Que dit la loi monténégrine sur les arbres, les clôtures et les nuisances entre voisins ? Un arbre planté sur la limite appartient en commun aux voisins, et les branches et racines du voisin qui vous gênent peuvent être coupées et gardées s’il ne les enlève pas après votre demande. L’eau de pluie d’un toit ne doit pas tomber chez le voisin, et un bruit excessif ouvre droit à une action.
Au Monténégro, un arbre sur la limite est la propriété commune des voisins, et les branches et racines de l’arbre d’un voisin qui avancent sur votre terrain et vous gênent peuvent être coupées et gardées si le voisin ne les enlève pas dans un délai raisonnable après votre demande. Le propriétaire d’un bâtiment doit empêcher que l’eau de pluie de son toit tombe sur le terrain voisin, et le bruit, la fumée, les odeurs et les effets similaires au-delà du niveau habituel sont des nuisances excessives dont vous pouvez demander la suppression, avec des dommages-intérêts.
Les règles proviennent de la loi sur les rapports de propriété, dans son chapitre sur les droits de voisinage. Ce guide les présente dans l’ordre : arbres, clôtures et murs, limites, eau, nuisances, accès au terrain d’un voisin et protection en justice.
Que dit la loi d’un arbre sur la limite et de ses branches ?
| Situation | Règle |
| L’arbre pousse sur la limite même | Il est la propriété commune des voisins ; chacun a droit aux fruits des branches situées au-dessus de son propre terrain |
| L’arbre pousse sur le terrain du voisin | Il appartient au propriétaire du terrain où se trouve le tronc, même si les branches et les racines atteignent votre terrain |
| Les branches et les racines vous gênent | Vous pouvez couper les branches dans votre espace aérien et enlever les racines dans votre sol |
| Le voisin n’enlève pas les branches malgré la demande | Après un délai raisonnable, vous pouvez les couper et les garder |
| Vous ne coupez pas les branches | Vous avez droit aux fruits de ces branches |
| Des fruits tombent de branches qui n’atteignent pas votre terrain | Le propriétaire de l’arbre fruitier peut entrer pour les ramasser |
| Abattage de tout l’arbre sur la limite | D’un commun accord, ou à la demande d’un voisin si le tribunal l’estime justifié |
Les règles sur la coupe des branches et des racines du voisin ne s’appliquent pas aux forêts contiguës. Vous n’obtenez aucune indemnité pour l’ombre d’une forêt ou d’un verger qui existait déjà, mais si un voisin plante plus tard des arbres dont l’ombre vous cause un dommage important, le tribunal peut accorder une indemnité équitable unique.
Pour tailler des branches et entretenir un jardin, vous pouvez aussi faire appel à des professionnels de l’entretien des jardins sur la plateforme Glatko.
À qui appartient une clôture et qui l’entretient ?
- Une clôture sur la limite (mur, haie, grillage, poteaux) est présumée être la propriété commune des voisins, sauf si des entailles, des inscriptions ou d’autres preuves montrent le contraire. Les voisins partagent à parts égales les frais d’entretien, et une nouvelle clôture commune à la place de l’ancienne exige l’accord des deux voisins ; à défaut, le tribunal décide.
- Une clôture uniquement sur votre terrain vous appartient, et vous devez la maintenir en bon état si elle menace de causer un dommage au voisin.
- Le côté à clôturer. Chaque propriétaire doit clôturer son espace du côté droit de son entrée, vu depuis la route, sauf disposition ou usage contraire.
- Un mur entre deux bâtiments est utilisé par les deux voisins ; chacun peut y creuser des niches jusqu’à la moitié de l’épaisseur du mur si cela ne compromet pas sa stabilité.
Si des bornes ont été détruites ou déplacées, les voisins peuvent fixer la limite d’un commun accord, et s’ils n’y parviennent pas, le tribunal la fixe dans une procédure non contentieuse. La manière dont une limite est mesurée est expliquée dans notre article sur les limites de terrain.
Qui répond de l’eau et des eaux pluviales ?
- Le propriétaire d’un bâtiment doit prendre des mesures pour que l’eau de pluie de son bâtiment ne tombe pas sur le terrain voisin.
- Personne ne peut modifier la direction ou la force de l’eau qui s’écoule naturellement sur son terrain au détriment du voisin.
- Le propriétaire d’un terrain inférieur doit recevoir l’eau qui s’écoule naturellement d’un terrain supérieur, mais le voisin du dessus ne peut rien faire qui aggraverait la charge du terrain inférieur.
- Le propriétaire d’un puits ou d’une source doit laisser les voisins y prendre de l’eau lorsqu’ils ne peuvent pas s’en procurer autrement, ou seulement à un coût disproportionné.
Qu’est-ce qu’une nuisance et comment se protéger du bruit, de la fumée et des odeurs ?
Le propriétaire d’un bien doit s’abstenir des actes qui rendent plus difficile pour les voisins l’usage de leurs biens au-delà du niveau habituel compte tenu de la nature et de la destination du bien et des conditions locales. La loi cite comme exemples la fumée, les odeurs désagréables, la chaleur, la suie, les vibrations, le bruit et l’écoulement des eaux usées. De telles nuisances au moyen d’installations spéciales sont interdites sans fondement légal particulier.
| Ce que vous pouvez demander | Quand |
| La suppression de la cause et des dommages-intérêts | Lorsque la nuisance est excessive |
| Que le voisin s’abstienne à l’avenir de la cause | Jusqu’à ce qu’il prenne des mesures qui l’empêchent |
| Des mesures de protection préventives | En cas de danger prévisible de nuisance inadmissible |
| Des dommages-intérêts et des mesures de réduction, mais pas une interdiction | Lorsque la nuisance provient d’une activité autorisée par un permis, tant que le permis est valable |
Dans un immeuble d’habitation, les relations entre propriétaires sont aussi régies par le règlement des copropriétaires. La manière dont les appartements d’un immeuble sont inscrits au cadastre comme lots distincts est expliquée dans notre article sur l’etažiranje.
Quand pouvez-vous entrer sur le terrain d’un voisin ?
- pour réparer ou démolir votre propre bâtiment, si nécessaire ;
- pour installer un échafaudage et réaliser sur votre bien d’autres travaux impossibles autrement, avec une indemnité raisonnable à la demande du voisin et la remise en l’état antérieur ;
- pour rattraper un animal échappé ou un essaim d’abeilles, ramasser des fruits ou récupérer des choses arrivées là par hasard.
Vous devez indemniser tout dommage que vous causez. Le droit de traverser durablement le terrain d’autrui relève des servitudes, que nous présentons dans notre article sur la servitude de passage.
Comment se protéger en justice ?
| Procédure | Délai et règle |
| Action en cessation du trouble | Le propriétaire peut demander qu’un trouble injustifié cesse ; le défendeur doit prouver qu’il dispose d’un droit qui l’y autorise |
| Litige pour trouble de la possession | Dans les 30 jours après avoir appris le trouble et son auteur, et au plus tard un an après le trouble |
| Interdiction de saper le terrain | Le voisin menacé peut demander l’arrêt des travaux qui compromettent la stabilité de son terrain ou de son bâtiment |
| Danger d’effondrement | Le voisin menacé peut demander à la personne qui répondrait du dommage de prendre les mesures nécessaires |
Les droits de voisinage s’exercent dans un esprit de bon voisinage, de bonne foi et de la manière la moins contraignante pour le voisin, et pour couper et garder les branches d’un voisin, la loi exige expressément de lui demander d’abord de les enlever. Le tribunal compétent pour les litiges de voisinage et de parties communes, et la manière dont ils sont traités, sont décrits par le cabinet RoNa Legal.
Liste de vérification avant d’acheter un terrain ou une maison
| Vérification | Pourquoi |
| Les arbres le long de la limite | À qui ils appartiennent et si des branches avancent |
| Les clôtures et les murs | S’ils sont sur la limite ou sur un seul terrain |
| L’écoulement des eaux et les gouttières | Si l’eau de pluie tombe sur le terrain voisin |
| Les activités à proximité | Bruit, odeurs ou fumée au-delà du niveau habituel |
| Les bornes | Si elles correspondent au cadastre |
Vous pouvez trouver ou publier des terrains et des maisons dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Puis-je couper les branches de l’arbre d’un voisin qui avancent sur mon jardin ? Oui, vous pouvez couper les branches dans votre espace aérien et les racines dans votre sol si elles vous gênent. Si le voisin ne les enlève pas dans un délai raisonnable après votre demande, vous pouvez aussi les garder.
À qui appartient un arbre sur la limite ? Un arbre sur la limite est la propriété commune des voisins, et chacun a droit aux fruits des branches situées au-dessus de son propre terrain.
Qui paie l’entretien d’une clôture sur la limite ? Les voisins, à parts égales, car une clôture sur la limite est présumée être une propriété commune, sauf preuve contraire.
Que faire si un voisin cause un bruit ou une fumée excessifs ? Vous pouvez lui demander de supprimer la cause, de s’en abstenir à l’avenir et de payer des dommages-intérêts. Si l’activité dispose d’un permis, tant qu’il est valable, vous pouvez demander des dommages-intérêts et des mesures de réduction, mais pas une interdiction.
L’eau de pluie du toit d’un voisin peut-elle tomber sur mon terrain ? Non. Le propriétaire d’un bâtiment doit prendre des mesures pour que l’eau de pluie du bâtiment ne tombe pas sur le terrain voisin.
Quel est le délai d’une action pour trouble de la possession ? Dans les 30 jours après avoir appris le trouble et son auteur, et au plus tard un an après le trouble.
Sources
Les droits de voisinage sont régis par la loi sur les rapports de propriété (Journal officiel du Monténégro 19/2009 et 29/2025, articles 126 à 128, 250 à 268 et 404 ; les modifications de 2025 ne changent pas ces articles). La législation a été vérifiée le 24 septembre 2026. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseils juridiques ; pour un litige précis, consultez un avocat.