Než dáte svůj byt v Budvě na Airbnb: tabulka u vchodu, pravidlo 12 hodin a 7,5 procenta

Je krátkodobý pronájem bytu v Černé Hoře legální a co obnáší? Ano, ale řídí se kalendářem: zápis do obecního turistického registru, u většiny jednotek kategorie s hvězdičkami, hlášení každého hosta do 12 hodin, turistický poplatek až 1 € za osobu a noc, efektivní daň z příjmu 7,5 procenta a přiznání příjmu i v domovské zemi. Kdo začne s papíry až v červnu, čeká na odpověď dva až tři týdny.

První otázka, kterou zahraniční kupující klade u bytu v Budvě, zní „kolik vydělá v létě“; druhá otázka nezní „jak to udělat legálně“. Ta druhá zazní v červnu, když první host stojí u dveří, a to už je otázka, na kterou se odpovídá dva až tři týdny. Proto tento článek není shrnutím pravidel, ale kalendářem jedné sezony: co se dělá v kterém měsíci, který dokument trvá kolik dní a která položka kolik stojí.

Zdrojem jsou černohorský zákon o cestovním ruchu a pohostinství, zákon o turistickém poplatku, zákon o cizincích, zákon o dani z příjmu a spisy kanceláře RoNa Legal v Budvě. Čísla patří sezoně 2026; obce stanovují turistický poplatek vlastními rozhodnutími a mohou ho změnit, takže příští sezona se může lišit. Tento průvodce se hodí, pokud chcete svůj byt na pobřeží pronajímat turistům.

Před sezonou: únor a březen

Prvním úkolem je samotná budova. Článek 33 legalizačního zákona z roku 2025 zakazuje jak prodej budovy postavené bez povolení, tak jakoukoli hospodářskou činnost v ní, a zákaz se zapisuje do oddílu G výpisu z katastru. Novela z února 2026 to zmírnila pro byty, jejichž oddíl G už nese některou z vyjmenovaných poznámek, například „bez povolení k užívání“: podnikatelská činnost se toleruje 36 měsíců od nabytí účinnosti zákona v srpnu 2025 a jednotku označenou „bez povolení k užívání“ lze stále prodat, pokud byla postavena v souladu se stavebním povolením. Toto okno je dočasné. Až se zavře, zapíše katastr zákaz u budov, které stále nemají rozhodnutí o legalizaci, takže poznámka v oddílu G je první věc, kterou je třeba přečíst, ještě před výhledem na moře. Kontrolní seznam pro kupujícího najdete v naší kontrole vlastnictví a dluhů (článek v angličtině) a co nelegalizovaná budova stojí svého vlastníka, popisuje průvodce RoNa Legal v angličtině o riziku legalizacija pro kupující.

Pokud je budova v pořádku, přichází na řadu obec. Pronájem turistům jako soukromý ubytovatel začíná registrací podanou u obecního úřadu nejméně osm dní před prvním hostem; obec rozhodne o zápisu do Centrálního turistického registru (Centralni turistički registar) do osmi dnů a inspektoři jednotku zkontrolují do 15 dnů od tohoto rozhodnutí. Pokoje, turistické apartmány a domy potřebují také kategorii s hvězdičkami: žádost se podává u téhož úřadu do pěti dnů od rozhodnutí o zápisu, komise rozhodne do 15 dnů od podání úplné žádosti a rozhodnutí platí tři roky. Byt pronajímaný turistům (stan za iznajmljivanje turistima) je podle článku 84 zákona o cestovním ruchu od kategorizace osvobozen, ale stále potřebuje zápis do registru a musí splňovat minimální technické standardy. Soukromý ubytovatel smí pronajímat nejvýše deset pokojů nebo celkem 20 lůžek; nad tuto hranici zákon vyžaduje registrovanou pohostinskou firmu. Přijímání platících hostů před rozhodnutím o zápisu se považuje za pronájem bez oprávnění.

Ještě jeden únorový úkol: vyřešte, jak budete hosty hlásit. Lhůty, popsané níže, se počítají v hodinách, ne ve dnech, a ubytovatel, který kanál pro hlášení začne hledat až v červnu, stráví první týden sezony u přepážky turistické organizace.

Duben a květen: inzerát a cena

Zákon od inzerátu žádá víc, než většina vlastníků čeká. Podle článku 101 zákona o cestovním ruchu ubytovatel v každé reklamě uvádí typ a kategorii jednotky, stejné označení vyvěsí u vchodu, zveřejní ceny i turistický poplatek a rozhodnutí o zápisu má v jednotce. Při stanovení ceny počítejte s turistickým poplatkem jako se samostatnou položkou. Zákon ho stanoví mezi 0,10 a 1,00 € za osobu a noc a konkrétní výši nechává na každé obci; turistická organizace v Budvě uvádí až 1,00 € a obec může soukromým ubytovatelům místo toho povolit roční paušál za lůžko. Děti do 12 let a hosté pobývající déle než 30 dní v kuse jsou osvobozeni, mladí od 12 do 18 let platí polovinu. Ubytovatel vybírá poplatek spolu s cenou pokoje a odvádí ho do pěti dnů od konce každého 15denního období. Registrace k DPH je povinná, jakmile obrat za posledních dvanáct měsíců přesáhne 30 000 €; nad touto hranicí se ubytování účtuje se sníženou sazbou 15 procent, která pro ubytování platí od 1. ledna 2025. Vidíme vlastníky dvou bytů, kteří se v dobré sezoně k této hranici blíží; jedno sezení s účetním v dubnu ušetří překvapení v září.

Při výpočtu výnosu dejte do vzorce turistický poplatek, provizi platformy, úklid a daň z příjmu dřív, než ho porovnáte s jakýmkoli „čistým výnosem“ v brožuře. Daňovou část rozebírá níže říjnová část.

Červen až září: každý host je hlášení

Pravidlo je jednoduché a únavné a vychází ze dvou zákonů. Podle zákona o cizincích ubytovatel přihlásí každého zahraničního hosta na policii do 12 hodin od příjezdu, přímo nebo prostřednictvím místní turistické organizace, která musí hlášení předat do 12 hodin, a při odjezdu ho odhlásí. Lhůta 24 hodin, o které se často píše, platí pro cizince, který hlásí svůj pobyt sám, ne pro ubytovatele. Podle zákona o turistickém poplatku se každý host, domácí i zahraniční, hlásí místní turistické organizaci do 24 hodin od příjezdu.

Pokuty jsou ve třech různých zákonech. Rozpětí níže jsou zákonné minimum a maximum:

Podnikatel (preduzetnik) stojí mezi oběma: 250–5 000 € za porušení u turistického poplatku a 300–1 500 € za nepřihlášeného zahraničního hosta. Opakované porušení do dvanácti měsíců může vést k zákazu činnosti až na šest měsíců. Šest měsíců uprostřed sezony je příjem za celý rok.

Správa budovy je samostatná věc. Rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek (skupština etažnih vlasnika) zavazují všechny v budově; jak daleko mohou omezení krátkodobého pronájmu legálně jít, je sporná oblast, a pravidla budovy, do které kupujete, je třeba přečíst před koupí, ne po ní. Vyžádat si pravidla budovy ve fázi koupě je levnější než se soudit se sousedem.

Říjnová uzávěrka: přiznání ve dvou zemích

Daň z příjmu je nejštědřejší položkou Černé Hory. Nájemné se daní sazbou 15 procent, ale článek 35 zákona o dani z příjmu fyzických osob umožňuje ubytovateli, který pronajímá turistům pokoje, apartmány, domy nebo byty, odečíst 50 procent příjmu jako paušální výdaje bez dokladů, pokud byl zaplacen turistický poplatek; efektivní sazba je 7,5 procenta. Odpočet se zvyšuje na 70 procent, tedy efektivně 4,5 procenta, u ubytovatele, který má smlouvu o pronájmu s cestovní kanceláří nebo místní turistickou organizací a dosáhne průměrné obsazenosti alespoň 60 dní v roce. K tomu se připočítává obecní přirážka (prirez), procento z částky daně, které stanoví každá obec. Při sezonním příjmu 10 000 € vychází zhruba 750 € daně z příjmu před přirážkou. Dlouhodobý pronájem má paušální odpočet 30 procent a efektivní sazbu 10,5 procenta; oba modely s propočty porovnává průvodce RoNa Legal v angličtině o zdanění a právních pravidlech pronájmu nemovitostí v Černé Hoře.

Na stranu domovské země se zapomíná. Vlastník, který zůstává daňovým rezidentem jinde, uvádí černohorské nájemné ve svém přiznání; kde platí smlouva o zamezení dvojímu zdanění, domovská země zpravidla černohorskou daň započte a případný rozdíl se doplatí doma. Zápočet vyžaduje potvrzení o zaplacení od černohorského finančního úřadu; vlastníci, kteří si o ně neřeknou v říjnu, ho na jaře shánějí při vyplňování přiznání doma.

Slovo k CRS, automatické výměně údajů o bankovních účtech. Černá Hora podepsala mnohostrannou dohodu v březnu 2022 a zavázala se zahájit výměnu v roce 2023, ale vzájemné hodnocení OECD z prosince 2025 stále označilo její rámec jako „nezavedený“. Je to zpoždění, ne mezera v zákoně: povinnost přiznat nájemné doma nezávisí na tom, zda ho banka nahlásí.

Listopad: jedno rozhodnutí pro příští sezonu

Když sezona skončí, zbývá jedna otázka: pokračovat jako fyzická osoba, nebo založit DOO? Pro investora s více než dvěma nebo třemi byty, pro toho, kdo překračuje hranici pro DPH, nebo pro toho, kdo jednou zvažuje přechod do kategorie hotelů, začíná dávat firemní struktura smysl; u jednoho rekreačního bytu sní účetnictví a mzdová agenda firmy příjem. Hranice závisí na konkrétním spisu a rozhodnutí je třeba udělat v listopadu, protože zápis do registru i rozhodnutí o kategorii se vydávají na jméno toho, kdo jednotku pronajímá.

Nemovitosti mezi byty na prodej na Fijace, jejichž inzerát zmiňuje „turistička kategorizacija“, už tímto kalendářem jednou prošly; podívejte se na datum rozhodnutí a pamatujte, že nový vlastník podává žádost na své jméno. Vlastníkům, kteří chtějí mít kalendář vyřízený z jednoho místa, od registru až po přiznání v domovské zemi, přečte kancelář RoNa Legal v Budvě oddíl G a pravidla budovy na první schůzce; spis, který přijde v únoru, je vždy levnější než ten, který přijde v červnu s hostem u dveří.

Pouze pro informaci; nejde o právní ani daňové poradenství. Výše turistického poplatku a pokut se může změnit rozhodnutím obce nebo zákonem; před sezonou si ověřte platný sazebník.