Hériter d’un bien immobilier au Monténégro : qui hérite, comment se déroule la succession chez le notaire, ce qu’elle coûte et quand l’impôt est dû

Comment se déroule une succession immobilière au Monténégro ? La procédure est ouverte d’office par le tribunal et confiée à un notaire, qui convoque les héritiers et rend une décision servant de base à l’inscription au cadastre. Les héritiers du premier ordre, le conjoint et les parents ne paient pas d’impôt sur le transfert ; les honoraires du notaire vont de 65 à 350 €, plus TVA.

Un appartement ou une maison change souvent de propriétaire non par une vente, mais par une succession. Les recherches locales le confirment : à côté de « ostavinski postupak » (procédure successorale), les gens ajoutent le plus souvent « kod notara » (chez le notaire), « crna gora » et « cijena » (prix), et cherchent aussi « koliko traje ostavinski postupak kod notara » (combien de temps dure la succession chez le notaire), « ostavinska rasprava posle smrti roditelja » (succession après le décès d’un parent), « porez na nasljedstvo od roditelja » (impôt sur l’héritage des parents) et « da li naslednici prvog reda placaju porez » (les héritiers du premier ordre paient-ils l’impôt).

Cet article reprend ces questions dans l’ordre : qui hérite selon la loi, comment se déroule la procédure de l’acte de décès jusqu’à la décision, ce que signifie renoncer à une succession, ce que facture le notaire, quand l’impôt sur le transfert est dû et dans quelle mesure les héritiers répondent des dettes.

La succession est transmise au décès, l’inscription vient ensuite

Selon la loi sur les successions, la succession passe aux héritiers de plein droit au moment du décès du défunt. L’identité des héritiers et leurs parts sont établies dans la procédure successorale, par une décision de succession. La décision définitive est transmise à l’autorité compétente et, pour les biens immobiliers, elle sert de base à l’inscription des héritiers au cadastre. D’ici là, l’extrait du cadastre porte toujours le nom du défunt.

Au Monténégro, les étrangers ont, sous réserve de réciprocité, les mêmes droits successoraux que les citoyens monténégrins, sauf disposition contraire d’un traité international, et la réciprocité est présumée jusqu’à preuve du contraire.

Qui hérite selon la loi

En l’absence de testament, la succession suit les ordres d’héritiers, et un ordre plus proche exclut un ordre plus éloigné :

Si les deux parents sont décédés avant le défunt sans laisser de descendants, le conjoint hérite de tout. Un concubin est traité comme un conjoint en matière de succession, et un enfant adopté par adoption plénière comme un enfant biologique. Un partenaire de vie de même sexe a les mêmes droits successoraux qu’un conjoint.

Un testament ne peut disposer que d’une partie de la succession. Les descendants, le conjoint, les enfants adoptés, les parents et les parents adoptifs sont des héritiers réservataires : la réserve des descendants et du conjoint est de la moitié, et celle des autres héritiers réservataires d’un tiers, de ce qu’ils recevraient selon la loi.

Comment se déroule la procédure

Les héritiers n’ont pas à engager eux-mêmes la procédure : elle est ouverte d’office dès que le tribunal apprend un décès.

1. L’acte de décès. L’état civil doit le transmettre au tribunal des successions dans les 15 jours suivant l’enregistrement du décès.
2. Le tribunal confie la procédure à un notaire établi dans son ressort. Le tribunal compétent est celui du domicile du défunt et, si le défunt n’avait pas de domicile au Monténégro, celui du lieu où se trouve la majeure partie de la succession.
3. L’audience. Le notaire convoque les héritiers et les informe que, jusqu’à la fin de la procédure, ils peuvent déclarer s’ils acceptent la succession ou y renoncent. Les héritiers qui ne viennent pas et ne font aucune déclaration sont présumés accepter.
4. La décision de succession. Elle énumère les biens immobiliers avec leurs données cadastrales, les héritiers et leurs parts. Si tous les héritiers s’accordent sur un partage, le notaire intègre cet accord dans la décision.
5. Une opposition dans les huit jours. L’opposition à la décision du notaire est déposée auprès du notaire et tranchée par le tribunal qui lui a confié la procédure.
6. Le caractère définitif et l’inscription. Le notaire certifie le caractère définitif de la décision, qui est transmise à l’autorité compétente.

Le notaire renvoie le dossier au tribunal s’il faut désigner un administrateur provisoire de la succession, ordonner des mesures conservatoires, ou si des créanciers demandent la séparation des patrimoines. Si le défunt n’a laissé aucun bien, la procédure est close, de même lorsque seuls des biens meubles ont été laissés et que personne ne demande d’audience. La loi ne fixe pas de durée totale pour la procédure.

Renoncer à une succession

Un héritier peut renoncer à la succession par une déclaration faite avant la fin de l’audience. La renonciation ne peut être ni partielle ni conditionnelle, et elle est irrévocable. Un héritier qui a déjà disposé de la succession ou d’une partie de celle-ci ne peut plus y renoncer.

Renoncer « en faveur » d’un héritier déterminé, par exemple un frère ou une sœur, est traité par la loi comme une acceptation de la succession accompagnée de la cession de la part. Un héritier qui renonce seulement en son propre nom est considéré comme n’ayant jamais été héritier, et sa part est dévolue comme s’il était décédé avant le défunt. Un héritier qui vit à l’étranger peut aussi faire sa déclaration de renonciation devant un représentant consulaire monténégrin ou un notaire étranger.

Ce que coûte une succession chez le notaire

Selon le barème des honoraires des notaires agissant comme commissaires de justice dans les procédures successorales, en vigueur depuis le 9 avril 2026, le notaire perçoit des honoraires uniques pour tous les actes de la procédure, calculés selon la valeur de la succession :

La TVA s’ajoute aux honoraires. Le notaire fixe la valeur à sa discrétion, sur la base des déclarations des héritiers et des informations de la procédure, et il s’agit d’une valeur nette : les dettes du défunt, les frais d’obsèques, les legs et les frais d’inventaire et d’évaluation en sont déduits. Pour une succession de 40 000 €, les honoraires sont de 240 €, et à partir d’environ 62 000 € ils atteignent le plafond de 350 €. Si le notaire constate que le défunt n’a laissé aucun bien, aucun honoraire n’est dû.

Un inventaire et la pose de scellés, si nécessaire (75 % des honoraires de base), une expertise si le notaire l’ordonne, et les frais du notaire dans la procédure se paient à part.

L’impôt lorsque vous héritez d’un bien immobilier

Hériter d’un bien immobilier constitue un transfert au sens de la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers, et le redevable est l’héritier. L’impôt n’est pas dû par :

• les héritiers du premier ordre, le conjoint et les parents du défunt, ainsi que le partenaire de vie de même sexe qui vivait en partenariat avec le défunt jusqu’à son décès : cette exonération découle de la loi de 2020 sur le partenariat de vie entre personnes de même sexe, et depuis le 10 septembre 2026 la loi sur l’impôt sur le transfert cite aussi expressément le partenaire ;
• un héritier du deuxième ordre, pour un appartement hérité, s’il a vécu de manière continue dans un ménage commun avec le défunt pendant au moins un an avant le décès ;
• un héritier qui renonce à la succession ou cède sa part à un cohéritier pendant la procédure, pour cette part.

Les autres héritiers, par exemple les frères, sœurs, neveux ou nièces qui ne vivaient pas avec le défunt, paient l’impôt aux mêmes taux que pour un achat : 3 % jusqu’à 150 000 €, puis 4 500 € + 5 % du montant au-delà de 150 000 €. L’assiette est la valeur de marché, l’obligation fiscale naît le jour où la décision devient définitive, et la déclaration est déposée dans les 15 jours. Les détails figurent dans notre article sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.

Une fois propriétaire, l’impôt foncier annuel s’applique aussi, avec une déclaration à la commune dans les 30 jours suivant l’acquisition. Son calcul est présenté dans notre article sur l’impôt foncier.

Les dettes du défunt

Un héritier ne répond des dettes du défunt qu’à hauteur de la valeur des biens hérités. Lorsqu’il y a plusieurs héritiers, ils sont tenus solidairement, chacun à hauteur de la valeur de sa part, et se répartissent les dettes entre eux en proportion de leurs parts. Un héritier qui a renoncé ne répond pas des dettes. Les créanciers peuvent, dans les trois mois suivant l’ouverture de la succession, demander la séparation de la succession et du patrimoine propre des héritiers.

Si une hypothèque est inscrite sur l’appartement hérité, elle subsiste jusqu’à ce que la dette soit soldée et l’hypothèque radiée. Le déroulement en cas de vente est expliqué dans notre article sur la vente d’un appartement hypothéqué.

Après la décision : inscription et vente

Une fois la décision définitive et les héritiers inscrits, l’appartement peut être vendu comme n’importe quel autre. S’il y a plusieurs héritiers et qu’un seul veut garder l’appartement, le plus simple est d’inscrire l’accord de partage dans la décision de succession. La procédure de vente est présentée dans notre guide de la vente d’un appartement et dans notre article sur le contrat de vente chez le notaire, et vous pouvez publier une annonce dans la catégorie immobilier.

Questions fréquentes

Combien coûte une succession chez le notaire ? Les honoraires du notaire sont de 65 € pour une succession allant jusqu’à 5 000 €, et au-delà de 65 € plus 0,5 % de l’excédent, 350 € au maximum, plus la TVA et les frais de la procédure.

Qui sont les héritiers du premier ordre ? Les enfants et le conjoint du défunt, à parts égales. Les enfants d’un enfant décédé avant le défunt héritent à sa place.

Les héritiers du premier ordre paient-ils un impôt sur la succession ? Non. Les héritiers du premier ordre, le conjoint et les parents du défunt sont exonérés de l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.

Puis-je renoncer à la succession en faveur de mon frère ou de ma sœur ? Oui, mais la loi traite cela comme une acceptation de la succession et une cession de votre part. Si vous cédez votre part à un cohéritier pendant la procédure, vous ne payez pas d’impôt sur le transfert pour cette part.

Dois-je venir au Monténégro si je vis à l’étranger ? Vous pouvez faire une déclaration de renonciation devant un représentant consulaire monténégrin ou un notaire étranger. Pour les autres déclarations, la signature doit être légalisée par un tribunal ou un notaire, et vous pouvez aussi désigner un représentant.

Un héritier répond-il des dettes du défunt ? Seulement à hauteur de la valeur des biens hérités. Un héritier qui a renoncé à la succession ne répond pas des dettes.

Sources

Les ordres de succession, la réserve, la renonciation et la responsabilité des dettes proviennent de la loi sur les successions (Journal officiel du Monténégro 74/2008, articles 5, 9 à 20, 27, 28, 130 à 136, 140 et 141). La procédure chez le notaire est régie par la loi sur la procédure non contentieuse (articles 94 à 99, 119a à 134f). Les honoraires du notaire sont tirés du barème des honoraires des notaires agissant comme commissaires de justice dans les procédures successorales (Journal officiel du Monténégro 49/2026). L’impôt est régi par la loi sur l’impôt sur le transfert de biens immobiliers (articles 8, 9, 11, 14, 15 et 16, avec la modification parue au Journal officiel du Monténégro 132/2026). La situation du partenaire de vie de même sexe est régie par les articles 66 et 67 de la loi sur le partenariat de vie entre personnes de même sexe (Journal officiel du Monténégro 67/2020). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour une succession précise, consultez un notaire ou un avocat.