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Contratto di affitto di un appartamento in Montenegro: modello gratuito

In Montenegro la locazione di un appartamento va fatta per iscritto e autenticata, altrimenti è nulla. Questo modello segue la Legge sulle obbligazioni: canone e deposito, utenze, riparazioni, sublocazione, disdetta (tre mesi se non è pattuita) e riconsegna dell'appartamento. Si firma il testo montenegrino; la traduzione serve a capirlo. Dopo la firma fate autenticare le firme, e il locatore consegna una copia all'autorità fiscale entro 15 giorni.

Scarica il testo montenegrino (.txt)Scarica la traduzione italiana (.txt)

Come usarlo, passo dopo passo

  1. 1Controlla sull'estratto catastale (list nepokretnosti) che il locatore sia il proprietario iscritto dell'appartamento.
  2. 2Compilate gli spazi vuoti, scegliete la durata determinata o indeterminata e firmate un verbale di consegna con l'inventario e le letture dei contatori.
  3. 3Fate autenticare entrambe le firme da un notaio, in tribunale o allo sportello comunale per le autentiche. Il notaio chiede 3,50 € più IVA per firma su ogni esemplare. Senza autentica il contratto è nullo.
  4. 4Entro 15 giorni il locatore consegna una copia del contratto all'autorità fiscale e avvisa per iscritto l'amministratore dell'edificio.
  5. 5Il conduttore registra l'indirizzo: il cittadino montenegrino entro 8 giorni dal trasloco, lo straniero entro 24 ore dall'arrivo.
  6. 6Il locatore dichiara il canone e paga l'imposta sul reddito del 15% dopo spese forfettarie del 30%, più l'addizionale comunale. Se il conduttore è una società, è la società a trattenere l'imposta a ogni pagamento.

Il modello in montenegrino (il testo che firmate)

Si firma il testo montenegrino. Se una parte non capisce il montenegrino, all'autentica delle firme può servire una traduzione; potete anche firmare una versione bilingue in cui prevale il testo montenegrino.

UGOVOR O ZAKUPU STANA

UGOVOR O ZAKUPU STANA

Zaključen dana ______ u ______ između:

1. ______ (ime i prezime), JMBG ili broj pasoša ______, sa prebivalištem u ______, ulica ______ broj ______ (u daljem tekstu: zakupodavac), i

2. ______ (ime i prezime), JMBG ili broj pasoša ______, državljanstvo ______, sa prebivalištem u ______ (u daljem tekstu: zakupac).

Član 1
Predmet ugovora

  1. (1)Zakupodavac je vlasnik stana u ______, ulica ______ broj ______, sprat ______, broj stana ______, površine ______ m², upisanog u list nepokretnosti broj ______, katastarska opština ______ (u daljem tekstu: stan).
  2. (2)Zakupodavac daje zakupcu stan u zakup radi stanovanja, a zakupac uzima stan u zakup i obavezuje se da plaća zakupninu.
  3. (3)Pored zakupca, u stanu će stanovati: ______.
  4. (4)Stan se predaje sa namještajem i opremom navedenim u zapisniku o primopredaji, koji potpisuju obje strane i koji je sastavni dio ovog ugovora.

Član 2
Trajanje zakupa

  1. (1)Ugovor se zaključuje (zaokružiti): a) na određeno vrijeme, od ______ do ______; b) na neodređeno vrijeme, počev od ______.
  2. (2)Ugovor zaključen na određeno vrijeme prestaje istekom roka. Ako zakupac i poslije isteka roka nastavi da koristi stan, a zakupodavac se tome ne usprotivi, smatra se da je zaključen novi ugovor na neodređeno vrijeme, pod istim uslovima.

Član 3
Zakupnina

  1. (1)Mjesečna zakupnina iznosi ______ € (slovima: ______ eura).
  2. (2)Zakupac plaća zakupninu unaprijed, najkasnije do ______. dana u mjesecu za tekući mjesec, uplatom na račun zakupodavca broj ______ kod ______ ili gotovinom uz pisanu potvrdu o prijemu.
  3. (3)Ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, iznos iz stava 1 ovog člana je bruto iznos, od kojeg zakupac obračunava i plaća porez na dohodak zakupodavca u skladu sa zakonom.
  4. (4)Na zakupninu koja nije plaćena o roku zakupac duguje zakonsku zateznu kamatu.

Član 4
Depozit

  1. (1)Zakupac prilikom potpisivanja ugovora predaje zakupodavcu depozit u iznosu od ______ €, kao obezbjeđenje za naknadu štete na stanu i opremi i za dospjele neplaćene obaveze iz ovog ugovora.
  2. (2)Depozit nije kapara i ne uračunava se u zakupninu, osim ako se strane drugačije pisano dogovore.
  3. (3)Zakupodavac vraća depozit u roku od ______ dana od primopredaje stana, umanjen samo za dokazanu štetu koja prelazi promjene nastale redovnom upotrebom i za dospjele neplaćene obaveze, o čemu zakupcu daje pisano obrazloženje.

Član 5
Troškovi korišćenja stana

  1. (1)Zakupac za vrijeme trajanja zakupa plaća troškove koji nastaju korišćenjem stana: električnu energiju, vodu, grijanje, odvoz smeća, internet i televiziju, kao i druge troškove same upotrebe stana.
  2. (2)Porez na nepokretnost i naknadu za održavanje stambene zgrade plaća zakupodavac.
  3. (3)Stanje brojila na dan predaje i na dan vraćanja stana upisuje se u zapisnik o primopredaji.

Član 6
Održavanje i opravke

  1. (1)Zakupodavac održava stan u stanju podobnom za stanovanje i o svom trošku vrši potrebne opravke.
  2. (2)Sitne opravke izazvane redovnom upotrebom stana snosi zakupac.
  3. (3)Zakupac je dužan da bez odlaganja obavijesti zakupodavca o kvaru ili nedostatku zbog kojeg je potrebna opravka.
  4. (4)Ako potrebne opravke u znatnoj mjeri i za duže vrijeme ometaju korišćenje stana, zakupac ima pravo na srazmjerno sniženje zakupnine ili na raskid ugovora, u skladu sa zakonom.

Član 7
Korišćenje stana

  1. (1)Zakupac koristi stan pažnjom dobrog domaćina, u skladu sa ovim ugovorom i kućnim redom stambene zgrade.
  2. (2)Zakupac ne smije bez prethodne pisane saglasnosti zakupodavca: a) dati stan ili dio stana u podzakup ili ga izdavati turistima; b) vršiti prepravke ili građevinske radove u stanu; c) mijenjati namjenu stana.
  3. (3)Zakupodavac može ući u stan radi pregleda ili opravki samo uz prethodnu najavu i u vrijeme dogovoreno sa zakupcem, osim kad je to hitno radi sprječavanja štete.

Član 8
Prijave i porezi

  1. (1)Zakupodavac u roku od 15 dana od zaključenja ugovora dostavlja primjerak ugovora organu uprave nadležnom za poslove poreza i pisano obavještava upravnika stambene zgrade o zakupu, u skladu sa zakonom.
  2. (2)Zakupac prijavljuje prebivalište, odnosno boravak na adresi stana u rokovima propisanim zakonom, a zakupodavac mu daje podatke i primjerak ugovora potrebne za prijavu.
  3. (3)Zakupodavac prijavljuje prihod od zakupa i plaća porez na dohodak u skladu sa zakonom, osim kad porez obračunava i plaća zakupac u skladu sa članom 3 stav 3 ovog ugovora.

Član 9
Otkaz i raskid ugovora

  1. (1)Ugovor zaključen na neodređeno vrijeme svaka strana može otkazati pisanim otkazom, uz otkazni rok od ______; ako otkazni rok nije upisan, on iznosi tri mjeseca.
  2. (2)Ugovor zaključen na određeno vrijeme prije isteka roka prestaje sporazumom strana ili iz razloga propisanih zakonom. Svaka strana ga može otkazati i prije isteka roka, uz otkazni rok od ______ (popuniti samo ako strane to žele).
  3. (3)Zakupodavac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako zakupac: a) ne plati zakupninu za dva uzastopna roka plaćanja; b) da stan u podzakup bez saglasnosti zakupodavca; c) i poslije opomene koristi stan protivno ugovoru ili ga zapušta, tako da prijeti znatna šteta.
  4. (4)Zakupac može otkazati ugovor bez otkaznog roka ako je stan opasan po zdravlje, kao i u drugim slučajevima propisanim zakonom.
  5. (5)Otkaz se daje pisanim putem, preporučenom pošiljkom ili lično uz potvrdu o prijemu, a otkazni rok teče od dana prijema otkaza.

Član 10
Vraćanje stana

  1. (1)Po prestanku zakupa zakupac vraća stan, namještaj i opremu u stanju u kojem ih je primio, uzimajući u obzir promjene nastale redovnom upotrebom.
  2. (2)Primopredaja se vrši zapisnikom u koji se upisuju stanje stana i opreme, stanje brojila i broj vraćenih ključeva.
  3. (3)Zakupodavac ne smije samovoljno mijenjati brave, iznositi stvari zakupca ili isključivati priključke; iseljenje se sprovodi samo u postupku propisanom zakonom.

Član 11
Promjena vlasnika stana

  1. Ako zakupodavac otuđi stan za vrijeme trajanja zakupa, sticalac stupa na mjesto zakupodavca i zakup se nastavlja u skladu sa zakonom.

Član 12
Završne odredbe

  1. (1)Na odnose koji nisu uređeni ovim ugovorom primjenjuju se odredbe Zakona o obligacionim odnosima.
  2. (2)Ugovor se zaključuje u pisanoj formi, a potpisi ugovornih strana ovjeravaju se kod notara ili drugog organa nadležnog za ovjeru; ugovor koji nije ovjeren je ništav.
  3. (3)Sporove iz ovog ugovora strane će pokušati da riješe sporazumno, a u suprotnom je nadležan sud na čijem se području stan nalazi.
  4. (4)Ugovor je sačinjen u ______ istovjetnih primjeraka, od kojih svaka strana zadržava po ______.
  5. (5)Ako je ugovor sačinjen i na drugom jeziku, u slučaju razlike mjerodavan je tekst na crnogorskom jeziku.

ZAKUPODAVAC

ZAKUPAC

Traduzione italiana (solo per capirlo)

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI ABITAZIONE

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI ABITAZIONE

Concluso il ______ a ______ tra:

1. ______ (nome e cognome), numero di identificazione personale (JMBG) o numero di passaporto ______, residente a ______, via ______ numero ______ (di seguito: locatore), e

2. ______ (nome e cognome), numero di identificazione personale (JMBG) o numero di passaporto ______, cittadinanza ______, residente a ______ (di seguito: conduttore).

Articolo 1
Oggetto del contratto

  1. (1)Il locatore è proprietario dell'appartamento sito a ______, via ______ numero ______, piano ______, interno ______, di superficie pari a ______ m², iscritto nell'estratto catastale (list nepokretnosti) numero ______, comune catastale ______ (di seguito: appartamento).
  2. (2)Il locatore concede in locazione l'appartamento al conduttore per uso abitativo, e il conduttore lo prende in locazione e si obbliga a pagare il canone.
  3. (3)Oltre al conduttore, nell'appartamento abiteranno: ______.
  4. (4)L'appartamento è consegnato con i mobili e le dotazioni elencati nel verbale di consegna, sottoscritto da entrambe le parti, che costituisce parte integrante del presente contratto.

Articolo 2
Durata della locazione

  1. (1)Il contratto è concluso (cerchiare l'opzione): a) a tempo determinato, dal ______ al ______; b) a tempo indeterminato, a decorrere dal ______.
  2. (2)Il contratto a tempo determinato cessa alla scadenza del termine. Se dopo la scadenza il conduttore continua a usare l'appartamento e il locatore non si oppone, si considera concluso un nuovo contratto a tempo indeterminato alle stesse condizioni.

Articolo 3
Canone

  1. (1)Il canone mensile è di ______ € (in lettere: ______ euro).
  2. (2)Il conduttore paga il canone in anticipo, entro il ______ di ogni mese per il mese in corso, mediante bonifico sul conto del locatore numero ______ presso ______ oppure in contanti contro ricevuta scritta.
  3. (3)Se il conduttore è una persona giuridica o un imprenditore individuale, l'importo di cui al comma 1 del presente articolo è lordo, e su di esso il conduttore calcola e versa l'imposta sul reddito del locatore secondo la legge.
  4. (4)Sul canone non pagato alla scadenza il conduttore deve gli interessi legali di mora.

Articolo 4
Deposito cauzionale

  1. (1)Alla firma del contratto il conduttore versa al locatore un deposito cauzionale di ______ €, a garanzia del risarcimento dei danni all'appartamento e alle dotazioni e degli obblighi scaduti e non pagati derivanti dal presente contratto.
  2. (2)Il deposito non è una caparra (kapara) e non si imputa al canone, salvo diverso accordo scritto delle parti.
  3. (3)Il locatore restituisce il deposito entro ______ giorni dalla riconsegna dell'appartamento, trattenendo solo i danni provati che eccedono le modifiche dovute all'uso normale e gli obblighi scaduti e non pagati, e ne dà al conduttore spiegazione scritta.

Articolo 5
Spese per l'uso dell'appartamento

  1. (1)Durante la locazione il conduttore paga le spese derivanti dall'uso dell'appartamento: elettricità, acqua, riscaldamento, raccolta dei rifiuti, internet e televisione, e le altre spese d'uso dell'appartamento.
  2. (2)L'imposta sugli immobili e il contributo per la manutenzione dell'edificio sono a carico del locatore.
  3. (3)Le letture dei contatori al giorno della consegna e al giorno della riconsegna dell'appartamento si annotano nel verbale di consegna.

Articolo 6
Manutenzione e riparazioni

  1. (1)Il locatore mantiene l'appartamento in condizioni idonee all'abitazione ed esegue a proprie spese le riparazioni necessarie.
  2. (2)Le piccole riparazioni dovute all'uso normale dell'appartamento sono a carico del conduttore.
  3. (3)Il conduttore deve informare senza ritardo il locatore di ogni guasto o difetto che richieda una riparazione.
  4. (4)Se le riparazioni necessarie impediscono l'uso dell'appartamento in misura considerevole e per lungo tempo, il conduttore ha diritto, secondo la legge, a una riduzione proporzionale del canone o alla risoluzione del contratto.

Articolo 7
Uso dell'appartamento

  1. (1)Il conduttore usa l'appartamento con la diligenza del buon padre di famiglia, secondo il presente contratto e il regolamento dell'edificio.
  2. (2)Senza il previo consenso scritto del locatore il conduttore non può: a) sublocare l'appartamento o una sua parte né affittarlo a turisti; b) eseguire modifiche o lavori edili nell'appartamento; c) cambiare la destinazione d'uso dell'appartamento.
  3. (3)Il locatore può entrare nell'appartamento per un sopralluogo o per riparazioni solo previo avviso e in un orario concordato con il conduttore, salvo che ciò sia urgente per evitare un danno.

Articolo 8
Comunicazioni e imposte

  1. (1)Entro 15 giorni dalla conclusione del contratto il locatore consegna una copia del contratto all'autorità amministrativa competente per le imposte e comunica per iscritto la locazione all'amministratore dell'edificio, secondo la legge.
  2. (2)Il conduttore registra la residenza o il soggiorno all'indirizzo dell'appartamento entro i termini di legge, e il locatore gli fornisce i dati e la copia del contratto necessari per la registrazione.
  3. (3)Il locatore dichiara il reddito da locazione e paga l'imposta sul reddito secondo la legge, salvo che il conduttore calcoli e versi l'imposta ai sensi dell'articolo 3, comma 3, del presente contratto.

Articolo 9
Recesso e risoluzione

  1. (1)Il contratto a tempo indeterminato può essere disdetto da ciascuna parte per iscritto, con un preavviso di ______; se il preavviso non è indicato, è di tre mesi.
  2. (2)Il contratto a tempo determinato cessa prima della scadenza per accordo delle parti o per le cause previste dalla legge. Ciascuna parte può recedere anche prima della scadenza con un preavviso di ______ (compilare solo se le parti lo vogliono).
  3. (3)Il locatore può recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore: a) non paga il canone per due scadenze consecutive; b) subloca l'appartamento senza il consenso del locatore; c) anche dopo un richiamo, usa l'appartamento in modo contrario al contratto o lo trascura, così da minacciare un danno considerevole.
  4. (4)Il conduttore può recedere dal contratto senza preavviso se l'appartamento è pericoloso per la salute, e negli altri casi previsti dalla legge.
  5. (5)La disdetta si dà per iscritto, con raccomandata o a mano contro ricevuta, e il preavviso decorre dal giorno in cui la disdetta è ricevuta.

Articolo 10
Riconsegna dell'appartamento

  1. (1)Alla cessazione della locazione il conduttore riconsegna l'appartamento, i mobili e le dotazioni nello stato in cui li ha ricevuti, tenuto conto delle modifiche dovute all'uso normale.
  2. (2)La riconsegna avviene con un verbale in cui si annotano lo stato dell'appartamento e delle dotazioni, le letture dei contatori e il numero di chiavi restituite.
  3. (3)Il locatore non può di propria iniziativa cambiare le serrature, rimuovere i beni del conduttore o sospendere le utenze; lo sgombero avviene solo nella procedura prevista dalla legge.

Articolo 11
Cambio di proprietario

  1. Se il locatore aliena l'appartamento durante la locazione, l'acquirente subentra al locatore e la locazione prosegue secondo la legge.

Articolo 12
Disposizioni finali

  1. (1)Per quanto non previsto dal presente contratto si applica la Legge sulle obbligazioni.
  2. (2)Il contratto è concluso per iscritto e le firme delle parti sono autenticate da un notaio o da un'altra autorità competente per l'autenticazione; il contratto non autenticato è nullo.
  3. (3)Le parti cercheranno di risolvere in via amichevole le controversie derivanti dal presente contratto; in mancanza è competente il tribunale nel cui territorio si trova l'appartamento.
  4. (4)Il contratto è redatto in ______ esemplari identici, di cui ciascuna parte ne conserva ______.
  5. (5)Se il contratto è redatto anche in un'altra lingua, in caso di divergenza prevale il testo montenegrino.

LOCATORE

CONDUTTORE

Su cosa si basa ogni clausola

ClausolaCosa dice la leggeFonte
FormaLa locazione di un'abitazione va fatta per iscritto e autenticata, altrimenti è nulla.Legge sulle obbligazioni, art. 629
Spese e riparazioniLe riparazioni necessarie spettano al locatore; le piccole riparazioni dovute all'uso normale e le spese d'uso spettano al conduttore.Legge sulle obbligazioni, art. 598
Riparazioni che impediscono l'usoIl conduttore può risolvere il contratto o chiedere una riduzione proporzionale del canone.Legge sulle obbligazioni, art. 599
Canone non pagatoDopo due scadenze consecutive non pagate il locatore può recedere senza preavviso.Legge sulle obbligazioni, art. 631
SublocazioneLa sublocazione senza consenso consente il recesso senza preavviso.Legge sulle obbligazioni, art. 632
Uso improprioDopo un richiamo, l'uso improprio o l'incuria che minacciano un danno considerevole consentono il recesso senza preavviso.Legge sulle obbligazioni, art. 610
DisdettaLa locazione a tempo indeterminato cessa con la disdetta; se il preavviso non è pattuito, è di tre mesi.Legge sulle obbligazioni, art. 634
RiconsegnaNello stato in cui è stato ricevuto, tenuto conto dell'usura normale.Legge sulle obbligazioni, art. 613
Vendita dell'appartamentoL'acquirente subentra al locatore; la locazione prosegue.Legge sulle obbligazioni, art. 619
SgomberoSolo nella procedura prevista dalla legge, mai con iniziativa privata.Legge sulle obbligazioni, art. 636
Deposito cauzionaleNon è regolato dalla legge: importo, scopo e termine di restituzione li fissa il contratto.Clausola contrattuale
Comunicazioni dopo la firmaCopia del contratto all'autorità fiscale e avviso scritto all'amministratore entro 15 giorni.Legge sulla manutenzione degli edifici residenziali, art. 16 e 23
Registrazione dell'indirizzoCittadini entro 8 giorni; stranieri entro 24 ore dall'arrivo.Legge sui registri di residenza, art. 10; Legge sugli stranieri, art. 96
Imposta sul canone15% dopo spese forfettarie del 30%; il conduttore società trattiene l'imposta.Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche, art. 49a
TribunaleLe controversie spettano al tribunale del luogo in cui si trova l'appartamento.Legge sul procedimento civile

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Domande frequenti

Il contratto di affitto in Montenegro va autenticato?
Sì. La locazione di un appartamento va fatta per iscritto e autenticata, altrimenti è nulla (Legge sulle obbligazioni, articolo 629). Le firme le autentica un notaio, un tribunale o il comune.
Qual è il preavviso di disdetta per un appartamento?
Quello indicato nel contratto. Se un contratto a tempo indeterminato non fissa il preavviso, è di tre mesi. Il contratto a tempo determinato cessa alla scadenza.
Esiste un limite di legge al deposito?
No. La legge non regola il deposito: importo, cosa copre e termine di restituzione vanno scritti nel contratto. Chiamalo deposito cauzionale, non kapara, che ha regole proprie.
Si può firmare il contratto in italiano?
Firmate il testo montenegrino, o una versione bilingue in cui prevale il testo montenegrino. Chi non capisce il montenegrino può aver bisogno di una traduzione all'autentica delle firme.
Chi paga l'imposta sul canone?
Il locatore: 15% del canone dopo spese forfettarie del 30%, più l'addizionale comunale. Se il conduttore è una società o un imprenditore individuale, trattiene e versa l'imposta a ogni pagamento.

Le nostre guide dettagliate

Fonti

Modello verificato sulle leggi in vigore al 9 ottobre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; il modello non sostituisce un parere sul caso concreto. Per un contratto su misura per il tuo caso, rivolgiti a un avvocato, per esempio RoNa Legal.

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