Co mówi prawo w Czarnogórze o drzewach, gałęziach i hałasie sąsiada? Drzewo na granicy jest wspólną własnością sąsiadów. Gałęzie i korzenie drzewa sąsiada, które ci przeszkadzają, możesz obciąć i zatrzymać, jeśli sąsiad nie usunie ich w rozsądnym terminie po twojej prośbie. Hałas, dym i zapachy ponad zwykły poziom są nadmiernymi immisjami (uciążliwościami), których usunięcia możesz żądać wraz z odszkodowaniem. Woda deszczowa z dachu sąsiada nie może spływać na twoją działkę.
Zasady wynikają z ustawy o stosunkach własnościowych, z rozdziału o prawach sąsiedzkich. Ten poradnik wyjaśnia je po kolei: drzewa, ogrodzenia i mury, granice, woda, immisje, wejście na działkę sąsiada i ochrona w sądzie.
Co ustawa mówi o drzewie na granicy i jego gałęziach?
| Sytuacja | Zasada |
| Drzewo rośnie na samej granicy | Jest wspólną własnością sąsiadów; każdemu należą się owoce z gałęzi nad jego działką |
| Drzewo rośnie na działce sąsiada | Należy do właściciela gruntu, na którym stoi pień, nawet gdy gałęzie i korzenie sięgają na twoją działkę |
| Gałęzie i korzenie ci przeszkadzają | Możesz obciąć gałęzie w swojej przestrzeni powietrznej i usunąć korzenie w swoim gruncie |
| Sąsiad nie usuwa gałęzi na prośbę | Po rozsądnym terminie możesz je obciąć i zatrzymać |
| Nie obcinasz gałęzi | Należą ci się owoce z tych gałęzi |
| Owoce spadają z gałęzi, które nie sięgają twojej działki | Właściciel drzewa owocowego może wejść i je zebrać |
| Ścięcie całego drzewa na granicy | Za porozumieniem albo na żądanie jednego sąsiada, jeśli sąd uzna to za uzasadnione |
Zasady o obcinaniu gałęzi i korzeni sąsiada nie dotyczą sąsiadujących lasów. Za cień lasu albo sadu, który już istniał, odszkodowanie się nie należy, ale jeśli sąsiad później posadzi drzewa, które cieniem wyrządzają ci znaczną szkodę, sąd może przyznać jednorazowe słuszne odszkodowanie.
Do przycinania gałęzi i porządkowania ogrodu możesz też zatrudnić fachowców od pielęgnacji ogrodów przez platformę Glatko.
Do kogo należy ogrodzenie i kto je utrzymuje?
- Ogrodzenie na granicy (mur, żywopłot, siatka, słupki) uważa się za wspólną własność sąsiadów, chyba że nacięcia, napisy albo inne dowody wskazują inaczej. Sąsiedzi dzielą koszty utrzymania po równo, a nowe wspólne ogrodzenie w miejsce istniejącego wymaga zgody obu sąsiadów; bez niej decyduje sąd.
- Ogrodzenie tylko na twojej działce jest twoje i musisz utrzymywać je w dobrym stanie, jeśli grozi szkodą sąsiadowi.
- Którą stronę grodzisz. Każdy właściciel musi ogrodzić swoją przestrzeń po prawej stronie swojego wejścia, patrząc od drogi, chyba że przepisy albo zwyczaj stanowią inaczej.
- Mur między dwoma budynkami służy obu sąsiadom; każdy może robić wnęki do połowy grubości muru, jeśli nie zagraża to jego stabilności.
Jeśli znaki graniczne zostaną zniszczone albo przesunięte, sąsiedzi mogą ustalić granicę w drodze porozumienia, a jeśli nie mogą, granicę ustala sąd w postępowaniu nieprocesowym. Jak wyznacza się granicę, wyjaśniamy w artykule o granicach działki.
Kto odpowiada za wodę i wodę deszczową?
- Właściciel budynku musi podjąć działania, by woda deszczowa z jego budynku nie spływała na sąsiednią działkę.
- Nikt nie może zmieniać kierunku ani siły wody, która naturalnie przepływa przez jego działkę, ze szkodą dla sąsiada.
- Właściciel niżej położonego gruntu musi przyjmować wodę, która naturalnie spływa z wyżej położonego, ale górny sąsiad nie może robić niczego, co bardziej obciążyłoby niższy grunt.
- Właściciel studni albo źródła musi pozwolić sąsiadom czerpać wodę, gdy nie mogą jej uzyskać inaczej albo tylko za niewspółmierny koszt.
Czym są immisje i jak chronić się przed hałasem, dymem i zapachami?
Właściciel nieruchomości musi powstrzymywać się od działań, które utrudniają sąsiadom korzystanie z ich nieruchomości ponad poziom zwykły ze względu na charakter i przeznaczenie nieruchomości oraz warunki miejscowe. Jako przykłady ustawa podaje dym, nieprzyjemne zapachy, ciepło, sadzę, wstrząsy, hałas i odpływ ścieków. Takie oddziaływanie za pomocą specjalnych urządzeń jest zakazane bez szczególnej podstawy prawnej.
| Czego możesz żądać | Kiedy |
| Usunięcia przyczyny i odszkodowania | Gdy immisje są nadmierne |
| By sąsiad powstrzymał się od przyczyny w przyszłości | Dopóki nie podejmie działań, które temu zapobiegną |
| Zapobiegawczych środków ochronnych | Gdy istnieje przewidywalne niebezpieczeństwo niedopuszczalnych immisji |
| Odszkodowania i środków ograniczających, ale nie zakazu | Gdy immisje pochodzą z działalności prowadzonej na podstawie zezwolenia, dopóki zezwolenie obowiązuje |
W budynku mieszkalnym stosunki między właścicielami reguluje też regulamin właścicieli. Jak mieszkania w budynku wpisuje się do katastru jako odrębne lokale, wyjaśniamy w artykule o etažiranju.
Kiedy można wejść na działkę sąsiada?
- by naprawić albo rozebrać własny budynek, jeśli to konieczne;
- by postawić rusztowanie i wykonać inne prace na swojej nieruchomości, których nie da się wykonać inaczej, za rozsądnym wynagrodzeniem na żądanie sąsiada i z przywróceniem poprzedniego stanu;
- by schwytać zbiegłe zwierzę albo rój pszczół, zebrać owoce albo zabrać rzeczy, które trafiły tam przypadkiem.
Za każdą wyrządzoną szkodę musisz zapłacić odszkodowanie. Kto może stale przechodzić przez cudzy grunt, to kwestia służebności, którą omawiamy w artykule o służebności przejazdu.
Jak chronić się w sądzie?
| Postępowanie | Termin i zasada |
| Powództwo o zaniechanie naruszeń | Właściciel może żądać zaprzestania nieuzasadnionych naruszeń; pozwany musi udowodnić, że ma prawo, które go do tego uprawnia |
| Spór o naruszenie posiadania | W ciągu 30 dni od dowiedzenia się o naruszeniu i o tym, kto go dokonał, a najpóźniej rok po naruszeniu |
| Zakaz podkopywania | Zagrożony sąsiad może żądać wstrzymania robót, które zagrażają stabilności jego gruntu albo budynku |
| Niebezpieczeństwo zawalenia | Zagrożony sąsiad może żądać od osoby, która odpowiadałaby za szkodę, podjęcia niezbędnych działań |
Prawa sąsiedzkie wykonuje się w duchu dobrosąsiedzkim, uczciwie i w sposób najmniej obciążający sąsiada, a przy obcinaniu i zatrzymywaniu gałęzi sąsiada ustawa wprost wymaga, by najpierw poprosić sąsiada o ich usunięcie. Który sąd rozpoznaje spory sąsiedzkie i spory o części wspólne oraz jak, opisuje kancelaria RoNa Legal.
Lista kontrolna przed zakupem działki albo domu
| Kontrola | Dlaczego |
| Drzewa wzdłuż granicy | Do kogo należą i czy gałęzie sięgają na drugą stronę |
| Ogrodzenia i mury | Czy stoją na granicy, czy na jednej działce |
| Odpływ wody i rynny | Czy woda deszczowa spływa na sąsiednią działkę |
| Działalności w pobliżu | Hałas, zapachy albo dym ponad zwykły poziom |
| Znaki graniczne | Czy zgadzają się z katastrem |
Działki i domy możesz znaleźć albo wystawić w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę obciąć gałęzie drzewa sąsiada, które zwisają nad moim ogrodem? Tak, możesz obciąć gałęzie w swojej przestrzeni powietrznej i korzenie w swoim gruncie, jeśli ci przeszkadzają. Jeśli sąsiad nie usunie ich w rozsądnym terminie po twojej prośbie, możesz je też zatrzymać.
Do kogo należy drzewo na granicy? Drzewo na granicy jest wspólną własnością sąsiadów, a każdemu należą się owoce z gałęzi nad jego działką.
Kto płaci za utrzymanie ogrodzenia na granicy? Sąsiedzi, po równo, bo ogrodzenie na granicy uważa się za wspólną własność, chyba że wykazano inaczej.
Co mogę zrobić, jeśli sąsiad powoduje nadmierny hałas albo dym? Możesz żądać usunięcia przyczyny, powstrzymania się od niej w przyszłości i odszkodowania. Jeśli działalność ma zezwolenie, dopóki ono obowiązuje, możesz żądać odszkodowania i środków ograniczających, ale nie zakazu.
Czy woda deszczowa z dachu sąsiada może spływać na moją działkę? Nie. Właściciel budynku musi podjąć działania, by woda deszczowa z budynku nie spływała na sąsiednią działkę.
Jaki jest termin na pozew o naruszenie posiadania? 30 dni od dowiedzenia się o naruszeniu i o tym, kto go dokonał, a najpóźniej rok po naruszeniu.
Źródła
Prawa sąsiedzkie reguluje ustawa o stosunkach własnościowych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2009 i 29/2025, art. 126–128, 250–268 i 404; nowelizacja z 2025 roku nie zmienia tych artykułów). Przepisy sprawdzono 24 września 2026 roku. Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnego sporu skonsultuj się z adwokatem.