Чи треба засвідчувати договір оренди комерційного приміщення? Так. Закон вимагає письмової форми й засвідчення компетентним органом, а договір, укладений інакше, нікчемний.
Місцеві пошукові запити показують, що для магазинів і офісів шукають конкретні правила: до "zakup poslovnog prostora" (оренда комерційного приміщення) додають "od fizičkog lica" (у фізичної особи) і "zakon" (закон), шукають "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (здавання комерційних приміщень Подгориця), до "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (договір оренди комерційного приміщення) додають "obrazac" (бланк) і "pdf", а окремо шукають "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (розірвання оренди комерційного приміщення).
Закон про зобов'язальні відносини присвячує оренді комерційних приміщень окрему главу. Там, де вона мовчить, відповідно застосовуються загальні правила про оренду. Стаття пояснює форму договору, хто що оплачує й ремонтує, переобладнання і суборенду, розірвання і податок на орендну плату.
Договір: письмова форма і засвідчення
Договір оренди комерційного приміщення має бути укладений у письмовій формі й засвідчений компетентним органом. Договір, укладений інакше, нікчемний. Якщо двоє чи більше орендарів укладуть окремі договори оренди того самого приміщення, право на оренду має той, хто уклав договір раніше.
Комерційні приміщення в житловому будинку належать до окремих частин будинку, тому до них застосовується й Закон про утримання житлових будинків:
- протягом 15 днів з моменту здавання власник передає управителю письмове повідомлення про оренду, а протягом 15 днів з укладення договору передає податковому органу примірник договору, засвідчений нотаріусом або іншим компетентним органом;
- щомісячна сума на утримання будинку для комерційного приміщення, як і для квартири, становить 1 бал за м² чистої площі, і сплачує її власник. Користувач несе її, лише якщо взяв цей обов'язок за договором.
Як обирають управителя і скільки коштує бал, пояснює наша стаття про управителя будинку і власників.
Хто що оплачує і ремонтує
| Питання | Правило |
| Стан під час передання | Якщо орендодавець не передасть приміщення в погодженому стані, орендар може розірвати договір, вимагати пропорційного зниження плати або, після вимоги й розумного строку, сам привести приміщення в цей стан за рахунок орендодавця, з відшкодуванням шкоди |
| Ремонт за рахунок орендодавця | Орендар без зволікання письмово повідомляє його і призначає розумний строк; якщо ремонт не зроблено, орендар може виконати його за рахунок орендодавця або розірвати договір |
| Ремонт без повідомлення | Орендар, який сам зробив ремонт без попереднього письмового повідомлення, відповідає перед орендодавцем за завдану шкоду, крім випадків термінового ремонту |
| Плата під час ремонту | Не сплачується, поки приміщенням не можна користуватися, а в разі часткового обмеження сплачується пропорційна частина; правило не діє за незначних перешкод |
| Поточне утримання | На орендареві, якщо не домовлено інакше: прибирання, фарбування, дрібний ремонт інженерних систем тощо |
| Пошкодження | Орендар за свій рахунок усуває пошкодження, завдані ним або особами, які користуються його приміщенням, і не відповідає за погіршення від звичайного користування |
| Спільні системи і послуги в будинку | Орендар оплачує ці витрати вчасно, якщо не домовлено інакше; вони вважаються не включеними в орендну плату, якщо це прямо не погоджено |
Тож якщо орендна плата має включати витрати будинку, це треба прямо записати в договорі.
Переобладнання, роботи орендодавця і суборенда
- Істотне переобладнання. Без згоди орендодавця орендар не має права переобладненням істотно змінювати конструкцію, планування, площу, призначення чи зовнішній вигляд приміщення. Згода вважається наданою, якщо орендодавця письмово повідомили про намір, а він протягом 30 днів з отримання письмово не заперечив. Якщо орендар виконає роботи без згоди або всупереч запереченню, орендодавець може розірвати договір і вимагати відшкодування шкоди.
- Встановлене обладнання. Орендар може його забрати, якщо це не пошкоджує приміщення.
- Роботи орендодавця. Під час оренди орендодавець може виконувати роботи з облаштування приміщення або зниження витрат на енергію та утримання. Він мусить за три місяці до початку письмово повідомити орендаря про вид, початок, обсяг і строк робіт та про нову орендну плату. Орендар протягом двох місяців з отримання повідомлення може розірвати договір. Якщо він цього не зробить, під час робіт платить як під час ремонту, а якщо роботи не завершено в оголошений строк, має право й на упущену вигоду, хіба що орендодавець не відповідає за затримку.
- Суборенда. Орендар не має права здавати приміщення чи його частину в суборенду, якщо це не погоджено. Тут правило протилежне загальному правилу оренди, за яким суборенда дозволена, якщо договір не каже інакше.
Згода орендодавця не вирішує питання будівельних норм. Що повідомляють будівельному інспектору, а що потребує дозволу, пояснює наша стаття про ремонт і дозволи.
Розірвання договору оренди комерційного приміщення
Строковий договір припиняється із закінченням строку. Якщо орендар і після цього користується приміщенням, а орендодавець не заперечує, вважається укладеним новий безстроковий договір на тих самих умовах. Для безстрокового договору діє:
| Правило | Що каже закон |
| Не раніше | Відмовою він не може припинитися до спливу шести місяців з укладення, якщо договір не передбачає інакше |
| Строк попередження | Погоджений; якщо не погоджений, три місяці, рахуючи з дня вручення відмови |
| День відмови | Лише перше або п'ятнадцяте число місяця, якщо договір не передбачає інакше |
| Форма | Письмова відмова, вручена рекомендованим листом або особисто |
Орендодавець може відмовитися від договору будь-коли, незалежно від погодженого строку, якщо:
- орендар і після письмового попередження користується приміщенням всупереч договору або завдає йому значної шкоди, користуючись ним без належної обачності;
- орендар не сплачує належну орендну плату протягом 15 днів з вручення письмового попередження;
- орендодавець з причин, за які не відповідає, не може користуватися приміщенням, де провадив свою діяльність, і тому має намір використовувати приміщення, яке займає орендар.
Орендар може відмовитися від договору будь-коли, якщо орендодавець у розумний строк, який йому дав орендар, не приведе приміщення в стан, у якому зобов'язаний його передати або утримувати.
Якщо власник продасть приміщення під час оренди, покупець стає на місце орендодавця і не може вимагати приміщення до закінчення погодженого строку або строку попередження.
Податок на орендну плату
Податок на доходи. Для фізичної особи, яка здає приміщення, орендна плата вважається доходом від майна. Оподатковуваний дохід дорівнює різниці між орендною платою і документально підтвердженими фактичними витратами; якщо витрати не підтверджено, визнаються нормативні витрати в розмірі 30% доходу. Ставка становить 15%.
| Хто платить оренду | Як сплачується податок |
| Компанія або фізична особа-підприємець | Орендар розраховує, утримує і перераховує податок під час кожної виплати; з 2026 року орендодавець-резидент не подає за цим доходом річну декларацію |
| Фізична особа | Податок сплачується під час подання річної податкової декларації |
ПДВ. Закон про податок на додану вартість звільняє від ПДВ оренду будинків, квартир і житлових приміщень для постійного проживання на строк понад 60 днів. Оренди комерційних приміщень у цьому переліку немає, тому орендодавець, який є платником ПДВ, нараховує на орендну плату ПДВ за загальною ставкою 21%. Особа, чий оборот за останні 12 місяців не перевищує 30 000 €, платником ПДВ не є; у разі перевищення цієї суми вона зобов'язана зареєструватися.
Докладніше про податок на дохід від оренди розповідає наша стаття про те, як здати квартиру. Fijaka не надає податкових консультацій; конкретний розрахунок перевіряйте в податковому органі або в бухгалтера.
Короткий список перед підписанням
| Питання | Навіщо |
| Договір письмовий і засвідчений | Інакше він нікчемний |
| Орендодавець справді власник | Перевіряється за витягом з кадастру |
| Чи включає орендна плата витрати будинку | Якщо це прямо не записано, вважається, що не включає |
| Хто несе поточне утримання | Орендар, якщо не домовлено інакше |
| Яке переобладнання і чи дозволена суборенда | Без згоди чи умови договору не дозволені |
| Строк попередження і день відмови | Інакше три місяці і лише 1-го або 15-го числа місяця |
| Чи є орендодавець платником ПДВ | Тоді до орендної плати додається ПДВ |
Комерційні приміщення для оренди й продажу можна розмістити або знайти в нашій категорії нерухомості.
Часті запитання
Який строк попередження в оренді комерційного приміщення? Погоджений, а якщо його не погоджено, три місяці. Відмову заявляють письмово першого або п'ятнадцятого числа місяця, якщо договір не передбачає інакше, а безстроковий договір не може припинитися відмовою до спливу шести місяців з укладення.
Чи може орендар здати приміщення в суборенду? Лише якщо це погоджено. Без такої умови орендар цього права не має.
Хто платить за поточне утримання і витрати будинку? Поточне утримання несе орендар, якщо не домовлено інакше. Плату за спільні системи і послуги в будинку теж вносить орендар, і вона вважається не включеною в орендну плату, якщо це прямо не погоджено.
Чи оподатковується оренда комерційного приміщення ПДВ? Оренда комерційних приміщень від ПДВ не звільнена, тож орендодавець, який є платником ПДВ, нараховує його за ставкою 21%. Особа, чий оборот за останні 12 місяців не перевищує 30 000 €, платником ПДВ не є.
Як сплачується податок, якщо я здаю приміщення компанії? Компанія як сторона, що виплачує дохід, під час кожної виплати розраховує, утримує і перераховує податок 15% з оподатковуваного доходу. З 2026 року орендодавець-резидент не подає за цим доходом річну декларацію.
Джерела
Оренду комерційних приміщень регулює Закон про зобов'язальні відносини (Офіційний вісник Чорногорії 47/2008, 4/2011 і 22/2017, статті 614, 619, 623, 624 і з 637 по 655; пізніші зміни закону цих статей не стосуються). Окремі частини житлового будинку визначає стаття 165 Закону про майново-правові відносини, а повідомлення управителя, передання договору податковому органу і щомісячну суму на утримання регулює Закон про утримання житлових будинків (Офіційний вісник Чорногорії 41/2016 і 84/2018, статті 16 і 23). Податок на доходи від майна регулюють статті 10, з 34 по 36, 43 і 49a Закону про податок на доходи фізичних осіб зі змінами 2025 року (Офіційний вісник Чорногорії 160/2025, застосовуються з 1 січня 2026 року), а ПДВ регулюють статті 24, 27, 42 і 55 Закону про податок на додану вартість зі змінами 2026 року (Офіційний вісник Чорногорії 12/2026). Fijaka працює як майданчик оголошень і не надає юридичних та податкових консультацій; щодо конкретного договору звертайтеся до адвоката або бухгалтера.