Pasuria e trashëguar në Mal të Zi: procedura, shitja dhe tatimi për trashëgimtarët e huaj

Jam i huaj: a mund ta regjistroj në emrin tim një pronë të trashëguar në Mal të Zi? Po. Sipas nenit 414 të ligjit, një person fizik i huaj fiton pasuri të paluajtshme me trashëgimi njësoj si një shtetas malazez. Pasi përfundon procedura trashëgimore dhe vendimi i trashëgimisë merr formë të prerë, vendimi regjistrohet në kadastër si ndryshim pronari në list nepokretnosti.

Kur një trashëgimtar i huaj trashëgon pasuri të paluajtshme nga një i afërm në Mal të Zi, ai e fiton pronën me të njëjtat të drejta si një shtetas malazez. Procedura nis te noteri me ostavinski postupak (procedura trashëgimore), vendimi i formës së prerë për trashëgiminë regjistrohet në kadastër, dhe vetëm atëherë prona mund të shitet. Trashëgimtarët e radhës së parë janë të përjashtuar nga tatimi mbi trashëgiminë. Më poshtë janë hapat, dokumentet dhe kostot.

A mund të trashëgojë një i huaj pasuri të paluajtshme në Mal të Zi?

Po. Sipas nenit 414 të Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Ligji për marrëdhëniet pronësore-juridike), një person fizik i huaj mund të fitojë pasuri të paluajtshme në Mal të Zi me trashëgimi, saktësisht si një shtetas malazez. Me fjalë të tjera, disa kufizime për të huajt që zbatohen në blerje nuk hyjnë në lojë kur fitimi bëhet me trashëgimi.

Këtu ka një nuancë. Neni 415 i të njëjtit ligj rendit kategoritë që një i huaj nuk mund t'i fitojë me blerje: tokën bujqësore (poljoprivredno zemljište), pyjet dhe tokën pyjore, pasuritë brenda 1 km nga zona kufitare, ishujt dhe disa kategori të tjera. Nëse edhe këto kategori mund të fitohen me trashëgimi, doktrina e lexon kryesisht në favor të "përjashtimit për trashëgiminë", por kjo nuk është pikë e zgjidhur me praktikë gjyqësore të qartë në çdo situatë. Nëse është trashëguar tokë bujqësore ose një parcelë pranë kufirit, është e mençur që kjo pikë të konfirmohet nga një avokat për dosjen konkrete para regjistrimit.

Reciprociteti (reciprocitet) përmendet gjithashtu në burime si parim i përgjithshëm; meqë qëndrimi ndryshon nga vendi në vend dhe sipas dosjes, këtu nuk bëjmë pohim të prerë.

Procedura: ostavinski postupak (procedura trashëgimore) te noteri

Me ndryshimin e vitit 2015 të Zakon o vanparničnom postupku, çështjet trashëgimore jokontestimore kaluan nga gjykatat te noterët. Qëllimi ishte përshpejtimi i procesit. Ka një dallim nga punët e tjera noteriale: në trashëgimi nuk mund ta zgjidhni lirisht noterin. Dokumentet dorëzohen fillimisht në Osnovni sud (Gjykata Themelore), dhe gjykata e shpërndan dosjen te noterët e rrethit të saj sipas rendit alfabetik të emrave të tyre.

Pasi noteri merr dosjen, e zhvillon procedurën ashtu si e bënte më parë gjykata, dhe sipas burimeve është i detyruar ta përfundojë dosjen brenda 60 ditëve. Pasi të jetë komunikuar rješenje (vendimi) që ai nxjerr, mund të paraqitet prigovor (kundërshtim) brenda 8 ditëve; kundërshtimi i dorëzohet noterit, i cili pastaj ia përcjell dosjen gjykatës që e kishte shpërndarë. (Këto afate rrjedhin nga reforma e 2015; ia vlen të konfirmohet praktika aktuale.)

Nëse nuk ka testament, zbatohet rendi ligjor i trashëgimisë: në radhën e parë vijnë bashkëshorti dhe fëmijët, në pjesë të barabarta. Bashkëshorti dhe fëmijët mbrohen me një pjesë të rezervuar (nužni dio); nuk mund të përjashtohen nga trashëgimia pa shkak të justifikuar.

Cilat dokumente nevojiten?

Për një trashëgimtar jashtë vendit, ana e dokumenteve mund të jetë pjesa që merr më shumë kohë në procedurë. Zakonisht kërkohen:

Për dokumentet në gjuhë të huaj, autoritetet malazeze mund të kërkojnë përkthim të certifikuar (ovjereni prevod). Që një prokurë dhe dokumentet zyrtare të lëshuara jashtë vendit të jenë të vlefshme në Mal të Zi, në shumicën e rasteve kërkohet apostilë (vërtetim sipas Konventës së Hagës) ose legalizim konsullor. Mali i Zi është palë e Konventës së Hagës për apostilën. Trashëgimtari nuk duhet gjithmonë të paraqitet personalisht; me një punomoćje të dhënë një përfaqësuesi, procedura mund të kryhet kryesisht në distancë. Noteri mund të koordinojë edhe mes trashëgimtarëve që ndodhen në vende të ndryshme.

Regjistrimi në kadastër pas vendimit të trashëgimisë

Pasi përfundon procedura trashëgimore, dokumenti që keni në dorë bëhet rješenje o nasljeđivanju i formës së prerë (pravosnažno). Ky vendim është baza për regjistrimin e ndryshimit të pronarit në list nepokretnosti të pronës. Kërkesa bëhet në zyrën lokale të kadastrës; autoriteti kompetent është Uprava za katastar i državnu imovinu në Podgoricë.

Regjistrimi pas një vendimi trashëgimie është pasojë që vjen në fuqi të ligjit, por prona nuk do të shfaqet në emrin tuaj derisa të përfundojnë formalitetet administrative të kadastrës. Ligji i kërkon gjithashtu autoritetit të kadastrës të njoftojë Ministrinë e Financave brenda 15 ditëve nga data kur regjistron një të huaj (në kontekstin e nenit 415). Ky njoftim bëhet nga autoriteti, jo nga ju; megjithatë, është mirë të dini që është pjesë e procesit.

Shitja e pronës së trashëguar

Pika që e anashkalojnë shumica e trashëgimtarëve është se regjistrimi është parakusht për shitjen. Prona nuk mund t'i kalojë një blerësi derisa të regjistrohet në kadastër në emrin tuaj (ose në emrin e trashëgimtarëve). Pasi të përfundojë regjistrimi, shitja dhe transferimi ecin si një transaksion i zakonshëm prone.

Nëse ka më shumë se një trashëgimtar, prona mbetet në bashkëpronësi (suvlasništvo) deri në pjesëtim (dioba). Në këtë rast shitja kërkon pjesëmarrjen ose pëlqimin e të gjithë bashkëpronarëve: një trashëgimtar i vetëm nuk mund ta shesë të gjithë pronën pa pëlqimin e të tjerëve. Nëse prona është fituar gjatë martesës ose është në pronësi të përbashkët, mund të kërkohet edhe pëlqimi i noterizuar i bashkëshortit.

Për një trashëgimtar që jeton jashtë vendit lindin edhe dy pengesa praktike: transferimi jashtë vendit i të ardhurave nga shitja zakonisht varet nga dokumentet që tregojnë se tatimi i transferimit është paguar dhe nga përfundimi i procedurave të pronësisë; dhe hapa si hapja e një llogarie bankare vendase dhe dokumentimi i burimit të fondeve (AML) mund të marrin kohë. Këto janë pika të zbatimit praktik më shumë se të legjislacionit formal, dhe ndryshojnë sipas bankës dhe dosjes.

Zbrazja dhe pastrimi i pronës para shitjes është një tjetër detyrë konkrete që del në axhendën e shumicës së trashëgimtarëve; për të rregulluar një apartament që ka qëndruar bosh ose i papërdorur për një kohë të gjatë para se t'ia tregoni një blerësi, mund të porosisni shërbim pastrimi shtëpie në platformën Glatko.

Tatimi: tatimi mbi trashëgiminë dhe tatimi i transferimit janë dy gjëra të ndryshme

Është e rëndësishme të mos ngatërrohen dy tatimet.

Tatimi mbi trashëgiminë dhe dhuratën (porez na nasljeđe i poklon)

Mali i Zi nuk ka ligj të veçantë për tatimin mbi trashëgiminë; ky tatim rregullohet brenda Zakon o porezu na promet nepokretnosti. Këtu vendimtar është përjashtimi. Trashëgimtarët e radhës së parë, pra bashkëshorti, fëmijët dhe prindërit e të ndjerit, janë të përjashtuar nga tatimi mbi trashëgiminë për pasuritë e paluajtshme. Kështu, kush trashëgon një pronë nga bashkëshorti ose nga një prind nuk paguan tatim trashëgimie në këtë fazë.

Për trashëgimtarët që nuk janë të përjashtuar (të afërm të largët ose jo të afërm), burimet praktike përmendin një normë prej rreth 3%. Burimet nuk janë të qarta nëse kjo normë është e sheshtë apo zbatohet progresivisht si tatimi i transferimit; nëse nuk jeni në grupin e përjashtuar, shumën e saktë do t'ju duhet ta llogaritni në dosjen tuaj.

Tatimi mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (porez na promet nepokretnosti)

Ky tatim hyn në lojë në momentin e shitjes dhe, si rregull, e paguan blerësi. Që nga 1 janari 2024 zbatohet një tarifë progresive (progresivna):

Fitimi me trashëgimi nuk i nënshtrohet tatimit të transferimit, por regjimit të trashëgimisë dhe dhuratës më lart. Prandaj, nëse jeni trashëgimtar i radhës së parë, nuk lind tatim transferimi kur e fitoni pronën; tatimi i transferimit ka të bëjë kryesisht me anën e blerësit kur ju më vonë e shitni pronën. TVSH-ja (21%), që mund të lindë në transferimin e parë të një ndërtimi të ri, zakonisht nuk pritet në rishitje dhe në transferimet me trashëgimi.

Çfarë ka sot në treg? Konteksti i shpalljeve në Fijaka

Për një trashëgimtar që mendon ta shesë një pronë të trashëguar, pyetja "sa shitet sot një pronë e ngjashme?" është e natyrshme. Në shpalljet e pronave në shitje që ishin aktive në Fijaka në kohën e shkrimit, brezi i çmimeve shkonte afërsisht nga 5.555 EUR deri në 444.444 EUR, me mesin e brezit të grumbulluar në intervalin 100.000–250.000 EUR. Kjo është një mostër shumë e vogël prej vetëm 8 shpalljesh dhe nuk mund të konsiderohet statistikë tregu. Faktorët që e caktojnë çmimin, si vendndodhja, metrat katrorë, pamja nga deti dhe gjendja e ndërtesës, ndryshojnë shumë nga një shpallje te tjetra. Megjithatë, shikimi i shpalljeve aktuale është i dobishëm për të krijuar një ide mbi brezin e çmimit të pronës suaj dhe për të bërë krahasime.

Përmbledhje ligjore

Një trashëgimtar i huaj e trashëgon pasurinë e paluajtshme në Mal të Zi me të njëjtat të drejta si një shtetas (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, neni 414). Procedura zhvillohet përmes ostavinski postupak te noteri; vendimi i formës së prerë për trashëgiminë regjistrohet në kadastër, dhe shitja është e mundur vetëm pas regjistrimit. Trashëgimtarët e radhës së parë (bashkëshorti, fëmijët, prindërit) janë të përjashtuar nga tatimi mbi trashëgiminë; në shitje, tatimin progresiv të transferimit e paguan si rregull blerësi. Pika si toka bujqësore, pyjore ose në zonën kufitare, bashkëpronësia e disa trashëgimtarëve dhe reciprociteti ndryshojnë nga dosja në dosje. Në situata të tilla kufitare, ngritja e saktë e procesit që në fillim, për shembull me shërbimin e së drejtës trashëgimore të zyrës ligjore RoNa Legal, shmang humbjen e kohës dhe të parave. Çdo dosje është e ndryshme; për një përgjigje përfundimtare, kërkojini një avokati ta konfirmojë.

Pyetje të shpeshta

A duhet të udhëtoj në Mal të Zi për ta ndjekur procedurën?

Jo. Me një punomoćje (prokurë) të hartuar para noterit ose në konsullatë në vendin tuaj, me apostilë ose legalizim konsullor, një përfaqësues mund ta kryejë procedurën në emrin tuaj. Noteri mund të koordinojë edhe mes trashëgimtarëve në vende të ndryshme.

Nëse shes një apartament që e trashëgova nga bashkëshorti, a do të paguaj tatim?

Si trashëgimtar i radhës së parë (bashkëshort), jeni i përjashtuar nga tatimi mbi trashëgiminë. Në fazën e shitjes, tatimin progresiv të transferimit e paguan si rregull blerësi: 3% deri në 150.000 EUR, dhe progresivisht 5% dhe 6% mbi këtë shumë.

Nëse ka disa trashëgimtarë, a mund ta shes pronën vetëm?

Jo. Pas vendimit të trashëgimisë, prona bëhet bashkëpronësi (suvlasništvo) e trashëgimtarëve deri në pjesëtim. Shitja kërkon pjesëmarrjen ose pëlqimin e të gjithë bashkëpronarëve.

Dokumentet i kam në një gjuhë tjetër: çfarë duhet të bëj?

Për dokumentet në gjuhë të huaj, si certifikata e vdekjes, evidencat e lidhjes familjare dhe prokura, autoritetet malazeze mund të kërkojnë përkthim të certifikuar (ovjereni prevod). Për shumicën e dokumenteve zyrtare të lëshuara jashtë vendit kërkohet gjithashtu apostilë ose legalizim konsullor.

A mund t'i transferoj jashtë vendit paratë nga shitja?

Zakonisht po, por në praktikë transferimi mund të varet nga dokumentet që tregojnë se tatimi i transferimit është paguar dhe nga përfundimi i procedurave të pronësisë. Hapa si hapja e një llogarie bankare vendase dhe dokumentimi i burimit të fondeve (AML) mund të marrin kohë, në varësi të bankës.

Nëse doni të krahasoni çmimet aktuale të pronave dhe të krijoni një ide për brezin e pronës suaj, mund të shfletoni shpalljet e pronave në shitje në Fijaka.

Kjo përmbajtje është për qëllime informimi dhe nuk përbën këshillë ligjore. Normat tatimore, afatet dhe praktikat administrative mund të ndryshojnë; çështje si procedura trashëgimore, disa trashëgimtarë dhe lloji i tokës ndryshojnë nga dosja në dosje. Burimet: Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Paragraf) dhe gov.me: ndryshimet e tatimit të transferimit nga 01.01.2024. Gjithmonë kërkojini një avokati ta konfirmojë situatën tuaj.