Comment fonctionne une servitude de passage au Monténégro ? Elle naît d’un contrat écrit et certifié, d’une décision de justice ou de la prescription, après 20 ans d’usage visible sans opposition, et s’inscrit dans la feuille G de l’extrait du cadastre. Le propriétaire d’un terrain sans accès à une voie publique peut obtenir un passage nécessaire sur le terrain voisin, contre indemnité.
Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir sur le droit de passage : « pravo služnosti » (servitude) est suivi de « puta » (d’un chemin), « prolaza i provoza » (de passage à pied et en véhicule), « primjer » (exemple) et « zakon » (loi), et « služnost prolaza » (servitude de passage) de « nužnog prolaza » (de nécessité), « kolnog prolaza » (pour véhicules), « kroz tuđu nekretninu » (sur le bien d’autrui) et « naknada » (indemnité). « Služnost » est le mot courant ; la loi monténégrine sur les rapports de propriété appelle ce même droit une servitude réelle (stvarna službenost).
Cet article explique ce qu’est une servitude de passage, les trois façons dont elle naît, ce qu’est un passage nécessaire, comment elle s’inscrit au cadastre, quand elle prend fin et ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un terrain auquel on accède par le terrain d’autrui.
Ce qu’est une servitude réelle
Une servitude réelle est le droit du propriétaire d’un bien d’accomplir certains actes sur le bien d’un autre propriétaire pour les besoins du premier, ou d’exiger de l’autre propriétaire qu’il s’abstienne de certains actes. La loi utilise deux termes qui reviennent dans chaque contrat et chaque jugement :
| Terme | Signification |
| Fonds dominant | Le bien qui bénéficie de la servitude, par exemple votre terrain |
| Fonds servant | Le bien qui supporte la servitude, par exemple le terrain voisin que vous traversez |
Les servitudes peuvent être réelles ou personnelles. Les servitudes personnelles sont l’usufruit, le droit d’usage et le droit d’habitation, et elles sont attachées à une personne, non à un bien. Le droit de passage est une servitude réelle typique : il appartient à quiconque est propriétaire du fonds dominant, et il passe donc aussi à l’acheteur.
Une servitude s’exerce de la manière qui grève le moins le fonds servant. Les nouveaux besoins du fonds dominant qui ne découlent pas de son développement normal n’étendent pas la servitude. Si la servitude s’exerce sur une partie du fonds servant, son propriétaire peut demander, à ses frais, que le passage soit déplacé à un autre endroit du même bien, à condition que cela n’en rende pas l’usage plus difficile. Les frais d’entretien d’un chemin ou d’une installation nécessaires à la servitude sont à la charge du propriétaire du fonds dominant ; si le chemin sert aussi au propriétaire du fonds servant, les deux se partagent les frais en proportion de leur usage.
Trois façons de créer une servitude
| Mode | Comment elle naît | À quoi faire attention |
| Contrat | Par l’inscription au cadastre | Le contrat doit être écrit et certifié ; la loi sur le notariat exige un acte notarié pour les actes d’acquisition de droits réels immobiliers |
| Décision d’un tribunal ou d’un autre organe de l’État | Le jour où la décision devient définitive | Rendue lorsque le propriétaire du fonds dominant ne peut pas l’utiliser sans utiliser le bien d’autrui |
| Prescription | À l’expiration du délai légal | Uniquement pour les servitudes apparentes ; opposable à un tiers de bonne foi seulement après l’inscription au cadastre |
Le propriétaire de deux biens peut aussi grever l’un d’eux d’une servitude au profit de l’autre, ce qui est utile avant de vendre l’une de deux parcelles voisines.
Les délais de prescription
| Situation | Délai |
| Le propriétaire du fonds dominant a effectivement exercé la servitude et le propriétaire du fonds servant ne s’y est pas opposé | 20 ans |
| Titulaire de la servitude de bonne foi et sur une base légale | 10 ans |
| Possession de bonne foi | 15 ans |
Une servitude ne peut pas s’acquérir par prescription si elle a été exercée par la force, par la ruse, en abusant de la confiance du propriétaire, ou si elle a été accordée à titre révocable. Une servitude est apparente lorsqu’un signe extérieur l’accompagne, comme un sentier tracé ou un portail dans un mur. Une fois acquise par prescription, une servitude n’est opposable à un tiers de bonne foi qu’à partir de son inscription au cadastre : l’inscription compte donc même après l’expiration du délai.
Le passage nécessaire
Le propriétaire d’un bien qui n’a pas d’accès à une voie publique, ou ne peut y accéder qu’au prix d’un détour excessif, a le droit de demander un passage sur le terrain d’autrui contre paiement d’une indemnité. La loi appelle un tel terrain un terrain enclavé.
- Étendue. Un passage nécessaire peut être accordé pour les piétons, les charrettes, les véhicules à moteur et les machines agricoles.
- Enclave créée par division. Si le terrain a perdu son accès à la suite de la division d’un terrain plus grand, le passage ne peut être accordé que sur le terrain qui formait un tout avec lui avant la division.
- Maison et cour. Un passage nécessaire ne peut pas être établi à travers une maison et sa cour, sauf s’il n’existe aucune autre issue vers une voie publique.
- Nouvelle voie publique. Si une nouvelle voie publique est construite ou si les raisons du passage disparaissent, le propriétaire du terrain grevé peut demander sa suppression, en restituant la part de l’indemnité reçue fixée par le tribunal.
- Rachat. Le propriétaire du terrain grevé peut demander au titulaire du droit d’acheter la partie du terrain utilisée pour le passage.
La loi règle séparément les réseaux : un propriétaire foncier doit, contre indemnité, laisser poser sur son terrain des canalisations d’eau et d’assainissement, des câbles et des poteaux si leur pose ailleurs coûterait démesurément plus cher.
L’indemnité
Le propriétaire du fonds servant a droit à une indemnité pour la servitude établie. La loi ne fixe pas de montant. Si les propriétaires ne s’entendent pas, le tribunal la fixe à la demande du propriétaire du fonds servant, en tenant compte de toutes les circonstances, en particulier du manque à gagner et de la perte de valeur du fonds servant.
L’inscription au cadastre
Les droits sur les biens immobiliers s’acquièrent, se transfèrent, se restreignent et s’éteignent par l’inscription au cadastre immobilier, sauf disposition contraire de la loi. Les servitudes réelles sont inscrites dans la feuille G de l’extrait du cadastre, comme droit du propriétaire du fonds dominant et comme charge du fonds servant. Elles sont inscrites avec le contenu et l’étendue du droit, sans valeur monétaire. Lorsqu’une servitude est limitée dans l’espace, par exemple à une bande de la largeur d’un chemin, ses limites sont considérées comme précisément définies si elles sont tracées sur un croquis joint à l’acte présenté pour l’inscription. La manière de lire la feuille G est expliquée dans notre article sur l’extrait du cadastre.
Quand une servitude prend fin
| Motif | Condition |
| Non-usage malgré une opposition | Le propriétaire du fonds servant s’y oppose et le propriétaire du fonds dominant n’exerce pas son droit pendant trois années consécutives |
| Non-usage | La servitude n’est pas exercée pendant la durée nécessaire à son acquisition par prescription |
| Même propriétaire | Une même personne devient propriétaire des deux biens |
| Plus nécessaire | La servitude devient inutile à l’usage du fonds dominant |
| Changement des circonstances | L’avantage pour le fonds dominant devient disproportionné par rapport à la charge ; suppression contre une juste indemnité |
| Destruction | L’exercice devient définitivement impossible ; si le fonds servant est rétabli dans les cinq ans, la servitude renaît dans son ancienne étendue |
| Expiration | Une servitude établie pour une durée déterminée |
Lorsque le fonds dominant est divisé, la servitude subsiste au profit de toutes les parties, mais le propriétaire du fonds servant peut demander qu’elle prenne fin pour une partie qu’elle ne dessert pas.
Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un terrain
Un chemin visible vers un terrain n’est pas la même chose qu’une servitude de passage inscrite. La loi sur l’aménagement du territoire exige qu’une parcelle à bâtir dispose d’un accès garanti pour les véhicules depuis une rue ou une voie publique, conformément au document d’urbanisme ; seuls les centres historiques et les terrains difficiles déjà bâtis peuvent se contenter d’un accès piéton ou cyclable. La manière de vérifier un terrain, de sa classe au permis, est expliquée dans notre article sur l’achat d’un terrain pour construire.
| Vérification | Pourquoi |
| Feuille G de votre terrain | Si le droit de passage est inscrit comme droit au profit du terrain |
| Feuille G du terrain voisin | Si la même servitude est inscrite comme charge |
| Croquis joint au contrat de servitude | La largeur et le tracé du passage doivent être précisément définis |
| Le chemin est-il public ou sur une parcelle privée | Une voie publique ne nécessite pas de servitude |
| Qui entretient le chemin | Le propriétaire du fonds dominant en supporte les frais, sauf si le chemin sert aussi à l’autre |
| Contrat d’achat | Il doit mentionner la servitude inscrite et le croquis |
Les autres vérifications avant la signature figurent dans notre article sur la sécurité d’un achat au Monténégro, et l’étape du notaire dans notre article sur le contrat de vente. Vous pouvez publier ou trouver des terrains et des maisons dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
« Služnost » et « službenost », est-ce la même chose ? Oui. Le droit monténégrin utilise le terme de servitude réelle (stvarna službenost) ; služnost est le mot courant pour le même droit.
Comment s’inscrit une servitude de passage ? Sur la base d’un contrat écrit et certifié, pour lequel la loi sur le notariat exige la forme d’un acte notarié, ou d’une décision de justice définitive. Elle est inscrite dans la feuille G, comme droit du fonds dominant et charge du fonds servant, avec un croquis si le passage est limité dans l’espace.
Qu’est-ce qu’un passage nécessaire ? Le droit du propriétaire d’un terrain sans accès à une voie publique de demander, contre indemnité, un passage sur le terrain d’autrui. Il ne peut pas être établi à travers une maison et sa cour, sauf s’il n’existe aucune autre issue.
À combien s’élève l’indemnité pour une servitude de passage ? La loi ne fixe pas de montant. Les propriétaires peuvent s’entendre, et à défaut, le tribunal fixe l’indemnité en fonction du manque à gagner et de la perte de valeur du fonds servant.
Une servitude de passage peut-elle s’acquérir par prescription ? Oui, si elle est apparente. Le délai est de 20 ans d’usage effectif sans opposition du propriétaire, de 10 ans pour un titulaire de bonne foi et sur une base légale, et de 15 ans pour une possession de bonne foi.
Une servitude de passage passe-t-elle au nouveau propriétaire du terrain ? Oui. Une servitude réelle appartient à chaque propriétaire du fonds dominant et grève chaque propriétaire du fonds servant.
Sources
Les servitudes, le passage nécessaire, l’indemnité et la fin des servitudes sont régis par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, articles 193 à 216 et 222) ; la modification de 2025 ne touche pas aux dispositions sur les servitudes. L’inscription est régie par la loi sur l’arpentage public et le cadastre immobilier (Journal officiel de la République du Monténégro 29/2007 et Journal officiel du Monténégro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 et 160/2025, articles 8, 53, 78 et 79), la forme de l’acte notarié par la loi sur le notariat (article 52), et l’accès des véhicules à une parcelle à bâtir par la loi sur l’aménagement du territoire (Journal officiel du Monténégro 19/2025, article 59). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un passage précis, vérifiez l’extrait du cadastre et adressez-vous à un notaire.