Kalkulator rentowności najmu w Czarnogórze: zwrot brutto i netto z mieszkania w 2026 roku
Dochód z najmu w Czarnogórze jest opodatkowany stawką 15% po odliczeniu kosztów zryczałtowanych: 30% przy najmie długoterminowym albo 50% lub 70% przy wynajmie turystom, plus dodatek gminny do 13%. Przy 10 000 € czynszu rocznie to 1 186,50 € przy najmie długoterminowym albo 847,50 € przy wynajmie turystom z opłaconą taksą turystyczną. Mieszkanie z rynku wtórnego za 150 000 € wynajmowane za 750 € miesięcznie przez 11 miesięcy w roku daje 5,5% brutto i około 4,4% netto.
Oblicz
Najem długoterminowy wypełnia większość roku; na wybrzeżu wynajem turystom skupia się latem.
Jeśli nie dokumentujesz rzeczywistych kosztów, koszty zryczałtowane obniżają podstawę podatku 15%. Stawka 70% wymaga też średniego obłożenia co najmniej 60 dni w roku.
Ustala go gmina: do 13%, a w Podgoricy i Cetynii do 15%.
Wynajmowane mieszkanie liczy się jako drugie mieszkanie: od 0,3% do 1,5% wartości rynkowej ustalanej przez gminę. Kalkulator stosuje stawkę do ceny.
Opłaty za budynek, naprawy, ubezpieczenie, sprzątanie, prowizje platformy lub agencji.
Twoje wyliczenie
- Podatek od przeniesienia, notariusz i prowizja
- 5127,99 €
- Całkowity koszt mieszkania
- 155 127,99 €
- Czynsz za rok
- 8250,00 €
- Podatek dochodowy 15%
- 866,25 €
- Dodatek gminny (prirez)
- 112,61 €
- Roczny podatek od nieruchomości
- 450,00 €
- Inne koszty
- 0,00 €
- Dochód netto za rok
- 6821,14 €
- Rentowność bruttoRoczny czynsz podzielony przez cenę
- 5,5%
- Rentowność nettoDochód netto podzielony przez całkowity koszt
- 4,4%
- Okres zwrotu całkowitego kosztu (lata)
- 22,7
Nie uwzględniono odsetek od kredytu, podatku od zysku kapitałowego przy późniejszej sprzedaży ani taksy turystycznej pobieranej od gości.
Dodaj za darmo ogłoszenie o wynajmie mieszkania
Jak opodatkowany jest dochód z najmu w Czarnogórze?
| Sposób najmu | Koszty zryczałtowane | Podstawa przy 10 000 € | Podatek i dodatek 13% | Udział w czynszu |
|---|---|---|---|---|
| Najem długoterminowy | 30% | 7000 € | 1186,50 € | 11,9% |
| Turystom, taksa turystyczna opłacona | 50% | 5000 € | 847,50 € | 8,5% |
| Turystom przez agencję lub organizację turystyczną, co najmniej 60 dni w roku | 70% | 3000 € | 508,50 € | 5,1% |
Czynsz to dochód z majątku, opodatkowany stawką 15% od podstawy pomniejszonej o koszty: udokumentowane rzeczywiste albo, bez dokumentów, zryczałtowane z tabeli. Dodatek gminny (prirez) dolicza się do podatku: do 13%, a w Podgoricy i Cetynii do 15%. Powyżej 30 000 € obrotu w ostatnich 12 miesiącach rejestracja do VAT jest obowiązkowa.
Przykład: mieszkanie za 150 000 € wynajmowane długoterminowo
| Pozycja | Kwota |
|---|---|
| Cena zakupu | 150 000,00 € |
| Podatek od przeniesienia 3% | 4500,00 € |
| Taksa notarialna z VAT 21% | 627,99 € |
| Całkowity koszt | 155 127,99 € |
| Czynsz: 750 € × 11 miesięcy | 8250,00 € |
| Podatek: 15% od 70% czynszu | 866,25 € |
| Dodatek gminny 13% | 112,61 € |
| Podatek od nieruchomości 0,3% | 450,00 € |
| Dochód netto za rok | 6821,14 € |
| Rentowność brutto | 5,5% |
| Rentowność netto | 4,4% |
Czynsz to założenie: Czarnogóra nie publikuje oficjalnej statystyki czynszów według miast, więc porównaj aktualne ogłoszenia z tej samej okolicy i z tym samym okresem umowy. Przy takim dochodzie netto całkowity koszt zwraca się po około 23 latach, bez zmian czynszu czy wartości mieszkania.
Co się zmienia przy wynajmie turystom?
Wynajem turystom niesie obowiązki, których nie ma najem długoterminowy: obiekt wpisuje się do Centralnego Rejestru Turystycznego przed pierwszym gościem, gości się melduje, a taksę turystyczną pobiera się i odprowadza. Cena za noc musi też pokryć puste miesiące, sprzątanie, materiały eksploatacyjne i prowizję platformy, więc wpisz je w inne roczne koszty i licz tylko te miesiące, które realnie wypełnisz.
Mieszkanie, które wynajmujesz, nie jest twoim miejscem zamieszkania, więc dla podatku od nieruchomości to drugie mieszkanie: od 0,3% do 1,5% rocznie wartości rynkowej ustalanej przez gminę, według stawki, którą ona określa.
Najczęściej zadawane pytania
- Jak opodatkowany jest dochód z najmu mieszkania w Czarnogórze?
- Jako dochód z majątku, stawką 15% od czynszu pomniejszonego o koszty: 30% bez dokumentów przy najmie długoterminowym, 50% lub 70% przy wynajmie turystom. Do podatku dolicza się dodatek gminny do 13%, a w Podgoricy i Cetynii do 15%.
- Ile podatku zapłacę od 10 000 € czynszu rocznie?
- 1186,50 € przy najmie długoterminowym z dodatkiem 13% albo 847,50 € przy wynajmie turystom z opłaconą taksą turystyczną.
- Jak liczy się rentowność najmu?
- Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Rentowność netto odejmuje podatek dochodowy, podatek od nieruchomości i bieżące koszty i dzieli przez całkowity koszt, łącznie z podatkiem od przeniesienia i notariuszem.
- Jaki podatek od nieruchomości płaci wynajmowane mieszkanie?
- Jako drugie mieszkanie od 0,3% do 1,5% rocznie wartości rynkowej ustalanej przez gminę.
- Czy przy wynajmie mieszkania muszę zarejestrować się do VAT?
- Tylko jeśli twój obrót w ostatnich 12 miesiącach przekroczy 30 000 €.
- Czy są oficjalne dane o czynszach w Czarnogórze?
- Nie, Czarnogóra nie publikuje statystyki czynszów mieszkaniowych według miast; każda średnia pochodzi z próbek ogłoszeń, więc porównaj aktualne ogłoszenia w swojej okolicy.
Nasze szczegółowe poradniki
- Jak wynająć mieszkanie w Czarnogórze: podatki i zasady
- Ceny najmu w Czarnogórze 2026: co naprawdę pokazują dane
- Zanim wystawisz mieszkanie w Budvie na Airbnb: tabliczka, zasada 12 godzin i 7,5% podatku
- Podatek od nieruchomości w Czarnogórze: stawki, terminy i sposób obliczania
- Zakończenie najmu mieszkania w Czarnogórze: okres wypowiedzenia, wypowiedzenie bez zachowania terminu, kaucja i eksmisja najemcy
- Czy warto kupić nieruchomość w Czarnogórze? Uczciwa analiza danych
- Zakup mieszkania w Czarnogórze na kredyt: oprocentowanie i zasady dla cudzoziemców
Inne kalkulatory
Źródła
- Nowelizacja ustawy o podatku dochodowym (grudzień 2025)
- Ustawa o finansowaniu samorządu lokalnego
- Ustawa o podatku od nieruchomości
- Ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości
- Taksa notarialna (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026)
- Ustawa o VAT (znowelizowana w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 94/2024)
Stawki i zasady sprawdzono we wrześniu 2026 roku. Fijaka jest platformą ogłoszeń i nie udziela porad podatkowych ani inwestycyjnych; sprawdź swoje wyliczenie w Administracji Podatkowej lub u doradcy podatkowego.