebe | Službenost postane nepotrebna za korišćenje povlasnog dobra |
| Promenjene prilike | Korist za povlasno dobro postane nesrazmerna teretu; ukidanje uz pravičnu naknadu |
| Propast dobra | Vršenje trajno onemogućeno; ako se poslužno dobro obnovi u roku od pet godina, službenost se vraća u ranijem obimu |
| Istek roka | Službenost ustanovljena na određeno vreme |
Kada se povlasno dobro podeli, službenost ostaje u korist svih delova, ali vlasnik poslužnog dobra može tražiti da prestane za deo kojem ne služi.
Šta proveriti pre kupovine placa
Vidljiv put do placa nije isto što i upisano pravo prolaza. Crnogorski Zakon o uređenju prostora traži da urbanistička parcela ima obezbeđen kolski pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta, u skladu s planskim dokumentom; samo u starim gradskim jezgrima i na terenima nepovoljne konfiguracije sa postojećim objektima dovoljan je pešački ili biciklistički pristup. Kako se plac proverava od klase zemljišta do dozvole, objašnjava naš tekst o kupovini placa i izgradnji kuće.
| Provera | Zašto |
| G list vašeg placa | Da li je službenost prolaza upisana kao pravo u korist placa |
| G list susedne parcele | Da li je ista službenost upisana kao teret |
| Skica uz ugovor o službenosti | Širina i trasa prolaza moraju biti tačno određene |
| Da li je put javni ili na privatnoj parceli | Javni put ne traži službenost |
| Ko održava put | Troškove snosi vlasnik povlasnog dobra, osim ako put služi i drugom |
| Kupoprodajni ugovor | Neka navede upisanu službenost i skicu |
Ostale provere pre potpisa navodi naš tekst o tome da li je kupovina nekretnine sigurna, a tok ugovora kod notara tekst o kupoprodajnom ugovoru. Placeve i kuće možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Da li je služnost isto što i službenost? Da. Crnogorski zakon koristi izraz stvarna službenost; služnost je uobičajen izraz u govoru za isto pravo.
Šta je nužni prolaz? Pravo vlasnika parcele bez izlaza na javni put da uz naknadu traži prolaz preko tuđeg zemljišta. Ne može se ustanoviti preko kuće i dvorišta, osim kad nema drugog izlaza.
Kolika je naknada za služnost prolaza? Zakon ne propisuje iznos. Vlasnici se mogu dogovoriti, a ako se ne dogovore, sud određuje naknadu prema izmakloj koristi i umanjenoj vrednosti poslužnog dobra.
Može li se služnost steći održajem? Može, ako je vidljiva. Rok je 20 godina faktičkog vršenja bez protivljenja vlasnika, 10 godina za savesnog i zakonitog držaoca i 15 godina za savesnu državinu.
Da li služnost prelazi na novog vlasnika placa? Da. Stvarna službenost pripada svakom vlasniku povlasnog dobra i tereti svakog vlasnika poslužnog dobra.
Izvori
Službenosti, nužni prolaz, naknadu i prestanak uređuje crnogorski Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, članovi 193 do 216 i 222); izmena iz 2025. ne dira odredbe o službenostima. Upis uređuje crnogorski Zakon o državnom premeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, članovi 8, 53, 78 i 79), formu notarskog zapisa crnogorski Zakon o notarima (član 52), a kolski pristup urbanističkoj parceli Zakon o uređenju prostora (Službeni list CG 19/2025, član 59). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete; za konkretan prolaz proverite list nepokretnosti i obratite se notaru.