Jak wygląda najem lokalu użytkowego w Czarnogórze? Umowa musi być pisemna i poświadczona, inaczej jest nieważna. Bieżące utrzymanie ponosi najemca, podnajem jest dozwolony tylko wtedy, gdy go uzgodniono, a okres wypowiedzenia, jeśli go nie ustalono, wynosi trzy miesiące. Czynsz osoby fizycznej opodatkowany jest stawką 15%, a wynajmujący będący podatnikiem VAT dolicza 21% VAT.
Lokalne wyszukiwania pokazują, że ludzie szukają konkretnych zasad dla sklepów i biur: po „zakup poslovnog prostora” (najem lokalu użytkowego) pojawia się „od fizičkog lica” (od osoby fizycznej) i „zakon” (ustawa), ludzie szukają „izdavanje poslovnog prostora podgorica” (wynajem lokalu użytkowego Podgorica), po „ugovor o zakupu poslovnog prostora” (umowa najmu lokalu użytkowego) pojawia się „obrazac” (wzór) i „pdf”, a osobno szuka się „otkaz ugovora o zakupu poslovnog prostora” (wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego).
Ustawa o zobowiązaniach poświęca najmowi lokali użytkowych osobny rozdział. Tam, gdzie ten rozdział milczy, odpowiednio stosuje się ogólne przepisy o najmie. Ten artykuł wyjaśnia formę umowy, kto co płaci i naprawia, przeróbki i podnajem, wypowiedzenie oraz podatek od czynszu.
Umowa: forma pisemna i poświadczenie
Umowę najmu lokalu użytkowego trzeba zawrzeć na piśmie i poświadczyć przez właściwy organ. Umowa zawarta inaczej jest nieważna. Jeśli dwóch lub więcej najemców podpisze osobne umowy na ten sam lokal, prawo do najmu ma ten, kto podpisał pierwszy.
Lokale użytkowe w budynku mieszkalnym są wyodrębnionymi częściami budynku, więc dotyczy ich też ustawa o utrzymaniu budynków mieszkalnych:
- w ciągu 15 dni od wynajęcia właściciel przekazuje zarządcy budynku pisemne zawiadomienie o najmie, a w ciągu 15 dni od podpisania składa w urzędzie skarbowym kopię umowy najmu poświadczoną przez notariusza lub inny właściwy organ;
- miesięczna kwota na utrzymanie budynku wynosi, tak jak przy mieszkaniu, 1 punkt za m² powierzchni netto i płaci ją właściciel. Użytkownik ponosi ją tylko wtedy, gdy przejął ten obowiązek umową.
Kto co płaci i naprawia
| Kwestia | Zasada |
| Stan przy wydaniu | Jeśli wynajmujący nie wyda lokalu w uzgodnionym stanie, najemca może wypowiedzieć umowę, żądać proporcjonalnego obniżenia czynszu albo, po wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu rozsądnego terminu, doprowadzić lokal do tego stanu na koszt wynajmującego, z odszkodowaniem |
| Naprawy na koszt wynajmującego | Najemca niezwłocznie zawiadamia wynajmującego na piśmie i wyznacza rozsądny termin; jeśli naprawy nie zostaną wykonane, najemca może je przeprowadzić na koszt wynajmującego albo wypowiedzieć umowę |
| Naprawy bez zawiadomienia | Najemca, który przeprowadza naprawy bez wcześniejszego pisemnego zawiadomienia, odpowiada wobec wynajmującego za wynikłą szkodę, z wyjątkiem napraw pilnych |
| Czynsz w czasie napraw | Nie płaci się go, gdy z lokalu nie można korzystać, a przy częściowym ograniczeniu płaci się proporcjonalną część; nie dotyczy to drobnych utrudnień |
| Bieżące utrzymanie | Ponosi je najemca, chyba że uzgodniono inaczej: sprzątanie, malowanie, drobne naprawy instalacji i podobne |
| Szkody | Najemca naprawia na własny koszt szkody wyrządzone przez siebie albo przez osoby korzystające z lokalu i nie odpowiada za pogorszenie wynikające ze zwykłego używania |
| Wspólne urządzenia i usługi w budynku | Najemca płaci te koszty w terminie, chyba że uzgodniono inaczej; uważa się, że nie są wliczone w czynsz, chyba że wyraźnie to uzgodniono |
Jeśli więc czynsz ma obejmować koszty budynku, umowa musi to wyraźnie mówić.
Przeróbki, prace wynajmującego i podnajem
- Istotne przeróbki. Bez zgody wynajmującego najemca nie może wprowadzać zmian, które istotnie zmieniają konstrukcję, układ, powierzchnię, przeznaczenie albo wygląd zewnętrzny lokalu. Uważa się, że zgoda została udzielona, jeśli wynajmującego pisemnie zawiadomiono o zamiarze, a on nie sprzeciwił się na piśmie w ciągu 30 dni od otrzymania. Jeśli najemca przeprowadzi prace bez zgody albo mimo sprzeciwu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę i żądać odszkodowania.
- Zamontowane wyposażenie. Najemca może je zabrać, jeśli nie uszkodzi to lokalu.
- Prace wynajmującego. W trakcie najmu wynajmujący może przeprowadzać prace związane z urządzeniem lokalu albo obniżeniem kosztów energii i utrzymania. Musi zawiadomić najemcę na piśmie trzy miesiące przed rozpoczęciem prac o ich rodzaju, początku, zakresie i czasie trwania oraz o nowym czynszu. W ciągu dwóch miesięcy od otrzymania zawiadomienia najemca może wypowiedzieć umowę. Jeśli tego nie zrobi, czynsz w czasie prac płaci się jak w czasie napraw, a jeśli prace nie zakończą się w zapowiedzianym terminie, najemcy przysługuje też utracony zysk, chyba że wynajmujący nie odpowiada za opóźnienie.
- Podnajem. Najemca nie ma prawa podnająć lokalu ani jego części, chyba że to uzgodniono. To odwrotność ogólnej zasady najmu, zgodnie z którą podnajem jest dozwolony, chyba że umowa stanowi inaczej.
Zgoda wynajmującego nie załatwia kwestii przepisów budowlanych: to, co zgłasza się inspektorowi budowlanemu, a co wymaga pozwolenia, to osobna sprawa.
Wypowiedzenie najmu lokalu użytkowego
Najem na czas określony kończy się z upływem okresu. Jeśli najemca nadal korzysta z lokalu, a wynajmujący się nie sprzeciwia, uważa się, że zawarto nową umowę na czas nieokreślony na tych samych warunkach. Przy najmie na czas nieokreślony:
| Zasada | Co mówi ustawa |
| Najwcześniejsze zakończenie | Nie może zakończyć się wypowiedzeniem przed upływem sześciu miesięcy od podpisania, chyba że umowa stanowi inaczej |
| Okres wypowiedzenia | Uzgodniony; jeśli nie uzgodniono, trzy miesiące, liczone od dnia doręczenia wypowiedzenia |
| Dzień wypowiedzenia | Tylko pierwszy albo piętnasty dzień miesiąca, chyba że umowa stanowi inaczej |
| Forma | Pisemne wypowiedzenie, doręczone listem poleconym albo osobiście |
Wynajmujący może wypowiedzieć w każdej chwili, niezależnie od uzgodnionego okresu, jeśli:
- najemca mimo pisemnego ostrzeżenia korzysta z lokalu niezgodnie z umową albo wyrządza mu znaczną szkodę, korzystając z niego bez należytej staranności;
- najemca nie zapłaci wymagalnego czynszu w ciągu 15 dni od otrzymania pisemnego ostrzeżenia;
- wynajmujący z przyczyn, za które nie odpowiada, nie może korzystać z lokalu, w którym prowadził działalność, i dlatego zamierza korzystać z lokalu zajmowanego przez najemcę.
Najemca może wypowiedzieć w każdej chwili, jeśli wynajmujący w rozsądnym terminie wyznaczonym przez najemcę nie doprowadzi lokalu do stanu, w jakim musi go wydać lub utrzymywać.
Jeśli właściciel sprzeda lokal w trakcie najmu, kupujący wchodzi w miejsce wynajmującego i nie może żądać wydania lokalu przed upływem uzgodnionego okresu albo okresu wypowiedzenia.
Podatek od czynszu
Podatek dochodowy. Dla osoby fizycznej, która wynajmuje lokal, czynsz jest dochodem z majątku. Dochodem do opodatkowania jest różnica między czynszem a udokumentowanymi kosztami rzeczywistymi; jeśli kosztów nie udokumentowano, uznaje się koszty standardowe w wysokości 30% dochodu. Stawka wynosi 15%.
| Kto płaci czynsz | Jak płaci się podatek |
| Spółka albo przedsiębiorca | Najemca oblicza, pobiera i odprowadza podatek przy każdej płatności; od 2026 roku wynajmujący będący rezydentem nie składa rocznego zeznania z tego dochodu |
| Osoba fizyczna | Podatek płaci się przy składaniu rocznego zeznania podatkowego |
VAT. Ustawa o podatku od wartości dodanej zwalnia z VAT najem domów, mieszkań i lokali mieszkalnych na stały pobyt na okres dłuższy niż 60 dni. Najmu lokali użytkowych nie ma na tej liście, więc wynajmujący będący podatnikiem VAT dolicza do czynszu VAT według stawki podstawowej 21%. Osoba, której obrót z ostatnich 12 miesięcy nie przekracza 30 000 €, nie jest podatnikiem VAT; gdy go przekroczy, musi się zarejestrować.
Więcej o podatku od dochodu z najmu jest w poradniku o tym, jak wynająć mieszkanie. Fijaka nie udziela porad podatkowych; konkretne wyliczenie sprawdź w urzędzie skarbowym albo u księgowego.
Krótka lista kontrolna przed podpisaniem
| Pytanie | Dlaczego |
| Czy umowa jest pisemna i poświadczona | Inaczej jest nieważna |
| Czy wynajmujący jest właścicielem | Sprawdza się to w wypisie z katastru |
| Czy czynsz obejmuje koszty budynku | Jeśli nie zapisano tego wyraźnie, uważa się, że nie |
| Kto ponosi bieżące utrzymanie | Najemca, chyba że uzgodniono inaczej |
| Jakie przeróbki i czy podnajem jest dozwolony | Nie są dozwolone bez zgody albo klauzuli w umowie |
| Okres i dzień wypowiedzenia | W przeciwnym razie trzy miesiące i tylko 1. lub 15. dnia miesiąca |
| Czy wynajmujący jest podatnikiem VAT | Jeśli tak, do czynszu dolicza się VAT |
Lokale użytkowe na wynajem i sprzedaż możesz wystawić albo znaleźć w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy umowę najmu lokalu użytkowego trzeba poświadczyć? Tak. Ustawa wymaga formy pisemnej i poświadczenia przez właściwy organ, a umowa zawarta inaczej jest nieważna.
Jak długi jest okres wypowiedzenia najmu lokalu użytkowego? Taki, jaki uzgodniono, a jeśli nic nie uzgodniono, trzy miesiące. Wypowiedzenie składa się na piśmie pierwszego albo piętnastego dnia miesiąca, chyba że umowa stanowi inaczej, a najmu na czas nieokreślony nie można wypowiedzieć przed upływem sześciu miesięcy od podpisania.
Czy najemca może podnająć lokal? Tylko jeśli to uzgodniono. Bez takiej klauzuli najemca nie ma takiego prawa.
Kto płaci za bieżące utrzymanie i koszty budynku? Bieżące utrzymanie ponosi najemca, chyba że uzgodniono inaczej. Opłatę za wspólne urządzenia i usługi w budynku również płaci najemca i uważa się, że nie jest ona wliczona w czynsz, chyba że wyraźnie to uzgodniono.
Czy od najmu lokalu użytkowego nalicza się VAT? Najem lokali użytkowych nie jest zwolniony z VAT, więc wynajmujący będący podatnikiem VAT nalicza go według stawki 21%. Osoba, której obrót z ostatnich 12 miesięcy nie przekracza 30 000 €, nie jest podatnikiem VAT.
Jak płaci się podatek, gdy wynajmuję lokal spółce? Spółka jako płatnik oblicza, pobiera i odprowadza 15% podatku od dochodu do opodatkowania przy każdej płatności czynszu. Od 2026 roku wynajmujący będący rezydentem nie składa rocznego zeznania z tego dochodu.
Źródła
Najem lokali użytkowych reguluje ustawa o zobowiązaniach (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 47/2008, 4/2011 i 22/2017, art. 614, 619, 623, 624 i 637–655; późniejsze zmiany ustawy nie dotyczą tych artykułów). Wyodrębnione części budynku mieszkalnego definiuje art. 165 ustawy o stosunkach własnościowych, a zawiadomienie zarządcy, złożenie umowy w urzędzie skarbowym i miesięczną kwotę na utrzymanie reguluje ustawa o utrzymaniu budynków mieszkalnych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 41/2016 i 84/2018, art. 16 i 23). Podatek dochodowy od dochodu z majątku regulują art. 10, 34–36, 43 i 49a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze zmianami z 2025 roku (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 160/2025, stosowanymi od 1 stycznia 2026), a VAT art. 24, 27, 42 i 55 ustawy o podatku od wartości dodanej, ze zmianami z 2026 roku (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 12/2026). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych ani podatkowych; w sprawie konkretnej umowy skonsultuj się z prawnikiem lub księgowym.