Qual è l'aliquota sull'appartamento? Il comune la fissa tra lo 0,25% e l'1,00% del valore di mercato, e tra lo 0,3% e l'1,5% per una seconda casa.
L'imposta sugli immobili è l'unica tassa che il proprietario di un appartamento paga ogni anno, che ci abiti, lo affitti o lo tenga vuoto. Eppure la maggior parte dei proprietari non sa come il comune sia arrivato alla cifra nell'avviso, e quindi non si accorge quando è sbagliata. Le ricerche locali lo mostrano: accanto a "porez na nepokretnosti" (imposta sugli immobili) compaiono più spesso i nomi dei comuni, Podgorica, Budva e Bar, e la parola "online".
Questo testo percorre la legge nell'ordine in cui vi riguarda: chi paga, come si calcola la base imponibile, quali sono le aliquote, cosa riduce l'imposta e quando si paga. Tutte le disposizioni vengono dalla Legge sull'imposta sugli immobili con le modifiche del 2022 e del 2025.
Chi paga l'imposta
Il soggetto passivo è il proprietario iscritto al catasto al 1° gennaio dell'anno per cui si calcola l'imposta. I comproprietari pagano in proporzione alla loro quota, i proprietari in comunione in parti uguali. Se il proprietario è sconosciuto o deceduto, paga chi utilizza l'immobile.
Quando comprate, contano due conseguenze:
- Per l'anno in cui comprate, il soggetto passivo è chi era iscritto al 1° gennaio, cioè di regola il venditore. Se volete dividere l'imposta di quell'anno, dovete concordarlo nel contratto.
- L'acquirente deve comunque presentare entro 30 giorni dall'acquisto una dichiarazione al comune. Il notaio invia il contratto al comune entro dieci giorni, ma questo non vi esonera dalla dichiarazione.
Come il comune calcola la base
La base è il valore di mercato dell'immobile al 1° gennaio. Il comune non lo stima a occhio, ma con una formula prevista dalla legge:
| Passaggio | Cosa si usa | Intervallo di legge |
| Prezzo al m² | Prezzo medio delle abitazioni di nuova costruzione dell'anno precedente, secondo MONSTAT | Per i comuni senza un proprio dato: media nazionale × coefficiente da 0,10 a 2,00 |
| Superficie | Superficie iscritta al catasto | Se non corrisponde alla realtà, si stabilisce nel procedimento |
| Posizione | Coefficiente di zona | Da 0,10 a 5,00 |
| Qualità | Dotazioni, tipo di costruzione, numero di piani | Da 0,10 a 3,00 |
| Età | Riduzione dell'1% per ogni anno di età o dall'ultima ristrutturazione | Al massimo il 60% |
C'è anche una protezione contro i salti: se il prezzo medio al m² è salito più del 20% rispetto all'anno prima, il comune può calcolare la base sulla media degli ultimi tre anni.
Cosa significa in pratica. MONSTAT pubblica un prezzo separato solo per Podgorica; nel 2025 la media delle nuove costruzioni lì era di 2.127 euro al m², contro 1.810 l'anno prima, un aumento di circa il 17,5%, quindi sotto la soglia del 20%. Per Budva e gli altri comuni costieri MONSTAT non pubblica un dato proprio, quindi si parte dalla media nazionale, che nel 2025 era di 2.200 euro al m², moltiplicata per un coefficiente comunale.
Aliquote
L'aliquota concreta la stabilisce il comune con una propria delibera, ma solo entro gli intervalli di legge:
| Immobile | Aliquota sul valore di mercato |
| Regola generale | Dallo 0,25% all'1,00% |
| Seconda casa o appartamento secondario | Dallo 0,3% all'1,5% |
| Edificio abusivo che risolve il bisogno abitativo | Dallo 0,3% all'1,5% |
| Edificio abusivo che non risolve un bisogno abitativo | Dallo 0,3% al 2% |
La seconda casa è un appartamento o una casa che non è la residenza o il luogo di soggiorno permanente del proprietario, così come ogni appartamento di proprietà di una persona giuridica. C'è un'eccezione: se è la vostra unica abitazione in Montenegro e qui avete la residenza registrata o il soggiorno permanente, non è considerata seconda casa. Uno straniero senza residenza né soggiorno permanente qui paga quindi di regola l'aliquota per la seconda casa.
Un'aliquota speciale fino al 5% per i terreni edificabili non costruiti non vale più: la Corte costituzionale l'ha annullata e le modifiche di ottobre 2025 l'hanno eliminata dalla legge.
Un esempio di calcolo
Un appartamento di 60 m² a Podgorica, di 20 anni, ipotizzando coefficienti di posizione e qualità pari a 1,00. I coefficienti reali per la vostra zona li fissa il comune, quindi questo illustra il metodo, non il vostro avviso.
| Voce | Importo |
| 2.127 € × 60 m² | 127.620 € |
| Riduzione per età del 20% | 102.096 € di valore di mercato |
| Imposta allo 0,25% | 255 € l'anno |
| Imposta all'1,00% | 1.021 € l'anno |
| Come seconda casa, dallo 0,3% all'1,5% | Da 306 € a 1.531 € |
Tra l'aliquota più bassa e la più alta c'è un fattore quattro, per cui la delibera comunale conta più di qualsiasi consiglio generale. Verificatela prima di comprare, come verificate l'imposta sul trasferimento degli immobili.
Agevolazioni ed esenzioni
- La casa in cui abitate. L'imposta su un appartamento o una casa che è la vostra residenza o il luogo di soggiorno permanente si riduce del 20% per voi e del 10% per ogni membro del nucleo familiare, fino al 50%. Nell'esempio sopra, un proprietario con due familiari paga il 40% in meno: 153 invece di 255 euro, oppure 613 invece di 1.021 euro.
- Importi piccoli. L'imposta non è dovuta se la base complessiva di tutti i vostri immobili non supera i 5.000 euro e non li usate per ricavarne un reddito.
- Alberghi. L'aliquota può essere ridotta fino al 15% per gli hotel a tre stelle, fino al 30% per i quattro stelle e fino al 70% oltre le quattro stelle.
- Edifici in costruzione. Dalle modifiche di ottobre 2025 gli edifici in costruzione non sono più soggetti all'imposta, e contemporaneamente è stata abolita l'esenzione per gli appartamenti finiti ma invenduti dei costruttori.
Scadenze e pagamento
| Data | Cosa succede |
| 1° gennaio | Nasce l'obbligo; il soggetto passivo è il proprietario iscritto |
| 31 gennaio | Il catasto trasmette al comune i dati sui proprietari |
| 30 aprile | Il comune emette l'avviso d'imposta |
| 30 giugno | Scade la prima rata |
| 31 ottobre | Scade la seconda rata |
| 30 giorni dall'acquisto | Il nuovo proprietario presenta la dichiarazione |
Una persona fisica che non paga le rate in tempo o non presenta la dichiarazione entro 30 giorni commette un illecito punito con una multa da 250 a 2.000 euro. Potete controllare l'avviso online: la Capitale Podgorica ha una consultazione elettronica delle imposte, gli altri comuni emettono gli avvisi tramite i loro uffici delle entrate locali.
Se la superficie nell'avviso è maggiore di quella reale, o l'appartamento in cui vivete è tassato come seconda casa, lo si corregge con un ricorso contro l'avviso e una prova, non restando in silenzio. La fonte di errore più comune è la superficie: il comune prende quella del catasto, quindi conviene che l'estratto catastale corrisponda alla realtà.
Prima di comprare o vendere
L'imposta sugli immobili è un costo annuo che accompagna la proprietà, quindi va messa nella decisione quanto l'affitto che vi aspettate o il prezzo al metro quadro. La nostra guida all'acquisto di casa tratta gli altri costi di un acquisto, e se vendete, pubblicare un annuncio su Fijaka è gratuito.
Domande frequenti
Chi paga l'imposta sugli immobili nell'anno della vendita? Chi era iscritto come proprietario al 1° gennaio, di regola il venditore. Una ripartizione diversa va concordata nel contratto.
Cosa si intende per seconda casa? Un appartamento o una casa che non è la vostra residenza o il luogo di soggiorno permanente, oltre a un appartamento di proprietà di una società. La vostra unica abitazione in Montenegro, con la residenza registrata, non è seconda casa.
Quando si paga l'imposta sugli immobili? In due rate uguali, entro il 30 giugno ed entro il 31 ottobre. Il comune emette l'avviso entro il 30 aprile.
C'è una riduzione per la casa in cui abito? Sì: 20% per il proprietario e 10% per ogni membro del nucleo familiare, fino al 50%.
Come si calcola il valore di mercato? Il prezzo medio al m² delle nuove costruzioni secondo MONSTAT, moltiplicato per la superficie catastale e per i coefficienti di posizione e qualità, ridotto dell'1% per ogni anno di età, al massimo del 60%.
Fonti
Le disposizioni provengono dalla Legge sull'imposta sugli immobili (Gazzetta ufficiale del Montenegro 25/19, 49/22 e 152/22), con le modifiche pubblicate nella Gazzetta ufficiale 118/25 e 133/25 e la decisione della Corte costituzionale U-I 22/20 che ha annullato l'aliquota speciale per i terreni non edificati. I prezzi al m² provengono dalle statistiche MONSTAT sui prezzi delle abitazioni di nuova costruzione.