Jak dlouhá je v Černé Hoře výpovědní lhůta z nájmu obchodních prostor? Taková, jaká byla sjednána, jinak tři měsíce; výpověď se dává písemně k 1. nebo 15. dni v měsíci. Smlouva musí být písemná a ověřená příslušným orgánem, jinak je neplatná. Z nájemného se platí 15 % daň z příjmů a pronajímatel, který je plátcem DPH, k nájemnému připočítává 21 %.
Místní vyhledávání ukazuje, že lidé chtějí konkrétní pravidla pro obchody a kanceláře: po „zakup poslovnog prostora“ (nájem obchodních prostor) následují „od fizičkog lica“ (od fyzické osoby) a „zakon“ (zákon), lidé hledají „izdavanje poslovnog prostora podgorica“ (pronájem obchodních prostor Podgorica), po „ugovor o zakupu poslovnog prostora“ (smlouva o nájmu obchodních prostor) následují „obrazac“ (formulář) a „pdf“ a zvlášť se hledá „otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora“ (výpověď smlouvy o nájmu obchodních prostor).
Zákon o závazkových vztazích věnuje nájmu obchodních prostor samostatnou kapitolu. Tam, kde tato kapitola mlčí, se přiměřeně použijí obecná pravidla o nájmu. Článek vysvětluje formu smlouvy, kdo co platí a opravuje, úpravy a podnájem, výpověď a daň z nájemného. Tento průvodce se hodí, pokud v Černé Hoře pronajímáte nebo si najímáte obchod, kancelář či jiné obchodní prostory.
Smlouva: písemná forma a ověření
Smlouva o nájmu obchodních prostor musí být uzavřena písemně a ověřena příslušným orgánem. Smlouva uzavřená jinak je absolutně neplatná. Pokud dva nebo více nájemců podepíše samostatné smlouvy na tytéž prostory, náleží právo nájmu tomu, kdo podepsal jako první.
Obchodní prostory v obytné budově jsou samostatnými jednotkami budovy, takže se na ně vztahuje i zákon o údržbě obytných budov:
- do 15 dnů od pronajmutí předá vlastník správci budovy písemné oznámení o nájmu a do 15 dnů od podpisu předloží daňovému úřadu kopii nájemní smlouvy ověřenou notářem nebo jiným příslušným orgánem;
- měsíční částka na údržbu budovy činí stejně jako u bytu 1 bod za m² čisté podlahové plochy a platí ji vlastník. Uživatel ji nese, jen pokud tuto povinnost převzal smlouvou.
Jak se správce volí a kolik bod stojí, vysvětluje náš článek o správci budovy a vlastnících jednotek.
Kdo co platí a kdo co opravuje
| Otázka | Pravidlo |
| Stav při předání | Pokud pronajímatel prostory nepředá ve sjednaném stavu, může nájemce vypovědět, požadovat poměrné snížení nájemného, nebo po výzvě pronajímateli a poskytnutí přiměřené lhůty uvést prostory do tohoto stavu na náklady pronajímatele, s náhradou škody |
| Opravy na náklady pronajímatele | Nájemce pronajímatele bez prodlení písemně vyrozumí a stanoví přiměřenou lhůtu; pokud opravy nejsou provedeny, může je provést na náklady pronajímatele, nebo vypovědět |
| Opravy bez vyrozumění | Nájemce, který provede opravy bez předchozího písemného vyrozumění, odpovídá pronajímateli za vzniklou škodu, s výjimkou naléhavých oprav |
| Nájemné během oprav | Neplatí se, dokud prostory nelze užívat, a při částečném omezení se platí poměrná část; to neplatí pro drobné rušení |
| Běžná údržba | Nese ji nájemce, pokud nebylo dohodnuto jinak: úklid, malování, drobné opravy instalací a podobně |
| Škoda | Nájemce na vlastní náklady opraví škodu způsobenou jím nebo osobami, které prostory užívají, a neodpovídá za zhoršení stavu běžným užíváním |
| Společná zařízení a služby v budově | Tyto náklady platí nájemce při splatnosti, pokud nebylo dohodnuto jinak; má se za to, že nejsou zahrnuty v nájemném, pokud to není výslovně sjednáno |
Pokud tedy má nájemné zahrnovat náklady budovy, musí to smlouva výslovně uvádět.
Úpravy, práce pronajímatele a podnájem
- Podstatné úpravy. Bez souhlasu pronajímatele nesmí nájemce provádět úpravy, které podstatně mění konstrukci, dispozici, plochu, účel nebo vnější vzhled prostor. Souhlas se považuje za udělený, pokud byl pronajímatel o záměru písemně vyrozuměn a do 30 dnů od doručení písemně nevznesl námitku. Pokud nájemce práce provede bez souhlasu nebo navzdory námitce, může pronajímatel vypovědět a požadovat náhradu škody.
- Instalovaná zařízení. Nájemce je může odstranit, pokud tím prostory nepoškodí.
- Práce pronajímatele. Během nájmu může pronajímatel provádět práce na vybavení prostor nebo ke snížení nákladů na energii a údržbu. Musí nájemce písemně vyrozumět tři měsíce před zahájením prací o jejich druhu, začátku, rozsahu a délce a o novém nájemném. Do dvou měsíců od doručení vyrozumění může nájemce vypovědět. Pokud nevypoví, platí se nájemné během prací jako během oprav, a pokud práce nejsou dokončeny v oznámené lhůtě, má nájemce nárok i na ušlý zisk, ledaže pronajímatel za zpoždění neodpovídá.
- Podnájem. Nájemce nemá právo prostory ani jejich část dát do podnájmu, pokud to nebylo sjednáno. To je opak obecného pravidla o nájmu, podle něhož je podnájem dovolen, pokud smlouva nestanoví jinak.
Souhlas pronajímatele neřeší stavební předpisy. Co se oznamuje stavebnímu inspektorovi a co vyžaduje povolení, vysvětluje náš článek o rekonstrukci a povoleních.
Ukončení nájmu obchodních prostor
Nájem na dobu určitou končí uplynutím doby. Pokud nájemce prostory poté dál užívá a pronajímatel nevznese námitku, má se za to, že byl uzavřen nový nájem na dobu neurčitou za stejných podmínek. U nájmu na dobu neurčitou:
| Pravidlo | Co říká zákon |
| Nejdřívější ukončení | Výpovědí nemůže skončit dříve než šest měsíců od podpisu, pokud smlouva nestanoví jinak |
| Výpovědní lhůta | Podle dohody; není-li sjednána, tři měsíce, počítané ode dne doručení výpovědi |
| Den výpovědi | Jen první nebo patnáctý den v měsíci, pokud smlouva nestanoví jinak |
| Forma | Písemná výpověď doručená doporučenou poštou nebo osobně |
Pronajímatel může vypovědět kdykoli, bez ohledu na sjednanou dobu, pokud:
- nájemce i po písemném upozornění užívá prostory v rozporu se smlouvou nebo jim způsobuje značnou škodu tím, že je užívá bez náležité péče;
- nájemce nezaplatí splatné nájemné do 15 dnů od doručení písemného upozornění;
- pronajímatel z důvodů, za které neodpovídá, nemůže užívat prostory, v nichž podnikal, a proto hodlá užívat prostory, které má nájemce.
Nájemce může vypovědět kdykoli, pokud pronajímatel v přiměřené lhůtě stanovené nájemcem neuvede prostory do stavu, v jakém je musí předat nebo udržovat.
Pokud vlastník prostory během nájmu prodá, vstupuje kupující na místo pronajímatele a nemůže prostory požadovat před uplynutím sjednané doby nebo výpovědní lhůty.
Daň z nájemného
Daň z příjmů. U fyzické osoby, která prostory pronajímá, je nájemné příjmem z majetku. Zdanitelným příjmem je rozdíl mezi nájemným a doloženými skutečnými náklady; pokud náklady doloženy nejsou, uznávají se paušální náklady ve výši 30 % příjmu. Sazba činí 15 %.
| Kdo platí nájemné | Jak se daň platí |
| Společnost nebo podnikatel | Nájemce daň vypočítá, srazí a odvede při každé platbě; od roku 2026 rezident jako pronajímatel za tento příjem nepodává roční daňové přiznání |
| Fyzická osoba | Daň se platí při podání ročního daňového přiznání |
DPH. Zákon o dani z přidané hodnoty osvobozuje od DPH nájem domů, bytů a obytných prostor k trvalému bydlení na dobu delší než 60 dnů. Nájem obchodních prostor na tomto seznamu není, takže pronajímatel, který je plátcem DPH, účtuje z nájemného DPH v základní sazbě 21 %. Osoba, jejíž obrat za posledních 12 měsíců nepřesáhne 30 000 €, není plátcem DPH; jakmile ho přesáhne, musí se registrovat.
Více o dani z příjmů z pronájmu najdete v našem průvodci jak pronajmout byt. Fijaka neposkytuje daňové poradenství; konkrétní výpočet si ověřte u daňového úřadu nebo účetního.
Krátký kontrolní seznam před podpisem
| Otázka | Proč |
| Je smlouva písemná a ověřená | Jinak je absolutně neplatná |
| Je pronajímatel vlastníkem | Ověří se ve výpisu z katastru |
| Zahrnuje nájemné náklady budovy | Pokud to není výslovně uvedeno, má se za to, že ne |
| Kdo nese běžnou údržbu | Nájemce, pokud nebylo dohodnuto jinak |
| Jaké úpravy a je dovolen podnájem | Bez souhlasu nebo ujednání ve smlouvě nejsou dovoleny |
| Výpovědní lhůta a den výpovědi | Jinak tři měsíce a jen k 1. nebo 15. dni v měsíci |
| Je pronajímatel plátcem DPH | Pokud ano, připočítává se k nájemnému DPH |
Obchodní prostory k pronájmu a prodeji můžete inzerovat nebo hledat v naší kategorii nemovitostí.
Často kladené otázky
Musí být smlouva o nájmu obchodních prostor ověřena? Ano. Zákon vyžaduje písemnou formu a ověření příslušným orgánem a smlouva uzavřená jinak je absolutně neplatná.
Jak dlouhá je výpovědní lhůta z nájmu obchodních prostor? Taková, jaká byla sjednána, a tři měsíce, pokud nebylo sjednáno nic. Výpověď se dává písemně první nebo patnáctý den v měsíci, pokud smlouva nestanoví jinak, a nájem na dobu neurčitou nemůže výpovědí skončit dříve než šest měsíců od podpisu.
Smí nájemce prostory dát do podnájmu? Jen pokud to bylo sjednáno. Bez takového ujednání toto právo nemá.
Kdo platí běžnou údržbu a náklady budovy? Běžnou údržbu nese nájemce, pokud nebylo dohodnuto jinak. Poplatek za společná zařízení a služby v budově platí rovněž nájemce a má se za to, že není zahrnut v nájemném, pokud to není výslovně sjednáno.
Účtuje se z nájmu obchodních prostor DPH? Nájem obchodních prostor není od DPH osvobozen, takže pronajímatel, který je plátcem DPH, ji účtuje ve výši 21 %. Osoba, jejíž obrat za posledních 12 měsíců nepřesáhne 30 000 €, plátcem DPH není.
Jak se platí daň, když pronajímám prostory společnosti? Společnost jako plátce vypočítá, srazí a odvede 15 % daň ze zdanitelného příjmu při každé platbě nájemného. Od roku 2026 rezident jako pronajímatel za tento příjem nepodává roční daňové přiznání.
Zdroje
Nájem obchodních prostor upravuje zákon o závazkových vztazích (Úřední věstník Černé Hory 47/2008, 4/2011 a 22/2017, články 614, 619, 623, 624 a 637 až 655; pozdější novely zákona se těchto článků netýkají). Samostatné jednotky obytné budovy vymezuje článek 165 zákona o vlastnicko-právních vztazích a oznámení správci, předložení smlouvy daňovému úřadu a měsíční částku na údržbu upravuje zákon o údržbě obytných budov (Úřední věstník Černé Hory 41/2016 a 84/2018, články 16 a 23). Daň z příjmů z majetku upravují články 10, 34 až 36, 43 a 49a zákona o dani z příjmů fyzických osob s novelou z roku 2025 (Úřední věstník Černé Hory 160/2025, účinnou od 1. ledna 2026) a DPH články 24, 27, 42 a 55 zákona o dani z přidané hodnoty s novelou z roku 2026 (Úřední věstník Černé Hory 12/2026). Všechny odkazované stránky jsou v černohorštině. Fijaka je inzertní platforma a neposkytuje právní ani daňové poradenství; u konkrétního nájmu se poraďte s advokátem nebo účetním.