Zanim wystawisz mieszkanie w Budvie na Airbnb: tabliczka, zasada 12 godzin i 7,5% podatku

Co trzeba załatwić, zanim wystawisz mieszkanie w Budvie na Airbnb? Najpierw wpis do gminnego rejestru turystycznego: zgłoszenie składa się co najmniej osiem dni przed pierwszym gościem, a większość lokali potrzebuje też kategorii gwiazdkowej. W sezonie każdego zagranicznego gościa trzeba zameldować na policji w ciągu 12 godzin, opłata turystyczna wynosi do 1,00 € za osobę za noc, a efektywny podatek dochodowy 7,5%. Na koniec przychodzi rozliczenie w kraju rezydencji.

Pierwsze pytanie, jakie zagraniczny kupujący zadaje w sprawie mieszkania w Budvie, brzmi „ile to zarobi latem”; drugim wcale nie jest „jak zrobić to zgodnie z prawem”. To pytanie pada dopiero w czerwcu, gdy pierwszy gość stoi już w drzwiach, a wtedy na odpowiedź trzeba czekać dwa do trzech tygodni. Dlatego ten artykuł nie jest streszczeniem przepisów, tylko kalendarzem jednego sezonu: co załatwia się w którym miesiącu, ile dni trwa uzyskanie którego dokumentu i ile kosztuje która pozycja.

Źródłami są czarnogórska ustawa o turystyce i hotelarstwie, ustawa o opłacie turystycznej, ustawa o cudzoziemcach, ustawa o podatku dochodowym oraz sprawy prowadzone przez biuro RoNa Legal w Budvie. Liczby dotyczą sezonu 2026; gminy ustalają opłatę turystyczną (boravišna taksa) własnymi uchwałami i mogą ją zmienić, więc w kolejnym sezonie może być inaczej.

Przed sezonem: luty i marzec

Pierwsza sprawa to sam budynek. Art. 33 ustawy o legalizacji z 2025 roku zakazuje zarówno sprzedaży budynku wzniesionego bez pozwolenia, jak i prowadzenia w nim jakiejkolwiek działalności gospodarczej, a zakaz wpisuje się do sekcji G wypisu z katastru (list nepokretnosti). Nowelizacja z lutego 2026 złagodziła tę zasadę dla mieszkań, w których sekcji G widnieje już jedna z wymienionych w niej adnotacji, na przykład „brak pozwolenia na użytkowanie” (nema upotrebnu dozvolu): działalność gospodarcza jest tolerowana przez 36 miesięcy od wejścia ustawy w życie w sierpniu 2025, a lokal z adnotacją „brak pozwolenia na użytkowanie” nadal można sprzedać, jeśli zbudowano go zgodnie z pozwoleniem na budowę. To okno jest tymczasowe. Po jego zamknięciu kataster wpisuje zakaz dla budynków, które wciąż nie mają decyzji o legalizacji, dlatego adnotację w sekcji G czyta się jako pierwszą, jeszcze przed widokiem na morze. Listę kontrolną dla kupującego zamieściliśmy w naszym tekście o sprawdzaniu stanu prawnego i zadłużenia nieruchomości (artykuł w języku angielskim), a to, ile niezalegalizowany budynek kosztuje właściciela, opisuje nota RoNa Legal o ryzyku legalizacji dla kupującego.

Jeśli budynek jest czysty, przychodzi kolej na gminę. Wynajem turystom przez osobę prywatną zaczyna się od zgłoszenia złożonego w urzędzie gminy co najmniej osiem dni przed przyjazdem pierwszego gościa; gmina w ciągu ośmiu dni wydaje decyzję o wpisie do Centralnego Rejestru Turystycznego (Centralni turistički registar), a inspektorzy kontrolują lokal w ciągu 15 dni od tej decyzji. Pokoje, apartamenty turystyczne i domy potrzebują ponadto kategorii gwiazdkowej: wniosek składa się w tym samym urzędzie w ciągu pięciu dni od decyzji o wpisie do rejestru, komisja rozstrzyga w ciągu 15 dni od złożenia kompletu dokumentów, a decyzja jest ważna trzy lata. Mieszkanie wynajmowane turystom (stan za iznajmljivanje turistima) jest na mocy art. 84 ustawy o turystyce zwolnione z kategoryzacji, ale nadal wymaga wpisu do rejestru i musi spełniać minimalne standardy techniczne. Osoba prywatna może wynajmować łącznie najwyżej dziesięć pokoi lub 20 łóżek; powyżej tej granicy ustawa wymaga zarejestrowanego przedsiębiorstwa hotelarskiego. Przyjmowanie płacących gości przed wydaniem decyzji o wpisie do rejestru jest traktowane jako wynajem bez zezwolenia.

Jeszcze jedno zadanie na luty: ustalić, jak będą zgłaszani goście. Terminy, które opisujemy niżej, liczy się w godzinach, a nie w dniach, a wynajmujący, który zaczyna szukać sposobu zgłaszania dopiero w czerwcu, spędza pierwszy tydzień sezonu przy okienku organizacji turystycznej.

Kwiecień i maj: ogłoszenie i cena

Ustawa wymaga od ogłoszenia więcej, niż spodziewa się większość właścicieli. Zgodnie z art. 101 ustawy o turystyce wynajmujący podaje rodzaj i kategorię lokalu w każdej reklamie, umieszcza takie samo oznaczenie (tabliczkę) przy wejściu, wywiesza ceny i wysokość opłaty turystycznej oraz przechowuje w lokalu decyzję o wpisie do rejestru. Przy ustalaniu ceny opłatę turystyczną warto traktować jako osobną pozycję. Ustawa określa ją w przedziale od 0,10 do 1,00 € za osobę za noc, a konkretną kwotę pozostawia każdej gminie; organizacja turystyczna Budvy podaje stawkę do 1,00 €, a gmina może pozwolić prywatnym wynajmującym płacić zamiast tego roczny ryczałt od łóżka. Dzieci poniżej 12 lat i goście przebywający dłużej niż 30 dni bez przerwy są zwolnieni, a osoby w wieku od 12 do 18 lat płacą połowę. Wynajmujący pobiera opłatę razem z ceną noclegu i odprowadza ją w ciągu pięciu dni od zakończenia każdego 15-dniowego okresu. Rejestracja jako podatnik VAT (PDV) staje się obowiązkowa, gdy obrót z ostatnich dwunastu miesięcy przekroczy 30 000 €; powyżej tego progu zakwaterowanie opodatkowane jest obniżoną stawką 15%, która obowiązuje dla usług noclegowych od 1 stycznia 2025. Widujemy właścicieli dwóch mieszkań, którzy w dobrym sezonie zbliżają się do tego progu; jedno spotkanie z księgowym w kwietniu oszczędza niespodzianki we wrześniu.

Licząc rentowność, trzeba wstawić do wzoru opłatę turystyczną, prowizję platformy, sprzątanie i podatek dochodowy, zanim porówna się wynik z jakimkolwiek „zwrotem netto” z broszury. Część podatkową rozpisujemy niżej, w sekcji o październiku.

Od czerwca do września: każdy gość to zgłoszenie

Zasada jest prosta i męcząca, a wynika z dwóch ustaw. Zgodnie z ustawą o cudzoziemcach wynajmujący melduje każdego zagranicznego gościa na policji w ciągu 12 godzin od przyjazdu, bezpośrednio albo za pośrednictwem lokalnej organizacji turystycznej, która musi przekazać zgłoszenie dalej w ciągu 12 godzin, i wymeldowuje go przy wyjeździe. Termin 24 godzin, o którym można gdzieś przeczytać, dotyczy cudzoziemca zgłaszającego własny pobyt, a nie wynajmującego. Zgodnie z ustawą o opłacie turystycznej każdego gościa, miejscowego czy zagranicznego, zgłasza się lokalnej organizacji turystycznej w ciągu 24 godzin od przyjazdu.

Kary są rozrzucone po trzech różnych ustawach. Poniższe przedziały to ustawowe minimum i maksimum:

Jednoosobowy przedsiębiorca (preduzetnik) mieści się pośrodku: od 250 do 5 000 € za naruszenia dotyczące opłaty turystycznej i od 300 do 1 500 € za niezameldowanego zagranicznego gościa. Ponowne naruszenie w ciągu dwunastu miesięcy może skutkować zakazem prowadzenia działalności na okres do sześciu miesięcy. Sześć miesięcy w środku sezonu to dochód z całego roku.

Zarządzanie budynkiem to osobna kwestia. Uchwały zebrania właścicieli lokali (skupština etažnih vlasnika) wiążą wszystkich w budynku; to, jak daleko mogą zgodnie z prawem sięgać ograniczenia wynajmu krótkoterminowego, jest kwestią sporną, a regulamin budynku, w którym kupuje się mieszkanie, trzeba przeczytać przed zakupem, a nie po nim. Poproszenie o regulamin budynku na etapie zakupu jest tańsze niż proces z sąsiadem.

Zamknięcie sezonu w październiku: rozliczenie w dwóch krajach

Podatek dochodowy to najhojniejsza pozycja w Czarnogórze. Najem opodatkowany jest stawką 15%, ale art. 35 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala osobie, która wynajmuje turystom pokoje, apartamenty, domy lub mieszkania, odliczyć 50% przychodu jako zryczałtowane koszty bez rachunków, pod warunkiem że opłata turystyczna została zapłacona; efektywna stawka wynosi 7,5%. Odliczenie rośnie do 70%, czyli efektywnie 4,5%, w przypadku wynajmującego, który ma umowę o wynajem z biurem podróży lub lokalną organizacją turystyczną i osiąga średnie obłożenie co najmniej 60 dni w roku. Do tego dochodzi gminny dodatek do podatku (prirez), czyli procent od kwoty podatku ustalany przez każdą gminę. Przy 10 000 € przychodu z sezonu rachunek daje mniej więcej 750 € podatku dochodowego przed doliczeniem dodatku. Wynajem długoterminowy ma 30-procentowe koszty zryczałtowane i efektywną stawkę 10,5%; oba modele, z przykładowymi wyliczeniami, porównuje artykuł Wynajem nieruchomości w Czarnogórze: zasady podatkowe i prawne.

O stronie krajowej często się zapomina. Właściciel, który pozostaje rezydentem podatkowym innego kraju, wykazuje czarnogórski przychód z najmu we własnym zeznaniu; jeśli ma zastosowanie umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, kraj rezydencji z reguły zalicza podatek zapłacony w Czarnogórze, a ewentualną różnicę dopłaca się w kraju. Do takiego zaliczenia potrzebne jest zaświadczenie o zapłacie podatku z czarnogórskiego urzędu skarbowego (Poreska uprava); właściciele, którzy nie poproszą o nie w październiku, gonią za nim wiosną, wypełniając zeznanie w kraju.

Słowo o CRS, czyli automatycznej wymianie informacji o rachunkach bankowych. Czarnogóra podpisała wielostronne porozumienie w marcu 2022 i zobowiązała się rozpocząć wymianę w 2023, ale w ocenie wzajemnej OECD z grudnia 2025 jej ramy prawne nadal uznano za „niewdrożone”. To opóźnienie, a nie luka: obowiązek wykazania przychodu z najmu w kraju rezydencji nie zależy od tego, czy bank go zgłosi.

Listopad: jedna decyzja na kolejny sezon

Gdy sezon się kończy, zostaje jedno pytanie: działać dalej jako osoba fizyczna czy założyć spółkę (DOO)? Dla inwestora, który ma więcej niż dwa lub trzy mieszkania, przekracza próg VAT albo rozważa, że kiedyś przejdzie do kategorii hotelowej, struktura spółki zaczyna mieć sens; przy jednym mieszkaniu wakacyjnym księgowość i wynagrodzenia w spółce zjadają dochód. Gdzie leży granica, zależy od konkretnej sprawy, a decyzję trzeba podjąć w listopadzie, bo wpis do rejestru i decyzja o kategorii wydawane są na podmiot, który wynajmuje lokal.

Nieruchomości wśród mieszkań na sprzedaż w serwisie Fijaka, w których ogłoszeniu pojawia się fraza „turistička kategorizacija” (kategoryzacja turystyczna), przeszły już raz przez ten kalendarz; warto sprawdzić datę decyzji i pamiętać, że nowy właściciel składa wnioski we własnym imieniu. Właścicielom, którzy chcą, by cały kalendarz, od rejestru po rozliczenie w kraju rezydencji, prowadzono z jednego biurka, biuro RoNa Legal w Budvie już na pierwszym spotkaniu czyta sekcję G budynku i jego regulamin; sprawa, która trafia na biurko w lutym, zawsze kosztuje mniej niż ta, która przychodzi w czerwcu z gościem w drzwiach.

Wyłącznie w celach informacyjnych; nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Wysokość opłaty turystycznej i kar może się zmienić na mocy uchwały gminy lub ustawy; przed sezonem należy sprawdzić aktualną stawkę.