Нужно ли заверять договор аренды коммерческого помещения? Да. Закон требует письменной формы и заверения компетентным органом, а договор, заключённый иначе, ничтожен.
Поисковые запросы показывают, что для магазинов и офисов ищут конкретные правила. По-русски ищут "аренда коммерческой недвижимости черногория", а в местном поиске к "zakup poslovnog prostora" (аренда коммерческого помещения) добавляют "od fizičkog lica" (у физического лица) и "zakon" (закон), ищут "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (сдача коммерческих помещений Подгорица), к "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (договор аренды коммерческого помещения) добавляют "obrazac" (бланк) и "pdf", а отдельно ищут "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (расторжение аренды коммерческого помещения).
Закон об обязательственных отношениях посвящает аренде коммерческих помещений отдельную главу. Там, где она молчит, соответственно применяются общие правила об аренде. Статья объясняет форму договора, кто что оплачивает и ремонтирует, переделки и субаренду, расторжение и налог на арендную плату.
Договор: письменная форма и заверение
Договор аренды коммерческого помещения должен быть заключён в письменной форме и заверен компетентным органом. Договор, заключённый иначе, ничтожен. Если два или более арендатора заключат отдельные договоры аренды одного и того же помещения, право на аренду имеет тот, кто заключил договор раньше.
Коммерческие помещения в жилом здании относятся к отдельным частям здания, поэтому к ним применяется и Закон об обслуживании жилых зданий:
- в течение 15 дней со дня сдачи собственник передаёт управляющему письменное уведомление об аренде, а в течение 15 дней с заключения договора передаёт в налоговый орган экземпляр договора, заверенный нотариусом или другим компетентным органом;
- ежемесячная сумма на содержание здания для коммерческого помещения, как и для квартиры, составляет 1 балл за м² чистой площади, и платит её собственник. Пользователь несёт её, только если принял эту обязанность по договору.
Как выбирают управляющего и сколько стоит балл, объясняет наша статья об управляющем домом и собственниках.
Кто что оплачивает и ремонтирует
| Вопрос | Правило |
| Состояние при передаче | Если арендодатель не передаст помещение в согласованном состоянии, арендатор может расторгнуть договор, требовать соразмерного снижения платы или, после требования и разумного срока, сам привести помещение в это состояние за счёт арендодателя, с возмещением ущерба |
| Ремонт за счёт арендодателя | Арендатор без промедления письменно уведомляет его и назначает разумный срок; если ремонт не сделан, арендатор может выполнить его за счёт арендодателя или расторгнуть договор |
| Ремонт без уведомления | Арендатор, который сам сделал ремонт без предварительного письменного уведомления, отвечает перед арендодателем за возникший ущерб, кроме случаев срочного ремонта |
| Плата во время ремонта | Не платится, пока помещением нельзя пользоваться, при частичном ограничении платится соразмерная часть; правило не действует при незначительных помехах |
| Текущее содержание | На арендаторе, если не договорено иное: уборка, покраска, мелкий ремонт инженерных систем и тому подобное |
| Повреждения | Арендатор за свой счёт устраняет повреждения, причинённые им или лицами, которые пользуются его помещением, и не отвечает за ухудшение от обычного использования |
| Общие системы и услуги в здании | Арендатор оплачивает эти расходы в срок, если не договорено иное; они считаются не включёнными в арендную плату, если это прямо не согласовано |
Поэтому, если арендная плата должна включать расходы здания, это нужно прямо записать в договоре.
Переделки, работы арендодателя и субаренда
- Существенные переделки. Без согласия арендодателя арендатор не вправе переделками существенно менять конструкцию, планировку, площадь, назначение или внешний вид помещения. Согласие считается данным, если арендодателя письменно уведомили о намерении, а он в течение 30 дней с получения письменно не возразил. Если арендатор проведёт работы без согласия или вопреки возражению, арендодатель может расторгнуть договор и требовать возмещения ущерба.
- Установленное оборудование. Арендатор может его забрать, если это не повреждает помещение.
- Работы арендодателя. Во время аренды арендодатель может проводить работы по обустройству помещения или снижению расходов на энергию и содержание. Он обязан за три месяца до начала письменно уведомить арендатора о виде, начале, объёме и сроке работ и о новой арендной плате. Арендатор в течение двух месяцев с получения уведомления может расторгнуть договор. Если он этого не сделает, во время работ он платит как во время ремонта, а если работы не закончены в объявленный срок, имеет право и на упущенную выгоду, если только арендодатель не отвечает за задержку.
- Субаренда. Арендатор не вправе сдавать помещение или его часть в субаренду, если это не согласовано. Здесь правило обратное общему правилу аренды, по которому субаренда допускается, если договор не говорит иное.
Согласие арендодателя не решает вопроса строительных норм. Что сообщают строительному инспектору, а что требует разрешения, объясняет наша статья о ремонте и разрешениях.
Расторжение договора аренды коммерческого помещения
Срочный договор прекращается с истечением срока. Если арендатор и после этого пользуется помещением, а арендодатель не возражает, считается заключённым новый бессрочный договор на тех же условиях. Для бессрочного договора действует:
| Правило | Что говорит закон |
| Не раньше | Отказом он не может прекратиться до истечения шести месяцев с заключения, если договор не предусматривает иное |
| Срок уведомления | Согласованный; если не согласован, три месяца, считая со дня вручения отказа |
| День отказа | Только первое или пятнадцатое число месяца, если договор не предусматривает иное |
| Форма | Письменный отказ, вручённый заказным письмом или лично |
Арендодатель может отказаться от договора в любое время, независимо от согласованного срока, если:
- арендатор и после письменного предупреждения использует помещение вопреки договору или причиняет ему значительный ущерб, пользуясь им без должной осторожности;
- арендатор не платит наступившую арендную плату в течение 15 дней с вручения письменного предупреждения;
- арендодатель по причинам, за которые не отвечает, не может пользоваться помещением, где вёл свою деятельность, и поэтому намерен использовать помещение, которое занимает арендатор.
Арендатор может отказаться от договора в любое время, если арендодатель в разумный срок, который ему дал арендатор, не приведёт помещение в состояние, в котором обязан его передать или содержать.
Если собственник продаст помещение во время аренды, покупатель становится на место арендодателя и не может требовать помещение до истечения согласованного срока или срока уведомления.
Налог на арендную плату
Подоходный налог. Для физического лица, которое сдаёт помещение, арендная плата считается доходом от имущества. Налогооблагаемый доход равен разнице между арендной платой и документально подтверждёнными фактическими расходами; если расходы не подтверждены, признаются нормативные расходы в размере 30% дохода. Ставка составляет 15%.
| Кто платит аренду | Как платится налог |
| Компания или индивидуальный предприниматель | Арендатор рассчитывает, удерживает и перечисляет налог при каждой выплате; с 2026 года арендодатель-резидент не подаёт по этому доходу годовую декларацию |
| Физическое лицо | Налог платится при подаче годовой налоговой декларации |
НДС. Закон о налоге на добавленную стоимость освобождает от НДС аренду домов, квартир и жилых помещений для постоянного проживания на срок более 60 дней. Аренды коммерческих помещений в этом списке нет, поэтому арендодатель, являющийся плательщиком НДС, начисляет на арендную плату НДС по общей ставке 21%. Лицо, чей оборот за последние 12 месяцев не превышает 30 000 €, плательщиком НДС не является; при превышении этой суммы оно обязано зарегистрироваться.
Подробнее о налоге на доход от аренды рассказывает наша статья о том, как сдать квартиру. Fijaka не даёт налоговых консультаций; конкретный расчёт проверяйте в налоговом органе или у бухгалтера.
Короткий список перед подписанием
| Вопрос | Зачем |
| Договор письменный и заверенный | Иначе он ничтожен |
| Арендодатель действительно собственник | Проверяется по выписке из кадастра |
| Включает ли арендная плата расходы здания | Если прямо не записано, считается, что не включает |
| Кто несёт текущее содержание | Арендатор, если не договорено иное |
| Какие переделки и допускается ли субаренда | Без согласия или условия договора не допускаются |
| Срок уведомления и день отказа | Иначе три месяца и только 1-го или 15-го числа месяца |
| Является ли арендодатель плательщиком НДС | Тогда к арендной плате добавляется НДС |
Коммерческие помещения для аренды и продажи можно разместить или найти в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Какой срок уведомления при аренде коммерческого помещения? Согласованный, а если он не согласован, три месяца. Отказ заявляется письменно первого или пятнадцатого числа месяца, если договор не предусматривает иное, а бессрочный договор не может прекратиться отказом до истечения шести месяцев с заключения.
Может ли арендатор сдать помещение в субаренду? Только если это согласовано. Без такого условия у арендатора этого права нет.
Кто платит за текущее содержание и расходы здания? Текущее содержание несёт арендатор, если не договорено иное. Плату за общие системы и услуги в здании тоже вносит арендатор, и она считается не включённой в арендную плату, если это прямо не согласовано.
Облагается ли аренда коммерческого помещения НДС? Аренда коммерческих помещений от НДС не освобождена, поэтому арендодатель, являющийся плательщиком НДС, начисляет его по ставке 21%. Лицо, чей оборот за последние 12 месяцев не превышает 30 000 €, плательщиком НДС не является.
Как платится налог, если я сдаю помещение компании? Компания как выплачивающая сторона при каждой выплате рассчитывает, удерживает и перечисляет налог 15% с налогооблагаемого дохода. С 2026 года арендодатель-резидент не подаёт по этому доходу годовую декларацию.
Источники
Аренду коммерческих помещений регулирует Закон об обязательственных отношениях (Официальный вестник Черногории 47/2008, 4/2011 и 22/2017, статьи 614, 619, 623, 624 и с 637 по 655; более поздние изменения закона этих статей не касаются). Отдельные части жилого здания определяет статья 165 Закона об имущественно-правовых отношениях, а уведомление управляющего, передачу договора в налоговый орган и ежемесячную сумму на содержание регулирует Закон об обслуживании жилых зданий (Официальный вестник Черногории 41/2016 и 84/2018, статьи 16 и 23). Подоходный налог на доход от имущества регулируют статьи 10, с 34 по 36, 43 и 49a Закона о подоходном налоге с физических лиц с изменениями 2025 года (Официальный вестник Черногории 160/2025, применяются с 1 января 2026 года), а НДС регулируют статьи 24, 27, 42 и 55 Закона о налоге на добавленную стоимость с изменениями 2026 года (Официальный вестник Черногории 12/2026). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических и налоговых консультаций; по конкретному договору обращайтесь к адвокату или бухгалтеру.