İşyeri kira sözleşmesi onaylı olmak zorunda mı? Evet. Kanun yazılı şekil ve yetkili makam onayı istiyor, buna aykırı yapılan sözleşme batıldır.
Yerel aramalar, dükkân ve ofisler için somut kuralların arandığını gösteriyor: "zakup poslovnog prostora" (işyeri kirası) aramasına "od fizičkog lica" (gerçek kişiden) ve "zakon" (kanun) ekleniyor, "izdavanje poslovnog prostora podgorica" (Podgorica'da işyeri kiraya verme) aranıyor, "ugovor o zakupu poslovnog prostora" (işyeri kira sözleşmesi) aramasına "obrazac" (form) ve "pdf" ekleniyor, ayrıca "otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora" (işyeri kira sözleşmesinin feshi) aranıyor.
Borçlar Kanunu işyeri kirasına ayrı bir bölüm ayırıyor. Bu bölümün düzenlemediği her konuda genel kira hükümleri kıyasen uygulanır. Bu yazı sözleşmenin şeklini, neyi kimin ödeyip onardığını, tadilat ve alt kirayı, fesih bildirimini ve kira gelirinin vergisini anlatıyor.
Sözleşme: yazılı şekil ve onay
İşyeri kira sözleşmesi yazılı yapılmalı ve yetkili makam tarafından onaylanmalıdır. Buna aykırı yapılan sözleşme batıldır. İki veya daha fazla kiracı aynı işyeri için ayrı sözleşmeler yaparsa kira hakkı sözleşmeyi önce yapana aittir.
Konut binasındaki işyerleri binanın bağımsız bölümleridir, bu yüzden onlar için Konut Binalarının Bakımı Kanunu da geçerlidir:
- malik kiraya verdiği günden itibaren 15 gün içinde yöneticiye yazılı kira bildirimi verir, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 gün içinde de vergi idaresine noter veya başka bir yetkili makam tarafından onaylanmış bir sözleşme nüshası teslim eder;
- işyeri için aylık bina bakım tutarı, daire için olduğu gibi, net alanın m²'si başına 1 puandır ve malik tarafından ödenir. Kullanıcı bu yükü ancak sözleşmeyle üstlendiyse taşır.
Yöneticinin nasıl seçildiğini ve puanın değerini apartman yöneticisi ve kat malikleri yazımız anlatıyor.
Neyi kim öder, neyi kim onarır
| Konu | Kural |
| Teslimdeki durum | Kiraya veren işyerini kararlaştırılan durumda teslim etmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir, kirada orantılı indirim isteyebilir ya da onu uyarıp makul bir süre verdikten sonra işyerini masrafı kiraya verene ait olmak üzere kendisi o duruma getirebilir; ayrıca tazminat isteyebilir |
| Kiraya verene ait onarımlar | Kiracı onu gecikmeden yazılı olarak bilgilendirir ve makul bir süre belirler; onarım yapılmazsa kiracı onu kiraya veren hesabına kendisi yapabilir veya sözleşmeyi feshedebilir |
| Bildirimsiz onarım | Önceden yazılı bildirim yapmadan onarımı kendisi yapan kiracı, acil onarımlar dışında, bundan doğan zarardan kiraya verene karşı sorumludur |
| Onarım süresince kira | İşyeri kullanılamadığı sürece ödenmez, kısmi kısıtlamada orantılı kısmı ödenir; önemsiz aksaklıklarda bu kural uygulanmaz |
| Olağan bakım | Aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir: temizlik, badana, tesisatta küçük onarımlar ve benzerleri |
| Hasar | Kiracı kendisinin veya işyerini kullanan kişilerin verdiği hasarı kendi masrafıyla onarır, olağan kullanımdan doğan yıpranmadan sorumlu değildir |
| Binadaki ortak tesisat ve hizmetler | Aksi kararlaştırılmadıkça kiracı bu giderleri vadesinde öder; açıkça kararlaştırılmadıkça kiraya dahil sayılmaz |
Dolayısıyla kiranın bina giderlerini de kapsaması isteniyorsa bu, sözleşmede açıkça yazmalıdır.
Tadilat, kiraya verenin işleri ve alt kira
- Esaslı değişiklikler. Kiraya verenin rızası olmadan kiracı işyerinin yapısını, bölümlenmesini, alanını, kullanım amacını veya dış görünüşünü esaslı biçimde değiştiren tadilat yapamaz. Kiraya veren niyetten yazılı olarak haberdar edildiği halde bildirimi aldıktan sonra 30 gün içinde yazılı olarak itiraz etmezse rıza verilmiş sayılır. Kiracı işleri rıza olmadan ya da itiraza rağmen yaparsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir ve tazminat isteyebilir.
- Monte edilen donanımlar. Kiracı, işyerine zarar vermiyorsa bunları sökerek götürebilir.
- Kiraya verenin işleri. Kiraya veren kira süresince işyerini düzenlemek ya da enerji ve bakım giderlerini düşürmek için iş yaptırabilir. İşlere başlamadan üç ay önce kiracıyı işlerin türü, başlangıcı, kapsamı ve süresi ile yeni kira hakkında yazılı olarak bilgilendirmek zorundadır. Kiracı bildirimi aldıktan sonra iki ay içinde sözleşmeyi feshedebilir. Feshetmezse işler süresince onarım dönemindeki gibi kira öder, işler bildirilen sürede bitmezse kiraya veren gecikmeden sorumlu olmadıkça yoksun kalınan kazancı da isteyebilir.
- Alt kira. Kararlaştırılmadıkça kiracının işyerini veya bir kısmını alt kiraya verme hakkı yoktur. Bu, sözleşme aksini söylemedikçe alt kiraya izin veren genel kira kuralının tersidir.
Kiraya verenin rızası yapı mevzuatı sorununu çözmez. Neyin yapı denetçisine bildirileceğini, neyin ruhsat gerektirdiğini daire tadilatı ve izinler yazımız anlatıyor.
İşyeri kira sözleşmesinin feshi
Belirli süreli sözleşme sürenin dolmasıyla sona erer. Kiracı bundan sonra da işyerini kullanır ve kiraya veren itiraz etmezse aynı şartlarla belirsiz süreli yeni bir sözleşme yapılmış sayılır. Belirsiz süreli sözleşmede:
| Kural | Kanun ne diyor |
| En erken | Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, yapıldığı günden itibaren altı ay dolmadan fesih bildirimiyle sona eremez |
| Bildirim süresi | Kararlaştırılan; kararlaştırılmamışsa bildirimin tebliğinden itibaren üç ay |
| Bildirim günü | Sözleşmede aksi belirtilmedikçe yalnızca ayın birinci veya on beşinci günü |
| Şekil | Taahhütlü postayla veya elden teslim edilen yazılı bildirim |
Kiraya veren, kararlaştırılan süreye bakılmaksızın sözleşmeyi her zaman feshedebilir:
- kiracı yazılı uyarıya rağmen işyerini sözleşmeye aykırı kullanır ya da gerekli özeni göstermeden kullanarak ona önemli zarar verirse;
- kiracı muaccel kirayı yazılı uyarının tebliğinden itibaren 15 gün içinde ödemezse;
- kiraya veren, sorumlu olmadığı sebeplerle faaliyetini yürüttüğü yeri kullanamıyor ve bu yüzden kiracının elindeki işyerini kullanmak istiyorsa.
Kiracı, kiraya veren kendisine tanınan makul süre içinde işyerini teslim etmesi veya bakımını yapması gereken duruma getirmezse sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
Malik işyerini kira sürerken satarsa alıcı kiraya verenin yerine geçer ve kararlaştırılan süre ya da bildirim süresi dolmadan işyerinin teslimini isteyemez.
Kira gelirinin vergisi
Gelir vergisi. İşyerini kiraya veren gerçek kişi için kira, mal varlığından elde edilen gelirdir. Vergiye tabi gelir, kira ile belgelenmiş gerçek giderler arasındaki farktır; giderler belgelenmezse gelirin %30'u oranında götürü gider kabul edilir. Oran %15'tir.
| Kirayı kim ödüyor | Vergi nasıl ödenir |
| Şirket veya şahıs işletmesi | Kiracı vergiyi her ödemede hesaplar, keser ve yatırır; 2026'dan itibaren mukim kiraya veren bu gelir için yıllık vergi beyannamesi vermez |
| Gerçek kişi | Vergi yıllık beyanname verilirken ödenir |
KDV. Katma Değer Vergisi Kanunu, 60 günden uzun süreyle sürekli oturma amaçlı ev, daire ve konut kiralamalarını KDV'den muaf tutuyor. İşyeri kirası bu listede yok; bu yüzden KDV mükellefi olan kiraya veren kira üzerinden %21 genel oranla KDV hesaplar. Son 12 aydaki cirosu 30.000 €'yu aşmayan kişi KDV mükellefi değildir; bu tutar aşıldığında kayıt yaptırmak zorundadır.
Kira gelirinin vergisi hakkında daha fazlası evi kiraya verme yazımızda. Fijaka vergi danışmanlığı vermez; somut bir hesabı vergi idaresine veya bir muhasebeciye danışın.
İmzalamadan önce kısa kontrol listesi
| Soru | Neden |
| Sözleşme yazılı ve onaylı mı | Aksi halde batıldır |
| Kiraya veren malik mi | Tapu kaydından kontrol edilir |
| Kira bina giderlerini kapsıyor mu | Açıkça yazılmadıysa kapsamadığı kabul edilir |
| Olağan bakımı kim üstleniyor | Aksi kararlaştırılmadıkça kiracı |
| Hangi tadilatlar, alt kira var mı | Rıza veya sözleşme hükmü olmadan izin verilmez |
| Bildirim süresi ve bildirim günü | Aksi halde üç ay ve yalnızca ayın 1'i veya 15'i |
| Kiraya veren KDV mükellefi mi | Öyleyse kiraya KDV eklenir |
Kiralık ve satılık işyerlerini emlak kategorimizde ilan edebilir veya bulabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İşyeri kirasında fesih bildirim süresi ne kadar? Kararlaştırılan süre, kararlaştırılmamışsa üç ay. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe bildirim ayın birinci veya on beşinci günü yazılı yapılır, belirsiz süreli sözleşme ise yapıldığı günden itibaren altı ay dolmadan fesih bildirimiyle sona eremez.
Kiracı işyerini alt kiraya verebilir mi? Yalnızca kararlaştırılmışsa. Böyle bir hüküm yoksa kiracının bu hakkı yoktur.
Olağan bakımı ve bina giderlerini kim öder? Aksi kararlaştırılmadıkça olağan bakım kiracıya aittir. Binadaki ortak tesisat ve hizmetlerin bedelini de kiracı öder ve açıkça kararlaştırılmadıkça bu bedel kiraya dahil sayılmaz.
İşyeri kirasına KDV uygulanır mı? İşyeri kirası KDV'den muaf değildir; KDV mükellefi olan kiraya veren %21 oranında KDV hesaplar. Son 12 aydaki cirosu 30.000 €'yu aşmayan kişi KDV mükellefi değildir.
İşyerini bir şirkete kiraladığımda vergi nasıl ödenir? Ödeyici olarak şirket, her kira ödemesinde vergiye tabi gelir üzerinden %15 vergiyi hesaplar, keser ve yatırır. 2026'dan itibaren mukim kiraya veren bu gelir için yıllık beyanname vermez.
Kaynaklar
İşyeri kirasını Borçlar Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 47/2008, 4/2011 ve 22/2017, madde 614, 619, 623, 624 ve 637 ila 655; kanunun sonraki değişiklikleri bu maddelere dokunmuyor) düzenliyor. Konut binasının bağımsız bölümlerini Mülkiyet İlişkileri Kanunu'nun 165. maddesi tanımlıyor; yöneticiye bildirimi, sözleşmenin vergi idaresine teslimini ve aylık bakım tutarını Konut Binalarının Bakımı Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 41/2016 ve 84/2018, madde 16 ve 23) düzenliyor. Mal varlığı gelirinin vergisini Gerçek Kişilerin Gelir Vergisi Kanunu'nun 10, 34 ila 36, 43 ve 49a maddeleri ile 2025 değişiklikleri (Karadağ Resmî Gazetesi 160/2025, 1 Ocak 2026'dan itibaren uygulanıyor), KDV'yi ise Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 24, 27, 42 ve 55. maddeleri ile 2026 değişiklikleri (Karadağ Resmî Gazetesi 12/2026) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki ya da vergi danışmanlığı vermez; somut bir sözleşme için avukata veya muhasebeciye danışın.