L’assurance habitation est-elle obligatoire au Monténégro, et comment fonctionne-t-elle ? Aucune des lois examinées n’impose d’assurer un appartement, mais un contrat d’hypothèque peut l’exiger. L’indemnité ne dépasse jamais le dommage et elle est réduite proportionnellement en cas de sous-assurance ; un sinistre se déclare dans les trois jours, et l’assureur paie dans les 14 jours suivant la déclaration.
Les recherches locales montrent ce que les gens veulent savoir sur l’assurance habitation : « osiguranje stana » (assurance d’un appartement) est suivi de « crna gora » (Monténégro), « iskustva » (expériences), « cena » (prix) et « od poplave i požara » (contre l’inondation et l’incendie), « osiguranje stana cijena » (prix de l’assurance d’un appartement) de « forum » et « od potresa » (contre le tremblement de terre), et les gens cherchent aussi « osiguranje kuće crna gora » (assurance d’une maison au Monténégro). Le prix des polices dépend de l’assureur et des risques convenus : nous ne le citons donc pas ici. Ce qui s’applique à toute police est fixé par la loi sur les obligations.
Cet article explique si l’assurance est obligatoire, comment la somme assurée influe sur l’indemnité, quels dommages ne sont pas couverts, ce qui se passe en cas de prime impayée, que faire en cas de sinistre et ce que devient la police lorsqu’un appartement est vendu ou hypothéqué.
L’assurance habitation est-elle obligatoire
Aucune des lois que nous avons examinées n’impose au propriétaire une obligation générale d’assurer un appartement. Une obligation peut naître de deux façons :
- Le contrat d’hypothèque. La loi sur les rapports de propriété permet qu’un contrat d’hypothèque oblige le débiteur hypothécaire à assurer le bien. Ce qu’exigent les banques avec un prêt immobilier est expliqué dans notre article sur le crédit immobilier.
- L’immeuble. L’assemblée des copropriétaires décide de l’assurance de l’immeuble d’habitation. Le fonctionnement de l’assemblée fait l’objet de notre article sur le gestionnaire de l’immeuble.
La liste des sociétés autorisées à exercer est publiée par l’Agence de supervision des assurances.
Ce que couvre l’assurance de biens
Toute personne qui a intérêt à ce que l’événement assuré ne se produise pas, parce qu’elle subirait sinon une perte matérielle, peut souscrire une assurance de biens. L’indemnité sert à couvrir le dommage et ne peut pas dépasser le dommage subi par l’assuré.
| Règle | Ce qu’elle signifie pour un propriétaire d’appartement |
| Indemnité plafonnée au dommage | L’assurance n’est pas un moyen de gagner de l’argent |
| Limite inférieure convenue | Il est valable de convenir d’une indemnité inférieure au dommage, par exemple une franchise |
| Manque à gagner | Pris en compte uniquement s’il est convenu, par exemple la perte de loyers |
| Plusieurs sinistres sur la même période | Chacun est indemnisé intégralement jusqu’à la somme assurée totale, sans déduction des indemnités antérieures |
| Valeur convenue du bien | L’indemnité s’y conforme, sauf si elle dépasse sensiblement la valeur réelle sans motif valable |
La somme assurée : sous-assurance et surassurance
- La sous-assurance. Si, au début de la période d’assurance, l’appartement valait plus que la somme assurée, l’indemnité est réduite proportionnellement, sauf convention contraire. Notre exemple : l’appartement vaut 100 000 €, il est assuré pour 50 000 € et le dommage est de 10 000 € ; l’indemnité est de 5 000 €. S’il est convenu que le rapport entre la valeur et la somme assurée ne compte pas, l’assureur paie le dommage entier jusqu’à concurrence de la somme assurée.
- La surassurance. Si la somme assurée dépasse la valeur de l’appartement et que personne n’a agi de mauvaise foi, la somme est ramenée à la valeur réelle et les primes sont réduites proportionnellement. Si la somme plus élevée a été convenue par fraude, l’autre partie peut demander l’annulation du contrat.
- La baisse de valeur. Si la valeur du bien assuré baisse pendant l’assurance, chaque partie peut demander la réduction de la somme assurée et de la prime.
Les dommages qui ne sont pas couverts
| Dommage | Règle |
| Causé par accident ou par la négligence de l’assuré | Couvert, sauf exclusion expresse dans le contrat |
| Causé intentionnellement ou par fraude | Non couvert ; une clause contraire est sans effet |
| Résultant de défauts du bien lui-même | Non couvert, sauf convention contraire |
| Opérations de guerre et émeutes | Non couverts, sauf convention contraire |
Les risques couverts, par exemple l’incendie, l’inondation ou le tremblement de terre, sont fixés par la police. Demandez donc les conditions d’assurance avec l’offre.
La prime
Si la prime doit être payée à la conclusion du contrat, l’obligation de l’assureur commence le lendemain du paiement. Si une prime qui échoit plus tard n’est pas payée, le contrat prend fin de plein droit 30 jours après la remise au preneur d’assurance d’une lettre recommandée concernant la prime due, mais pas avant 30 jours à compter de l’échéance. Le contrat prend aussi fin de plein droit si la prime n’est pas payée dans l’année suivant son échéance.
Lorsque quelque chose change
En assurance de biens, le preneur d’assurance doit informer l’assureur de tout changement de circonstances qui peut compter pour l’appréciation du risque. Si le risque a augmenté de son fait, il le signale sans délai ; s’il a augmenté sans son intervention, dans les 14 jours suivant le moment où il l’a appris. Si un sinistre survient avant que l’assureur soit informé, ou avant qu’une prime plus élevée soit convenue, l’indemnité est réduite en proportion de la prime payée et de la prime due. Si vous commencez à louer l’appartement, vérifiez les conditions de la police.
En cas de sinistre
| Étape | Ce que dit la loi |
| Prévenir et limiter le dommage | L’assuré doit prendre toutes les mesures possibles ; l’assureur couvre les frais de sauvetage raisonnables, même au-delà de la somme assurée |
| Déclarer à l’assureur | Au plus tard dans les trois jours suivant le moment où l’assuré en a eu connaissance ; en cas de retard, l’assuré indemnise l’assureur du préjudice causé par ce retard |
| Perte des droits | Les clauses de la police qui privent l’assuré de l’indemnité pour un manquement postérieur au sinistre sont nulles |
| Paiement | Dans le délai convenu, au plus 14 jours après la déclaration ; si le montant n’est pas établi, la partie non contestée est versée à titre d’avance ; un retard de paiement entraîne des intérêts moratoires |
L’assuré n’a pas le droit de céder le bien endommagé à l’assureur pour réclamer la totalité de la somme assurée, sauf convention contraire.
La vente de l’appartement et les hypothèques
- La police passe à l’acheteur. Lorsqu’un bien assuré est vendu, les droits et obligations du preneur d’assurance passent de plein droit à l’acheteur, sauf convention contraire. Un vendeur qui n’informe pas l’assureur de la vente reste tenu des primes échues après la vente. L’assureur et l’acheteur peuvent se retirer de l’assurance avec un préavis de 15 jours, au plus tard dans les 30 jours suivant le moment où ils ont eu connaissance de la vente. Ce qu’il faut faire d’autre lors d’une vente est expliqué dans notre guide de la vente d’un appartement.
- Appartement hypothéqué. Après un sinistre, les droits de gage qui existaient sur l’appartement se reportent sur l’indemnité d’assurance, et l’assureur ne peut pas payer le propriétaire sans l’accord du créancier hypothécaire, sauf s’il ne connaissait pas ce droit et ne pouvait pas le connaître. La vente d’un appartement hypothéqué est expliquée dans notre article sur la vente d’un bien hypothéqué.
- Tiers responsable. Lors du paiement, les droits de l’assuré contre la personne responsable du dommage, par exemple un voisin dont la plomberie a fui, passent à l’assureur.
Une courte liste
| Question | Pourquoi |
| La somme assurée correspond-elle à la valeur de l’appartement | À cause de la sous-assurance |
| Quels risques figurent dans la police | L’incendie, l’inondation, le tremblement de terre ou les dégâts des eaux ne sont pas couverts automatiquement |
| Le manque à gagner est-il convenu | Sans cela, la perte de loyers n’est pas indemnisée |
| Quand la prime est-elle payée | Le début de la couverture en dépend |
| L’appartement est-il hypothéqué | La banque doit donner son accord au paiement |
| Vendez-vous l’appartement | Informez l’assureur |
Vous pouvez publier ou trouver des appartements dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
L’assurance habitation est-elle obligatoire au Monténégro ? Les lois que nous avons examinées ne contiennent pas d’obligation légale générale. Une obligation peut découler d’un contrat d’hypothèque, et l’assemblée des copropriétaires décide de l’assurance de l’immeuble.
Qu’est-ce que la sous-assurance ? Lorsque l’appartement vaut plus que la somme assurée, l’indemnité est réduite proportionnellement, sauf convention contraire.
Dans quel délai faut-il déclarer un sinistre ? Au plus tard dans les trois jours suivant le moment où l’assuré en a eu connaissance. Un retard ne fait pas perdre le droit, mais l’assuré indemnise l’assureur du préjudice causé par le retard.
Dans combien de jours l’assureur doit-il payer ? Dans le délai convenu, qui ne peut pas dépasser 14 jours après la déclaration, et s’il faut du temps pour établir le montant, à partir du moment où il est établi.
Que devient la police quand je vends mon appartement ? Les droits et obligations découlant de la police passent à l’acheteur en vertu de la loi, sauf convention contraire. L’assureur et l’acheteur peuvent résilier avec un préavis de 15 jours.
L’assurance couvre-t-elle les tremblements de terre ? C’est la police qui le décide. La loi fixe des règles générales, et les conditions d’assurance énumèrent les risques couverts.
Sources
Le contrat d’assurance de biens est régi par la loi sur les obligations (Journal officiel du Monténégro 47/2008, 4/2011 et 22/2017, articles 1009 à 1036 ; les modifications ultérieures ne concernent pas ces articles). L’obligation d’assurer prévue par un contrat d’hypothèque et la décision de l’assemblée sur l’assurance de l’immeuble sont régies par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, articles 183 et 328). Fijaka est une plateforme d’annonces et ne donne ni conseils juridiques ni conseils en assurance ; pour une police précise, demandez à l’assureur les conditions d’assurance.