Что проверить при осмотре квартиры в Черногории? Начните с года, когда дом был достроен, с отопления, сырости и коммуникаций. Лишь 14,2% жилых квартир имеют центральное отопление, и примерно половина отапливается в основном дровами; кондиционер есть в 62,4%. 37,5% жилья построено до 1981 года, когда Югославия после землетрясения 1979 года приняла сейсмические строительные нормы.
Данные взяты из переписи населения, домохозяйств и жилья 2023 года, которую MONSTAT опубликовал в 2025 году, и охватывают 285 734 жилые единицы для постоянного проживания. Осмотр не заменяет юридическую проверку права собственности или обследование инженером, но показывает, что спросить и что проверить до того, как вы сделаете предложение.
Насколько старое жильё в Черногории?
| Год постройки | Жилых единиц | Доля |
| До 1945 | 12 583 | 4,4% |
| С 1946 по 1960 | 19 912 | 7,0% |
| С 1961 по 1980 | 74 728 | 26,2% |
| С 1981 по 2000 | 76 593 | 26,8% |
| С 2001 по 2011 | 45 232 | 15,8% |
| С 2012 по 2023 | 47 759 | 16,7% |
| Неизвестно | 8 885 | 3,1% |
Для домов, которые были повреждены и позже восстановлены, перепись учитывает год восстановления. Стены 62,8% жилья сложены из блоков, 17,1% из кирпича и 8,7% из камня.
Почему важен 1981 год?
15 апреля 1979 года у побережья между Баром и Улцинем произошло землетрясение магнитудой 7,0. Оно унесло жизни 101 человека в Черногории и 35 в Албании, более 80 000 человек остались без крова, пострадали Улцинь, Бар, Петровац, Будва, Тиват, Котор, Рисан и Херцег-Нови. В 1981 году Югославия приняла правила строительства в сейсмических районах с техническими нормами для зон интенсивности от VII до IX. Здания, спроектированные раньше, строились не по этим нормам.
Если квартира в старом доме, спросите, когда дом был достроен, ремонтировали или усиливали ли его после 1979 года и не надстраивали ли этажи позже. Трещины, идущие по диагонали от углов дверей и окон или через несущие стены и балконные плиты, повод пригласить инженера-конструктора до того, как вы примете решение.
Что проверить на осмотре?
| Что | На что смотреть и что спросить |
| Сырость и плесень | Углы наружных стен, места за шкафами, откосы окон, потолок в ванной и первый этаж; свежая краска на одном участке; запах сырости |
| Отопление | Чем отапливается квартира: кондиционер, электрические радиаторы, печь на дровах или пеллетах, центральное отопление; возраст техники и счета за прошлую зиму |
| Охлаждение | Сколько комнат с кондиционерами и сколько им лет |
| Электрика | Подключённая мощность счётчика, выдержит ли сеть одновременно кондиционер и бойлер, когда в последний раз меняли проводку |
| Вода | Напор на верхних этажах, возраст и объём бойлера, падает ли подача летом на побережье |
| Окна | Материал рам, двойное остекление и плотно ли закрываются окна |
| Дом | Крыша, фасад, подъезд и лифт, ежемесячный взнос на содержание и запланированные крупные работы |
| Шум и свет | Дороги, бары, ориентация комнат; приезжайте ещё раз вечером |
| Парковка и кладовая | Входит ли место для машины или кладовая в квартиру или это отдельный объект |
Отопление больше всего отличает черногорские квартиры от того, чего ждут многие покупатели. Из жилых квартир 49,8% отапливаются в основном дровами, 43,7% электричеством и 5,3% пеллетами или брикетами. В квартире без центрального отопления попросите показать зимние счета за электричество: по ним видно, насколько тепло там можно поддерживать. Как устроены подключение и подача электричества, мы объясняем в гидах о подключении электричества и об отключениях света.
Какие документы запросить?
| Документ | Зачем |
| Выписка из кадастра (list nepokretnosti) | Владелец, площадь, этаж и ипотеки или ограничения должны совпадать с квартирой, которую вы видели |
| Разрешение на эксплуатацию или статус легализации | Квартиру, построенную или расширенную без разрешения, сложнее продать и заложить |
| Энергетический сертификат | Показывает энергетический класс; наш гид объясняет, когда он нужен для продажи или аренды |
| Взнос на содержание и правила дома | Сколько вы будете платить каждый месяц и что решило собрание собственников |
Как читать выписку и проверить долги, объясняет наш гид о проверке права собственности, что значит объявление с легализацией в процессе, наша статья о легализации, а энергетические классы гид об энергетическом сертификате.
Что делать, если проблема обнаружилась позже?
Если после покупки проявился дефект, которого нельзя было увидеть при осмотре, сообщите о нём продавцу в течение 8 дней с момента обнаружения. Продавец отвечает за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 6 месяцев после передачи, и дольше, если это предусмотрено договором или если он знал о дефекте. Правила описаны в нашем гиде о скрытых недостатках.
Прежде чем делать предложение, полезно знать, во что обойдётся устранение замеченных проблем. Пошаговый гид Glatko о ремонте квартиры в Черногории перечисляет типичные работы и их цены. Квартиры на продажу собраны в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Что проверить при покупке квартиры в Черногории? Год постройки и поздние пристройки, сырость, чем квартира отапливается и охлаждается, электрику и воду, состояние дома, а также выписку из кадастра, разрешение на эксплуатацию и энергетический сертификат.
Есть ли в квартирах в Черногории центральное отопление? В большинстве нет: по переписи 2023 года центральное отопление есть лишь в 14,2% жилых квартир. Примерно половина отапливается в основном дровами, 43,7% электричеством.
Черногория сейсмоопасна? Да. Землетрясение 1979 года магнитудой 7,0 сильнее всего ударило по побережью, а Югославия приняла сейсмические строительные нормы в 1981 году. Спросите, сколько лет дому и усиливали ли его.
Когда построена большая часть жилья в Черногории? 53% построено с 1961 по 2000 год и 32,5% после 2001 года, по переписи 2023 года.
Сколько жилья в Черногории с кондиционером? 62,4% жилья для постоянного проживания, по переписи 2023 года.
Что делать, если после покупки обнаружилась сырость? Если это скрытый дефект, сообщите продавцу в течение 8 дней с момента обнаружения; продавец отвечает за скрытые дефекты, проявившиеся в течение 6 месяцев после передачи.
Источники
Данные о жилье взяты из публикаций MONSTAT по переписи 2023 года о жилье по коммуникациям и отоплению (публикация 52/2025) и о жилье по этажности, году постройки и материалу (публикация 55/2025). Землетрясение 1979 года описано Институтом гидрометеорологии и сейсмологии Черногории, а правила 1981 года это Правила о технических нормах строительства в сейсмических районах (Официальный вестник СФРЮ 31/1981). Ответственность продавца за недостатки установлена Законом об обязательственных отношениях. Данные проверены 25 сентября 2026 года. Fijaka является платформой объявлений и не даёт технических или юридических консультаций; по старому дому обратитесь к инженеру-конструктору.