מחשבון תשואה משכירות במונטנגרו: תשואה ברוטו ונטו על דירה ב-2026
הכנסה משכירות במונטנגרו חייבת במס של 15% אחרי הוצאות מוכרות של 30% בהשכרה ארוכת טווח, או 50% או 70% בהשכרה לתיירים, ועוד היטל עירוני של עד 13%. על שכירות שנתית של €10,000 זה €1,186.50 בהשכרה ארוכת טווח או €847.50 בהשכרה לתיירים כשמס התיירות שולם. דירה יד שנייה ב-€150,000 שמושכרת ב-€750 לחודש, 11 חודשים בשנה, נותנת תשואה של 5.5% ברוטו וכ-4.4% נטו.
חישוב
השכרה ארוכת טווח ממלאת את רוב השנה; בחוף, השכרה לתיירים מתרכזת בקיץ.
אם אינכם מתעדים הוצאות בפועל, ההוצאות המוכרות מקטינות את בסיס המס של 15%. שיעור 70% דורש גם תפוסה ממוצעת של 60 ימים לפחות בשנה.
הרשות המקומית קובעת אותו: עד 13%, ועד 15% בפודגוריצה ובצטיניה.
דירה מושכרת נחשבת לדירה שנייה: 0.3% עד 1.5% משווי השוק שהרשות המקומית קובעת. המחשבון מחיל את השיעור על המחיר.
דמי בניין, תיקונים, ביטוח, ניקיון, עמלות פלטפורמה או סוכנות.
ההערכה שלכם
- מס העברה, נוטריון ועמלה
- €5,127.99
- העלות הכוללת של הדירה
- €155,127.99
- שכירות לשנה
- €8,250.00
- מס הכנסה 15%
- €866.25
- היטל עירוני (prirez)
- €112.61
- מס נכס שנתי
- €450.00
- הוצאות אחרות
- €0.00
- הכנסה נטו לשנה
- €6,821.14
- תשואה ברוטוהשכירות השנתית חלקי המחיר
- 5.5%
- תשואה נטוההכנסה נטו חלקי העלות הכוללת
- 4.4%
- שנים להחזר העלות הכוללת
- 22.7
לא כלולים: ריבית על הלוואה, מס רווחי הון במכירה עתידית ומס התיירות שאתם גובים מהאורחים.
איך ממוסה הכנסה משכירות במונטנגרו?
| אופן ההשכרה | הוצאות מוכרות | בסיס המס על €10,000 | מס והיטל של 13% | חלק מהשכירות |
|---|---|---|---|---|
| השכרה ארוכת טווח | 30% | €7,000 | €1,186.50 | 11.9% |
| לתיירים, מס תיירות שולם | 50% | €5,000 | €847.50 | 8.5% |
| לתיירים דרך סוכנות או ארגון תיירות, 60 ימים לפחות בשנה | 70% | €3,000 | €508.50 | 5.1% |
שכירות היא הכנסה מרכוש, והיא ממוסה ב-15% על בסיס שמנוכות ממנו הוצאות: ההוצאות בפועל המתועדות או, בלי תיעוד, ההוצאות המוכרות בטבלה. ההיטל העירוני (prirez) מתווסף על המס: עד 13%, ועד 15% בפודגוריצה ובצטיניה. מעל מחזור של €30,000 ב-12 החודשים האחרונים חובה להירשם למע״מ.
דוגמה: דירה ב-€150,000 בהשכרה ארוכת טווח
| סעיף | סכום |
|---|---|
| מחיר הרכישה | €150,000.00 |
| מס העברה 3% | €4,500.00 |
| שכר נוטריון כולל מע״מ 21% | €627.99 |
| עלות כוללת | €155,127.99 |
| שכירות: €750 × 11 חודשים | €8,250.00 |
| מס הכנסה: 15% מ-70% מהשכירות | €866.25 |
| היטל עירוני 13% | €112.61 |
| מס נכס 0.3% | €450.00 |
| הכנסה נטו לשנה | €6,821.14 |
| תשואה ברוטו | 5.5% |
| תשואה נטו | 4.4% |
השכירות היא הנחה: מונטנגרו אינה מפרסמת סדרה רשמית של שכר דירה לפי ערים, ולכן השוו למודעות עדכניות באותה שכונה ובאותו משך חוזה. בהכנסה נטו כזו העלות הכוללת חוזרת בתוך כ-23 שנה, בלי שינוי בשכירות או בשווי הדירה.
מה משתנה כשמשכירים לתיירים?
השכרה לתיירים מביאה חובות שאין בהשכרה ארוכת טווח: רושמים את יחידת האירוח במרשם התיירות המרכזי לפני האורח הראשון, רושמים את האורחים, וגובים ומעבירים את מס התיירות. המחיר ללילה צריך לכסות גם חודשים ריקים, ניקיון, מתכלים ואת עמלת הפלטפורמה, אז הזינו אותם בהוצאות השנתיות האחרות וספרו רק את החודשים שתמלאו באמת.
דירה שאתם משכירים אינה מקום המגורים שלכם, ולכן לצורך מס נכס היא דירה שנייה: 0.3% עד 1.5% בשנה משווי השוק שהרשות המקומית קובעת, בשיעור שהיא קובעת.
שאלות נפוצות
- איך ממוסה הכנסה משכירות במונטנגרו?
- כהכנסה מרכוש, ב-15% על השכירות בניכוי הוצאות: 30% בלי תיעוד בהשכרה ארוכת טווח, 50% או 70% בהשכרה לתיירים. על המס מתווסף היטל עירוני של עד 13%, ועד 15% בפודגוריצה ובצטיניה.
- כמה מס משלמים על שכירות שנתית של €10,000?
- €1,186.50 בהשכרה ארוכת טווח עם היטל של 13%, או €847.50 בהשכרה לתיירים כשמס התיירות שולם.
- איך מחשבים תשואה משכירות?
- תשואה ברוטו היא השכירות השנתית חלקי מחיר הרכישה. תשואה נטו מנכה מס הכנסה, מס נכס והוצאות שוטפות ומחלקת בעלות הכוללת, כולל מס העברה ונוטריון.
- כמה מס נכס משלמת דירה מושכרת?
- כדירה שנייה, 0.3% עד 1.5% בשנה משווי השוק שהרשות המקומית קובעת.
- האם צריך להירשם למע״מ כשמשכירים דירה?
- רק אם המחזור ב-12 החודשים האחרונים עולה על €30,000.
- האם יש נתונים רשמיים על שכר דירה במונטנגרו?
- לא, מונטנגרו אינה מפרסמת סדרת שכר דירה למגורים לפי ערים; כל ממוצע מגיע מדגימות של מודעות, ולכן השוו למודעות עדכניות בשכונה שלכם.
המדריכים המפורטים שלנו
- איך משכירים דירה במונטנגרו: מסים וכללים
- מחירי שכירות במונטנגרו 2026: מה הנתונים באמת מראים
- לפני שאתם מפרסמים את הדירה שלכם בבודווה ב-Airbnb: השלט, כלל 12 השעות ו-7.5 אחוז
- מס רכוש במונטנגרו: שיעורים, מועדים ואיך הוא מחושב
- סיום חוזה שכירות של דירה במונטנגרו: הודעה מוקדמת, ביטול בלי הודעה, פיקדון ופינוי שוכרים
- האם מונטנגרו מקום טוב לקנות נכס? סקירת נתונים כנה
- קניית דירה במונטנגרו עם משכנתה: ריביות והכללים לזרים
מחשבונים נוספים
מקורות
- תיקון חוק מס הכנסה (דצמבר 2025)
- חוק מימון השלטון המקומי
- חוק מס הנכס
- חוק מס העברת מקרקעין
- תעריף הנוטריונים (העיתון הרשמי של מונטנגרו 49/2026)
- חוק מס ערך מוסף (בתיקון בעיתון הרשמי של מונטנגרו 94/2024)
השיעורים והכללים נבדקו בספטמבר 2026. Fijaka היא פלטפורמת מודעות ואינה נותנת ייעוץ מס או השקעות; בדקו את החישוב שלכם ברשות המסים או אצל יועצי מס.