Wie verkauft man ein Haus am schnellsten? Klären Sie die Papiere vor dem Inserat: Katastereintrag, Legalisierung und ein sauberes Blatt „G“. Setzen Sie dann den Preis anhand vergleichbarer Inserate fest und veröffentlichen Sie ein vollständiges Inserat.
Die Frage, wie man ein Haus schnell verkauft, läuft meist auf den Preis hinaus. Beim Haus prüft der Käufer aber mehr als bei einer Wohnung, und das hat mit dem Preis nichts zu tun: die Papiere. Ist das ganze Haus im Kataster eingetragen, wurde ein Teil ohne Genehmigung angebaut, und wie steht es um das Grundstück? Jede offene Frage verlängert den Verkauf, bis sie geklärt ist.
Schritt 1: Prüfen, ob das Haus überhaupt verkauft werden kann
Das Gesetz über die Legalisierung illegal errichteter Gebäude („Službeni list CG“ 91/25), in Kraft seit dem 14. August 2025, enthält eine Regel, die ein Verkäufer vor dem Inserat kennen muss: Ein illegal errichtetes Gebäude, das nicht im Kataster eingetragen ist oder für das kein Legalisierungsbescheid vorliegt, kann nicht veräußert werden, und das Veräußerungsverbot wird im Blatt „G“ des Grundbuchauszugs eingetragen. Als illegales Gebäude gilt auch ein Gebäudeteil, der ohne Genehmigung errichtet oder angebaut wurde. Die Regel betrifft also auch ein Haus, dessen Obergeschoss oder Dachgeschoss später aufgesetzt wurde.
Das Gesetz wurde 2026 zweimal geändert („Službeni list CG“ 18/2026 und 117/2026), die Frist für die Einleitung der Katastereintragung wurde verlängert. Für Verkäufer heißt das: Ist das Verfahren nicht abgeschlossen, schließen Sie es vor dem Inserat ab, oder nennen Sie im Inserat genau, in welcher Phase es sich befindet. Wie verbreitet das Problem ist, zeigen Zahlen, die die Wochenzeitung Monitor im Oktober 2025 veröffentlichte: Bis Juni 2025 wurden rund 62.500 Anträge auf Legalisierung gestellt, seit 2018 wurden 3.589 Gebäude legalisiert.
Schritt 2: Das Haus mit den Augen des Käufers sehen
Ein Hauskäufer prüft mehr als ein Wohnungskäufer:
| Was er prüft | Wo | Was den Verkauf bremst |
| Eigentümer und Miteigentümer | Blatt „B“ des Grundbuchauszugs | Nicht eingetragene Erben, ein Miteigentümer, der nicht unterschreiben will |
| Belastungen | Blatt „G“ | Hypothek, Vermerk über fehlende Nutzungsgenehmigung |
| Haus und Grundstück | Blätter „A“ und „V“, Lage vor Ort | Ein Anbau oder Nebengebäude, das nicht eingetragen ist |
| Grundstücksgrenzen | Katasterplan | Eine Grenze, die mit der des Nachbarn nicht übereinstimmt |
| Anschlüsse | Strom- und Wasserrechnungen | Ein nicht angemeldeter oder gemeinsamer Anschluss |
Jeder Punkt in der rechten Spalte ist eine Frage, die der Käufer stellen wird, und die Antwort braucht Zeit. Je mehr davon Sie vor dem Inserat klären, desto kürzer der Verkauf.
Schritt 3: Wissen, wer welche Steuer zahlt
- Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, zu progressiven Sätzen: 3 % bis 150.000 Euro Bemessungsgrundlage, 5 % auf den Teil bis 500.000 Euro und 6 % darüber. Grundlage ist der Marktwert; liegt der Vertragspreis darunter, setzt die örtliche Steuerbehörde den Wert per Schätzung fest.
- Der Verkäufer zahlt Steuer auf den Veräußerungsgewinn, 15 % der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis. Befreit ist der Verkauf, wenn die Immobilie Ihr einziger Hauptwohnsitz war, ebenso Übertragungen zwischen Ehegatten und Schenkungen an Erben erster Ordnung. Quelle: PwC, Steuerübersicht Montenegro.
Heben Sie den Kaufvertrag auf, mit dem Sie das Haus erworben haben: Er bestimmt den Anschaffungspreis und damit die Steuer.
Schritt 4: Wer Ihr Haus kaufen darf
Ausländer können ein Haus zu denselben Bedingungen kaufen wie montenegrinische Staatsbürger. Die Beschränkungen betreffen Grund und Boden: Landwirtschaftliche Flächen, Wald und Waldboden kann eine ausländische natürliche Person nur bis 5.000 m² erwerben, und nur, wenn auch das Wohngebäude auf diesem Grundstück Gegenstand des Vertrags ist. Ein Haus mit Grundstück steht deshalb auch ausländischen Käufern offen, ein großes Grundstück ohne Haus einer ausländischen Privatperson dagegen nicht.
Schritt 5: Preis und Inserat
Prüfen Sie den Preis vor der Veröffentlichung; wie das ohne Gutachter geht, erklären wir in Immobilienbewertung in Montenegro. Nennen Sie im Hausinserat, was der Käufer nicht erraten kann:
- die Wohnfläche des Hauses und getrennt davon die Grundstücksfläche,
- die Zahl der Geschosse und das Baujahr,
- den Status im Kataster und ob ein Legalisierungsbescheid vorliegt,
- Heizung, Anschlüsse und Zufahrt,
- Fotos aller Räume, des Gartens, der Aussicht und des Zugangs zum Haus.
Ein Haus lässt sich gereinigt und leergeräumt deutlich besser fotografieren. Schaffen Sie das nicht selbst, ist eine Grundreinigung über Glatko vor den Fotos eine der günstigsten Möglichkeiten, das Inserat besser aussehen zu lassen. Ein Inserat auf Fijaka nimmt bis zu 30 Fotos auf; worauf Käufer in Inseraten achten, zeigen wir in Immobilienanzeigen: worauf Käufer achten.
Wenn alles bereit ist, inserieren Sie kostenlos. Die Steuer, die am Ende des Verkaufs fällig wird, behandeln wir ausführlich in Grunderwerbsteuer in Montenegro 2026.
Häufige Fragen
Kann man ein nicht legalisiertes Haus verkaufen? Nach dem Gesetz von 2025 kann ein illegal errichtetes Gebäude, das nicht im Kataster eingetragen ist oder keinen Legalisierungsbescheid hat, nicht veräußert werden.
Wer zahlt beim Hausverkauf die Grunderwerbsteuer? Der Käufer. Der Verkäufer zahlt 15 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn, es sei denn, das Haus war sein einziger Hauptwohnsitz.
Dürfen Ausländer in Montenegro ein Haus kaufen? Ja, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger. Beschränkungen gelten für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen ohne Wohngebäude und für Grundstücke über 5.000 m².
Was, wenn das Haus ein ohne Genehmigung aufgesetztes Geschoss hat? Nach dem Gesetz gilt der Anbau als illegales Gebäude. Vor dem Verkauf sollte sein Status geklärt oder dem Käufer klar offengelegt werden.