Обязателен ли энергетический паспорт для продажи квартиры в Черногории? Да. Собственник здания или его части обязан получить сертификат об энергетических характеристиках при продаже или сдаче в аренду и передать его покупателю или предоставить для ознакомления арендатору.
Местные поисковые запросы показывают, что хотят знать об энергоэффективности квартиры: к "energetski pasoš" (энергетический паспорт) добавляют "cena" (цена), "zakon" (закон), "pravilnik" (правила) и "za zgradu" (для здания), а также ищут "sertifikat energetske efikasnosti" (сертификат энергоэффективности) и "energetska efikasnost zgrade" (энергоэффективность здания). Выражение "энергетический паспорт" пришло из региона; черногорский Закон об эффективном использовании энергии называет тот же документ сертификатом об энергетических характеристиках здания.
Статья объясняет, что содержит сертификат, когда собственник обязан получить его при продаже и аренде, что действует для новостроек, кто его выдаёт, что значат классы от A до G и что закон говорит о штрафах.
Что такое сертификат и что в нём указано
Сертификат выдаёт уполномоченное лицо на основании отчёта об энергетическом обследовании здания. У здания или его части может быть только один сертификат, и выдаётся он на десять лет. Реестр выданных сертификатов ведёт Министерство.
| Содержание | Примечание |
| Референтные значения удельного потребления энергии | По назначению и типу здания |
| Удельное потребление энергии здания | Рассчитывается для конкретного здания или его части |
| Рекомендуемые меры по повышению энергоэффективности | Что снизило бы потребление |
| Энергетический класс и показатели | Класс на шкале от A до G |
| Общие данные | Климатическая зона, технические системы и данные уполномоченного лица |
Сертификат хранит собственник или инвестор как минимум до окончания срока, на который он выдан.
Когда сертификат обязателен
Получить сертификат обязаны:
| Кто | Когда |
| Инвесторы | Для зданий, которые строятся или реконструируются |
| Собственники зданий или частей зданий | При продаже или сдаче в аренду |
| Государственные органы, местное самоуправление и публичные службы | Для государственных зданий, которыми они управляют |
| Собственники зданий, где собирается много людей | Например гостиницы, театры, кинотеатры, спортивные и выставочные залы и торговые центры |
Обязанность собственника при продаже и аренде действует с 1 января 2016 года. При продаже или сдаче в аренду здания или его части собственник обязан передать сертификат покупателю или предоставить его для ознакомления арендатору. Всю продажу описывает наш гид по продаже квартиры, а обязанности при сдаче описывает статья о том, как сдать квартиру.
Новостройки
- Здание в процессе строительства или реконструкции. Инвестор передаёт сертификат строительному надзору до составления итогового отчёта о надзоре.
- Коммерческое помещение без определённого назначения в жилом и коммерческом здании: сертификат передаётся, когда помещение приводят к назначению.
- Частный жилой дом. По изменениям 2025 года сертификат передаёт подрядчик вместе с заявлением, что дом построен в соответствии с разрешением на строительство и основным проектом и пригоден для использования.
Покупая квартиру в строящемся доме, можно попросить сертификат вместе с остальными документами; что ещё проверить, объясняет наша статья о покупке квартиры в строящемся доме.
Кто выдаёт сертификат и сколько он стоит
Энергетическое обследование и сертификат делает уполномоченное лицо: компания, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо с полномочием Министерства. Для этого у него должен работать специалист соответствующего технического профиля со стажем не менее пяти лет, сданным профессиональным экзаменом по энергетическим обследованиям зданий и сертификатом о пройденном обучении. Для существующего здания проводится детальное энергетическое обследование, затем составляется и передаётся сертификат.
Цену услуги закон не устанавливает. Установлен только сбор, который уполномоченное лицо платит Министерству за выдачу сертификата: для зданий чистой площадью до 500 м² он составляет 10 €.
Что значат классы от A до G
Здания делятся на семь энергетических классов, от A, самого благоприятного, до G, самого неблагоприятного. Класс определяется сравнением показателя энергоэффективности здания (IP, в кВт·ч/м² в год) с показателем здания сравнения того же назначения и формы, которое отвечает минимальным требованиям (IPref). IP равен расчётному годовому потреблению первичной энергии на отопление, охлаждение, вентиляцию, горячее водоснабжение и освещение, делённому на кондиционируемую площадь.
| Класс | Показатель здания относительно здания сравнения |
| A | До 0,35 × IPref |
| B | От 0,35 до 0,50 × IPref |
| C | От 0,50 до 0,71 × IPref |
| D | От 0,71 до 1,00 × IPref |
| E | От 1,00 до 1,41 × IPref |
| F | От 1,41 до 2,00 × IPref |
| G | Более 2,00 × IPref |
Граница между классами D и E соответствует потреблению, равному зданию сравнения. Работы, повышающие энергоэффективность, например замена изношенного оборудования, относятся к содержанию; что требует уведомления или разрешения, объясняет наша статья о ремонте квартиры.
Штрафы
За неполучение сертификата закон предусматривает штраф от 3000 до 20 000 € для юридического лица, от 150 до 1300 € для ответственного лица в юридическом лице и от 300 до 3000 € для индивидуального предпринимателя. Для физического лица закон штрафа за это нарушение не называет, но обязанность получить и передать сертификат при продаже и аренде распространяется и на него.
Короткий список
| Вопрос | Зачем |
| Вы продаёте или сдаёте квартиру | Получите сертификат и передайте его покупателю или покажите арендатору |
| У вас более старый сертификат | Он действует десять лет с даты выдачи |
| Вы выбираете уполномоченное лицо | У него должно быть полномочие Министерства |
| Вы покупаете новостройку | Сертификат входит в документы, которые получает инвестор |
| Вы читаете класс | D и лучше означает потребление не выше уровня здания сравнения |
Квартиры с данными об энергетическом классе можно разместить или найти в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Сколько действует сертификат об энергетических характеристиках здания? Десять лет с даты выдачи.
Кто выдаёт энергетический сертификат? Уполномоченное лицо, то есть компания, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо с полномочием Министерства на энергетические обследования, на основании отчёта об обследовании.
Сколько стоит энергетический сертификат? Цену услуги устанавливает уполномоченное лицо, закон её не определяет. Уполномоченное лицо платит Министерству сбор за выдачу 10 € для зданий чистой площадью до 500 м².
Что означает энергетический класс? Класс от A до G показывает, сколько первичной энергии потребляет здание по сравнению со зданием сравнения, отвечающим минимальным требованиям. A самый благоприятный, G самый неблагоприятный.
Какой штраф, если сертификата нет? От 3000 до 20 000 € для юридического лица и от 300 до 3000 € для индивидуального предпринимателя. Для физического лица закон штрафа за это нарушение не называет.
Источники
Сертификат, обязанности инвесторов и собственников, уполномоченных лиц и штрафы регулирует Закон об эффективном использовании энергии (Официальный вестник Черногории 57/2014, 3/2015, 25/2019, 140/2022, 84/2024 и 165/2025, статьи 30, с 39 по 42, 53 и 58), сводный текст которого публикует профильное министерство. Содержание, хранение и классы регулируют Правила о сертификации энергетических характеристик зданий (Официальный вестник Черногории 47/2024, статьи со 2 по 8), а сбор регулируют Правила о размере сбора за выдачу сертификата (Официальный вестник Черногории 67/2024). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному зданию обращайтесь к уполномоченному лицу.