Cum obțineți un drept de trecere peste terenul vecinului în Muntenegru? Servitutea reală de trecere se naște printr-un contract scris și autentificat, înscris în cadastru, printr-o hotărâre judecătorească sau prin uzucapiune, după 10–20 de ani de folosire vizibilă. Proprietarul unui loc înfundat poate cere o trecere de necesitate contra despăgubire, iar servitutea se înscrie în foaia „G” a extrasului de carte funciară.
Căutările locale arată ce vor oamenii să știe despre dreptul de trecere: după „pravo služnosti” (dreptul de servitute) urmează „puta” (de drum), „prolaza i provoza” (de trecere pe jos și cu vehiculul), „primjer” (exemplu) și „zakon” (lege), iar după „služnost prolaza” (servitutea de trecere) urmează „nužnog prolaza” (de necesitate), „kolnog prolaza” (pentru vehicule), „kroz tuđu nekretninu” (prin proprietatea altcuiva) și „naknada” (despăgubire). „Služnost” este cuvântul de zi cu zi; Legea muntenegreană privind raporturile de proprietate numește același drept servitute reală (stvarna službenost).
Articolul acesta explică ce este un drept de trecere, cele trei moduri în care se naște, ce este trecerea de necesitate, cum se înscrie în cadastru, când se stinge și ce să verificați înainte de a cumpăra o parcelă la care se ajunge peste terenul altcuiva. Acest ghid este util dacă vindeți sau cumpărați în Muntenegru un teren ori o casă la care accesul trece prin proprietatea unui vecin.
Ce este o servitute reală
O servitute reală este dreptul proprietarului unui imobil de a face anumite acte pe imobilul altui proprietar pentru nevoile primului sau de a-i cere celuilalt proprietar să se abțină de la anumite acte. Legea folosește doi termeni care apar în fiecare contract și în fiecare hotărâre:
| Termenul | Sensul |
| Fondul dominant | Imobilul care beneficiază de servitute, de exemplu parcela dumneavoastră |
| Fondul aservit | Imobilul care suportă servitutea, de exemplu parcela vecină pe care o traversați |
Servituțile pot fi reale sau personale. Servituțile personale sunt uzufructul, dreptul de uz și dreptul de abitație, iar ele sunt legate de o persoană, nu de un imobil. Un drept de trecere este o servitute reală tipică: aparține oricui deține fondul dominant, așa că trece și la un cumpărător.
O servitute se exercită în modul care împovărează cel mai puțin fondul aservit. Nevoile noi ale fondului dominant care nu decurg din dezvoltarea lui normală nu lărgesc servitutea. Dacă servitutea se exercită pe o parte a fondului aservit, proprietarul acestuia poate cere, pe cheltuiala sa, mutarea trecerii în alt loc pe același fond, cu condiția ca aceasta să nu îngreuneze folosirea ei. Costul întreținerii unui drum sau al unei instalații necesare servituții îl suportă proprietarul fondului dominant; dacă drumul îl servește și pe proprietarul fondului aservit, cei doi împart costurile proporțional cu folosul.
Trei moduri de constituire a servituții
| Modul | Cum se naște | La ce să fiți atenți |
| Contractul | La înscrierea în cadastru | Contractul trebuie să fie scris și autentificat; Legea notarilor cere act notarial pentru actele de dobândire a drepturilor reale asupra imobilelor |
| Hotărârea unei instanțe sau a altui organ de stat | În ziua în care hotărârea rămâne definitivă | Se pronunță când proprietarul fondului dominant nu îl poate folosi fără să folosească fondul altcuiva |
| Uzucapiunea | La împlinirea termenului legal | Numai pentru servituți vizibile; opozabilă unui terț de bună-credință numai de la înscrierea în cadastru |
Un proprietar a două imobile poate greva unul dintre ele cu o servitute în favoarea celuilalt, ceea ce este util înainte de vânzarea uneia dintre două parcele vecine.
Termenele de uzucapiune
| Situația | Termenul |
| Proprietarul fondului dominant a exercitat efectiv servitutea, iar proprietarul fondului aservit nu s-a opus | 20 de ani |
| Titularul servituții este de bună-credință și are un temei legal | 10 ani |
| Posesie de bună-credință | 15 ani |
O servitute nu poate fi dobândită prin uzucapiune dacă a fost exercitată prin forță, prin înșelăciune, prin abuzul de încrederea proprietarului sau dacă a fost acordată până la revocare. O servitute este vizibilă dacă o însoțește un semn exterior, de exemplu o potecă bătătorită sau o poartă în zid. Odată dobândită prin uzucapiune, o servitute poate fi opusă unui terț de bună-credință numai de la înscrierea ei în cadastru, așa că înscrierea contează și după împlinirea termenului.
Trecerea de necesitate
Proprietarul unui imobil care nu are acces la un drum public sau care poate ajunge la unul numai printr-un ocol excesiv are dreptul să ceară trecerea peste terenul altcuiva, contra plății unei despăgubiri. Legea numește o astfel de parcelă loc înfundat sau enclavă.
- Întinderea. O trecere de necesitate poate fi acordată pentru pietoni, căruțe, autovehicule și utilaje agricole.
- Enclavă creată prin împărțire. Dacă parcela și-a pierdut accesul pentru că o parcelă mai mare a fost împărțită, trecerea poate fi permisă numai peste terenul care forma un întreg cu ea înainte de împărțire.
- Casa și curtea. O trecere de necesitate nu poate fi stabilită peste o casă și o curte, cu excepția cazului în care nu există altă ieșire la un drum public.
- Un drum public nou. Dacă se construiește un drum public nou sau motivele trecerii încetează, proprietarul terenului grevat poate cere desființarea ei, restituind o parte din despăgubirea primită, după aprecierea instanței.
- Răscumpărarea. Proprietarul terenului grevat îi poate cere titularului dreptului să cumpere partea de teren folosită pentru trecere.
Legea reglementează separat rețelele de utilități: un proprietar de teren trebuie să permită, contra despăgubire, montarea pe terenul său a conductelor de apă și canalizare, a cablurilor și a stâlpilor, dacă montarea lor în altă parte ar costa disproporționat de mult.
Despăgubirea
Proprietarul fondului aservit are dreptul la despăgubire pentru o servitute constituită. Legea nu stabilește o sumă. Dacă proprietarii nu se înțeleg, instanța o stabilește la cererea proprietarului fondului aservit, ținând seama de toate împrejurările, în special de beneficiul nerealizat și de scăderea valorii fondului aservit.
Înscrierea în cadastru
Drepturile asupra imobilelor se dobândesc, se transferă, se restrâng și se sting prin înscrierea în cadastrul imobiliar, dacă legea nu prevede altfel. Servituțile reale se înscriu în foaia „G” a extrasului de carte funciară, ca drept al proprietarului fondului dominant și ca sarcină asupra fondului aservit. Ele se înscriu cu conținutul și întinderea dreptului, fără o valoare în bani. Când o servitute este limitată în spațiu, de exemplu la o fâșie cât lățimea unui drum, limitele ei sunt considerate precis definite dacă sunt trasate pe o schiță anexată documentului depus pentru înscriere. Cum se citește foaia „G” explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară.
Când se stinge o servitute
| Motivul | Condiția |
| Neexercitare în ciuda opoziției | Proprietarul fondului aservit se opune, iar proprietarul fondului dominant nu exercită dreptul trei ani consecutiv |
| Neexercitare | Servitutea nu este exercitată pe durata necesară dobândirii ei prin uzucapiune |
| Același proprietar | O singură persoană devine proprietarul ambelor imobile |
| Nu mai este necesară | Servitutea devine inutilă pentru folosirea fondului dominant |
| Împrejurări schimbate | Folosul pentru fondul dominant devine disproporționat față de sarcină; desființare contra unei despăgubiri echitabile |
| Distrugerea | Exercitarea devine definitiv imposibilă; dacă fondul aservit este refăcut în cinci ani, servitutea revine în întinderea anterioară |
| Expirarea | O servitute constituită pe durată determinată |
Când fondul dominant este împărțit, servitutea rămâne în favoarea tuturor părților, dar proprietarul fondului aservit poate cere stingerea ei pentru o parte pe care nu o servește.
Ce să verificați înainte de a cumpăra o parcelă
Un drum vizibil până la o parcelă nu este același lucru cu un drept de trecere înscris. Legea privind amenajarea teritoriului cere ca o parcelă urbanistică să aibă acces asigurat pentru vehicule dintr-o stradă sau dintr-un drum public, conform documentației de urbanism; numai în centrele vechi ale orașelor și pe terenuri dificile cu clădiri existente este suficient accesul pietonal sau pentru biciclete. Cum verificați o parcelă, de la categoria terenului până la autorizație, explicăm în articolul nostru despre cumpărarea unui teren pentru construirea unei case.
| Verificarea | De ce |
| Foaia „G” a parcelei dumneavoastră | Dacă dreptul de trecere este înscris ca drept în favoarea parcelei |
| Foaia „G” a parcelei vecine | Dacă aceeași servitute este înscrisă ca sarcină |
| Schița anexată contractului de servitute | Lățimea și traseul trecerii trebuie să fie precis definite |
| Dacă drumul este public sau pe o parcelă privată | Un drum public nu are nevoie de servitute |
| Cine întreține drumul | Proprietarul fondului dominant suportă costul, cu excepția cazului în care drumul îl servește și pe celălalt |
| Contractul de vânzare-cumpărare | Ar trebui să menționeze servitutea înscrisă și schița |
Alte verificări înainte de semnare sunt enumerate în articolul nostru despre cât de sigur este să cumpărați o proprietate în Muntenegru, iar etapa de la notar în articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare. Puteți publica sau găsi parcele și case în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Este „služnost” același lucru cu „službenost”? Da. Legea muntenegreană folosește termenul de servitute reală (stvarna službenost); „služnost” este cuvântul de zi cu zi pentru același drept.
Cum se înscrie un drept de trecere? Pe baza unui contract scris și autentificat, pentru care Legea notarilor cere forma actului notarial, sau a unei hotărâri judecătorești definitive. Se înscrie în foaia „G”, ca drept al fondului dominant și ca sarcină asupra fondului aservit, cu o schiță dacă trecerea este limitată în spațiu.
Ce este o trecere de necesitate? Dreptul proprietarului unei parcele fără acces la un drum public de a cere, contra despăgubire, trecerea peste terenul altcuiva. Nu poate fi stabilită peste o casă și o curte, cu excepția cazului în care nu există altă ieșire.
Cât este despăgubirea pentru un drept de trecere? Legea nu stabilește o sumă. Proprietarii o pot conveni, iar dacă nu se înțeleg, instanța stabilește despăgubirea pe baza beneficiului nerealizat și a scăderii valorii fondului aservit.
Poate fi dobândit un drept de trecere prin uzucapiune? Da, dacă este vizibil. Termenul este de 20 de ani de folosire efectivă fără opoziția proprietarului, de 10 ani pentru un titular de bună-credință cu temei legal și de 15 ani pentru posesia de bună-credință.
Trece dreptul de trecere la noul proprietar al parcelei? Da. O servitute reală aparține fiecărui proprietar al fondului dominant și grevează fiecare proprietar al fondului aservit.
Surse
Servituțile, trecerea de necesitate, despăgubirea și stingerea sunt reglementate de Legea privind raporturile de proprietate (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2009 și 29/2025, articolele 193–216 și 222); modificarea din 2025 nu atinge prevederile privind servituțile. Înscrierea este reglementată de Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar (Monitorul Oficial al Republicii Muntenegru 29/2007 și Monitorul Oficial al Muntenegrului 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 și 160/2025, articolele 8, 53, 78 și 79), forma actului notarial de Legea notarilor (articolul 52), iar accesul vehiculelor la o parcelă urbanistică de Legea privind amenajarea teritoriului (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2025, articolul 59). Toate paginile legate sunt în limba muntenegreană. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o trecere concretă, verificați extrasul de carte funciară și contactați un notar.