Que faut-il vérifier en visitant un appartement au Monténégro ? Commencez par l’année d’achèvement de l’immeuble, le chauffage, l’humidité et les installations. Seuls 14,2 % des logements occupés ont le chauffage central et environ la moitié sont chauffés principalement au bois ; 62,4 % sont climatisés. 37,5 % des logements ont été construits avant 1981, année où la Yougoslavie a adopté ses normes de construction parasismique après le séisme de 1979.
Les chiffres proviennent du recensement de 2023 de la population, des ménages et des logements, publié par la MONSTAT en 2025, et portent sur les 285 734 logements utilisés comme résidence permanente. Une visite ne remplace pas la vérification juridique du titre de propriété ni l’expertise d’un ingénieur, mais elle vous montre ce qu’il faut demander et tester avant de faire une offre.
Quel est l’âge des logements monténégrins ?
| Année de construction | Logements | Part |
| jusqu’en 1945 | 12 583 | 4,4 % |
| de 1946 à 1960 | 19 912 | 7,0 % |
| de 1961 à 1980 | 74 728 | 26,2 % |
| de 1981 à 2000 | 76 593 | 26,8 % |
| de 2001 à 2011 | 45 232 | 15,8 % |
| de 2012 à 2023 | 47 759 | 16,7 % |
| inconnue | 8 885 | 3,1 % |
Pour les immeubles endommagés puis reconstruits, le recensement retient l’année de la reconstruction. Les murs de 62,8 % des logements sont en blocs, 17,1 % en briques et 8,7 % en pierre.
Pourquoi 1981 est-elle une année importante ?
Le 15 avril 1979, un séisme de magnitude 7,0 a frappé au large de la côte entre Bar et Ulcinj. Il a fait 101 morts au Monténégro et 35 en Albanie, laissé plus de 80 000 personnes sans abri et endommagé Ulcinj, Bar, Petrovac, Budva, Tivat, Kotor, Risan et Herceg Novi. En 1981, la Yougoslavie a adopté un règlement sur la construction dans les zones sismiques, avec des normes techniques pour les zones d’intensité VII à IX. Les immeubles conçus avant ce règlement n’ont pas été construits selon ces normes.
Pour un appartement dans un immeuble ancien, demandez quand l’immeuble a été achevé, s’il a été réparé ou renforcé après 1979 et si des étages ont été ajoutés ensuite. Des fissures partant en diagonale des angles des portes et des fenêtres, ou traversant les murs porteurs et les dalles des balcons, justifient de faire appel à un ingénieur en structure avant de vous engager.
Que faut-il vérifier lors de la visite ?
| Point | Ce qu’il faut regarder et demander |
| humidité et moisissures | les angles des murs extérieurs, derrière les armoires, autour des fenêtres, les plafonds des salles de bains et le rez-de-chaussée ; une peinture fraîche sur une seule zone ; une odeur de renfermé |
| chauffage | ce qui chauffe l’appartement : climatisation, radiateurs électriques, poêle à bois ou à granulés, chauffage central ; l’âge des appareils et les factures de l’hiver dernier |
| climatisation | combien de pièces sont climatisées et l’âge des appareils |
| électricité | la puissance raccordée du compteur, la possibilité de faire fonctionner en même temps la climatisation et un chauffe-eau, et la date du dernier renouvellement du câblage |
| eau | la pression dans les étages supérieurs, l’âge et la capacité du chauffe-eau, et les baisses d’approvisionnement en été sur le littoral |
| fenêtres | le matériau des cadres, le double vitrage et l’étanchéité à la fermeture |
| immeuble | la toiture, la façade, la cage d’escalier et l’ascenseur, les charges mensuelles d’entretien et les gros travaux prévus |
| bruit et luminosité | la circulation, les bars, l’orientation des pièces ; venez une fois le soir |
| stationnement et rangement | si une place de parking ou un débarras fait partie de l’appartement ou constitue un lot distinct |
C’est pour le chauffage que les appartements monténégrins diffèrent le plus de ce qu’attendent de nombreux acheteurs. Parmi les logements habités, 49,8 % sont chauffés principalement au bois, 43,7 % à l’électricité et 5,3 % aux granulés ou aux briquettes. Dans un appartement sans chauffage central, demandez à voir les factures d’électricité de l’hiver, qui montrent dans quelle mesure il peut être maintenu au chaud. Le raccordement et l’approvisionnement en électricité sont expliqués dans nos guides sur le raccordement électrique et sur les coupures de courant.
Quels documents demander ?
| Document | Pourquoi |
| extrait du registre foncier (list nepokretnosti) | le propriétaire, la surface, l’étage et les éventuelles hypothèques ou restrictions doivent correspondre à l’appartement visité |
| permis d’utilisation ou état de la légalisation | un appartement construit ou agrandi sans permis est plus difficile à revendre et à hypothéquer |
| certificat de performance énergétique | il indique la classe énergétique ; notre guide explique quand une vente ou une location l’exige |
| charges d’entretien et règlement de l’immeuble | ce que vous paierez chaque mois et ce qu’a décidé l’assemblée des copropriétaires |
La lecture de l’extrait du registre foncier et la vérification des dettes sont expliquées dans notre guide sur la vérification du titre et des dettes (article en anglais), ce que signifie une annonce indiquant une légalisation en cours dans notre article sur la legalizacija, et les classes énergétiques dans notre guide sur le certificat de performance énergétique.
Et si vous découvrez un problème plus tard ?
Si un défaut que vous ne pouviez pas voir lors de la visite apparaît après l’achat, vous devez en informer le vendeur dans les 8 jours suivant sa découverte. Le vendeur répond des vices cachés qui apparaissent dans les 6 mois suivant la remise, et plus longtemps si le contrat le prévoit ou s’il connaissait le défaut. Les règles figurent dans notre guide sur les vices cachés.
Avant de faire une offre, il est utile de savoir ce que coûterait la correction des problèmes constatés. Le guide pas à pas de Glatko sur la rénovation d’un appartement au Monténégro présente les travaux courants et leurs prix. Les appartements à vendre figurent dans notre catégorie immobilier.
Questions fréquentes
Que faut-il vérifier en achetant un appartement au Monténégro ? L’année de construction et les éventuels agrandissements ultérieurs, l’humidité, le chauffage et la climatisation, l’électricité et l’eau, l’état de l’immeuble, ainsi que l’extrait du registre foncier, le permis d’utilisation et le certificat énergétique.
Les appartements au Monténégro ont-ils le chauffage central ? La plupart non : selon le recensement de 2023, seuls 14,2 % des logements habités ont le chauffage central. Environ la moitié sont chauffés principalement au bois et 43,7 % à l’électricité.
Le Monténégro est-il exposé aux séismes ? Oui. Le séisme de magnitude 7,0 de 1979 a surtout frappé le littoral, et la Yougoslavie a adopté ses règles de construction parasismique en 1981. Demandez l’âge de l’immeuble et s’il a été renforcé.
Quel est l’âge de la plupart des logements au Monténégro ? 53 % ont été construits entre 1961 et 2000, et 32,5 % après 2001, selon le recensement de 2023.
Combien de logements monténégrins sont climatisés ? 62,4 % des logements utilisés comme résidence permanente, selon le recensement de 2023.
Que faire si l’on découvre de l’humidité après l’achat ? S’il s’agit d’un vice caché, informez le vendeur dans les 8 jours suivant la découverte ; le vendeur répond des vices cachés qui apparaissent dans les 6 mois suivant la remise.
Sources
Les chiffres sur le logement proviennent des publications de la MONSTAT sur le recensement de 2023 consacrées aux logements selon les installations et le chauffage (publication 52/2025) et aux logements selon l’étage, l’année de construction et le matériau (publication 55/2025). Le séisme de 1979 est décrit par l’Institut d’hydrométéorologie et de sismologie du Monténégro, et le règlement de 1981 est le règlement sur les normes techniques de construction dans les zones sismiques (Journal officiel de la RSFY 31/1981). La responsabilité du vendeur pour les défauts est fixée par la loi sur les obligations. Les données ont été vérifiées le 25 septembre 2026. Fijaka est une plateforme de petites annonces et ne donne pas de conseil technique ou juridique ; pour un immeuble ancien, consultez un ingénieur en structure.